מערכת המס הישראלית נחשבת למורכבת מאוד, בעיקר כאשר מתייחסים למיסוי נדל”ן בישראל.
עם השנים מערכת המיסוי בישראל פיתחה ויצרה חוקים שונים לקביעת מס על הנדל”ן תוך התמקדות במתן פטורים, הקלות במיסוי על נכסי נדל”ן, ביטולי סעיפים בחוקי מיסוי הנדל”ן ועוד.
עולם המושגים אותו יש להכיר בטרם ביצוע עסקת נדל”ן, הוא רחב ומסועף.
לכן, אם אתם עומדים בפני השכרת נכס, קנייה, או מכירה, המדריך שלפניכם יעשה לכם סדר בכל הנוגע לסעיפי מיסוי נדל”ן בישראל.
חשוב להבהיר בטרם הקריאה, כי המידע המוגש במאמר זה הוא לידיעה בלבד ואיננו תחליף לייעוץ מס מקצועי שמעורה בפרטי העסקה שלכם.
מיסים על נדל”ן עולם מושגים שחשוב להכיר
בסיס ההכרה של מיסוי נדל”ן נעוץ בעובדה כי מיסים על נדל”ן משנים את מחיר עסקאות הנדל”ן ומייקרים אותם.
לכן, עם מיסוי נדל”ן בישראל עסקינן ידוע כי בדומה למדינות נוספות בעולם, מרכיב מס הנדל”ן עשוי להעלות את מחירו של הנכס בצורה משמעותית. לעיתים גם עד כדי פגיעה בכדאיות עסקת הנדל”ן עבור הצד הקונה והצד המוכר.
מכאן שבכדי לדעת מה העלות האמיתית של הנדל”ן בו אנו מעוניינים, יש צורך לקחת בחשבון גם את עלויות מס הנדל”ן המושתות על הנכס.
בנוסף, הכרת סעיפיו של מיסוי הנדל”ן בישראל בטרם ביצוע עסקה עשוי לצמצם את עלויות הנכס על ידי הגשה לבקשת הקלות הטבות מיסוי הנדל”ן הרלוונטיים לעסקה.
אי מימוש הטבות מס הנדל”ן עלול לייצר הפסדים. עולם מיסוי הנדל”ן משתנה ומתחדש חדשות לבקרים, לכן גם מי שהכיר את סעיפי מיסי הנדל”ן בעבר, טוב יהיה שיתעדכן בשינויים ובעדכונים של הזמן האחרון. נבהיר שכאשר אנו מתייחסים במאמר זה למיסים על נדל”ן, אנו מתייחסים גם להיטלים שונים החלים על הנכס אשר נמצאים בסמכותה של הרשות המקומית ונקבעים על ידה.
לנו, האזרחים שמעוניינים לרכוש או למכור נכס נדל”ן, זה לא באמת משנה מי הגוף שמטיל עלינו את המיסים על העסקאות במקרקעין ובנדל”ן.
מהו אירוע מיסים בנדל”ן
אפשר להגדיר אירוע של מס הנדל”ן, כהתממשות של מצב שכתוצאה ממנו צריכים לשלם אחד או יותר ממיסי המקרקעין הקיימים בישראל.
אירועי מיסים נדל”ן אפשרי יכול להיות אחד מאלה:
מכירת נכס – בכל מכירה מומלץ לבדוק מראש האם וכמה מס על הנדל”ן תצטרכו לשלם.
רכישת נכס – ברכישת נכס הרוכש צריך להביא בחשבון מיסים נדל”ן אפשריים.
הורשת נכס – הורשה עשויה להיחשב לאירוע מיסוי נדל”ן בישראל או להקנות פטור. תלוי מי מוריש ולמי.
מתנה – הגדרת העברת נכס במתנה עשויה להיחשב לאירוע נדל”ן מיסים, בהינתן תנאים מסוימים.
השבחה של נכס – למשל קבלת היתר בנייה להוספת שטח, שינוי ייעוד של נכס, הפשרה וכדומה.
מס רכישה מה הוא ומי משלם אותו
הרובד הראשון של מיסוי נדל”ן בישראל נקרא מס רכישה. החוק מגדיר שמס רכישה ישולם כשיעור מסך העסקה.
כלומר הסכום לתשלום מתבסס על מחיר העסקה בתוספת אחוז מס שנקבע בחוק.
מיסוי נדל”ן מסוג זה משולם גם, אך לא רק, ברכישה של דירות מגורים, ברכישה של קרקעות (מגרש), משרדים, חנויות וכל רכישת נדל”ן עסקי ומסחרי. מבלי להיכנס בשלב זה למורכבות של מס הרכישה בישראל, כדאי לדעת כי ישנן הטבות מס משמעותיות עבור רוכשי דירה ראשונה.
עוד כדאי לדעת על מס רכישה בעסקאות נדל”ן, כי כאשר מחיר הדירה אינו עולה על סף שהוגדר בחוק, הרוכשים יהיו פטורים ממס רכישה, כלומר ממס נדל”ן. מכאן, שאפשר לומר כי ישנן שתי מדרגות מיסים נדל”ן, הראשונה היא של אפס אחוז מס עד לתקרה שנקבעה והשנייה היא מס נדל”ן על כל שקל מעבר לתקרה זו.
יש לזכור כי ברגע שמדובר ברכישת דירה נוספת, לרוב כהשקעה, אין מדרגת מס של אפס אחוזים ותשלום מס נדל”ן חל על מלוא ערך הנכס.
מהו מס שבח
שבח לעניין של מיסוי נדל”ן מוגדר בתור השבחה של הנכס. כלומר, כאן לא לוקחים בחשבון אחוז מיסוי מוגדר מראש, אלא יש לחשב קודם כל את הרווח מהמכירה. שבח הוא הרווח שמפיק מוכר הנכס, ביחס למחיר שבו הנכס נרכש.
מס שבח טומן מורכבות מסוימת הקשורה לשינויי האינפלציה, שקל שמשולם היום על רכישת נדל”ן שונה מאוד משקל ששולם לפני מספר שנים.
אם כן, יש להכיר בכך שבחישוב מס שבח נתייחס לשינויי האינפלציה כמדד המשפיע על סכום המיסוי הסופי.
אפשר להתייחס למס השבח כאל סוג של מס הכנסה למיסוי נדל”ן בישראל. הוא משולם כאשר המוכר של הנכס מרוויח בערך הריאלי, וצריך לשלם על שולי הרווח. מכיוון שהתשלום הוא על שולי הרווח, הרי שניתן להקטין את מס השבח על ידי הצגת הוצאות הכרוכות בעסקת הנדל”ן המתבצעת.
דוגמא להוצאה מוכרת שתפחית נדל”ן מיסים הרי הוא מס השבח, היא שכר טרחת עורך הדין לענייני נדל”ן, שערך את חוזה המכר.
גם כספים שהושקעו בתחזוקת הנכס, שיפוץ וכדומה, נחשבים להוצאה מוכרת. ככל שמציגים הוצאות רבות יותר, כך מפחיתים את המס שנדרשים לשלם. במקרים מסוימים, ניתן להשיג פטור ממס שבח. כך לדוגמא כאשר אדם מוכר דירת מגורים, שהיא היחידה הנמצאת בבעלותו.
על הדירה להיות יחידה ובבעלותו לתקופה של שנה וחצי לפחות על מנת לקבל את הפטור. יש לציין כי פטורים על מיסים בנדל”ן עשויים להינתן במקרים מסוימים בהעברה של דירות ירושה, בדירות שמועברות במתנה וכן במקרים מיוחדים (למשל מכירת שתי דירות לצורך מימון רכישה של דירה אחת, יקרה יותר).
מהו היטל השבחה
היטל השבחה נמצא באחריות הרשויות המקומיות והוא נכנס לתחום הרחב של מיסוי נדל”ן, אף כי לפעמים נוטים שלא להתייחס אליו כראוי.
היטל השבחה חל על כל פעולה שמשביחה את הנכס ומעלה את ערכו.
דוגמאות למצבים שבהם נדרשים לשלם היטל השבחה הם, בניית קומה נוספת, בניית מרפסת שמש, מתן אישורים להקלות בניה, שינוי ייעוד ושימוש חורג. גובה ההיטל עומד כיום על מחצית מערך העלייה בשווי הנכס. החובה לשלם את ההיטל חלה כאשר בעל נכס או רוכש יכול לממש את השבחת הנכס.
זה הוא חלק ממיסוי נדל”ן בישראל.
כך למשל בעת הוצאת היתר בנייה על ידי מחזיק בנכס או על ידי מכירת נכס שקיבל זכויות בניה, שטרם נוצלו בפועל (ואז ההיטל ישולם על ידי הרוכש). ההיטל יחול גם עם השבחה של נכס לפני פיתוח, כלומר על הקרקע עצמה, לדוגמא כאשר ישנו הגדלה של השטח המותר לבניה.
גם בעניין בהיטל השבחה ישנם מקרים מסוימים שבהם אפשר יהיה להגיש בקשה לפטר או להקלות מס, לדוגמא, בקשת הקלות בהקשר של מיסוי נדל”ן בפרויקטים של פינוי בינוי, בשיקום שכונות ועוד.
מס על השכרת נכסים
עד כה עסקנו בעיקר בהשלכות של מיסוי נדל”ן במקרים של רכישה או מכירה של נכסים מסוג כזה או אחר.
אולם יש סוג של מיסוי נדל”ן נוספים החלים בעת השכרת נכסים.
מיסוי נדל”ן זה הוא מתמשך לאורך כל תקופת ההשכרה ועשוי להיות רלוונטי לחלק ממשקיעי הנדל”ן.
מחוקק מיסוי נדל”ן בישראל העניק פטור ממס עבור הכנסות מהשכרת נדל”ן בכפוף לתקרה הקבוע בחוק.
נכון לשנת המס 2022, הפטור תקף להכנסות של בסביבות כ-5000 ₪ בחודש או פחות מכך.
כמו כן, ברגע שההכנסות עוברות את הסף, ניתן לבחור בין שני מסלולים.
מסלול מיסוי נדל”ן מסוג אחד הוא תשלום אחיד של 10 אחוזים על ההכנסה.
במסלול זה אין הכרה בהוצאות תפעול ותחזוקת הנכס. מסלול מיסים נדל”ן מסוג אחר, מתבסס על מדרגות המס הכלליות.
כאשר בוחרים במסלול המס השני, ניתן להגיש הוצאות ולקבל הכרה למשל בעלויות שיפוץ ותחזוקה.
כלומר שיעור המס גבוה בדרך כלל, אולם משלמים רק על ההכנסות נטו.
לסיכום
חברת קליימקס השקעות בנדל”ן מתמחה באיתור, ייזום, השבחת קרקעות פרטיות וליווי משקיעים ברכישת קרקעות בתהליכי הפשרה באזורי ביקוש במרכז הארץ מאפשרת למשקיעים שלה להרחיב את הידע שלהם במיסוי הנדל”ן.
זאת על בסיס ההבנה כי שקיפות והבנה של המושגים הבסיסיים בעסקאות נדל”ן ובמיסוי נדל”ן בישראל ייצרו ביטחון אצל המשקיע ויהפכו את ההתקשרות עם חברת קליימקס ליעילה ואפקטיבית יותר.
פינת השאלה בנושא מיסוי נדל"ן
מס רכישה הוא המס העיקרי אותו תצטרכו לשלם. שימו לב! נכון לשנת 2022, עד מחיר דירה של 1,805,545 ₪, לא ישולם מס רכישה
על פי מיסוי נדל”ן בישראל ניתן להגיש בקשה לפטור ממס שבח במקרים בהם למוכר יש זכויות מעטות בדירה הנוספת, שהדירה היא חלק מירושה, בעת רכישה של דירה נוספת כתחליף לדירה הקיימת, או למשפרי דיור.
המס שאליו את צריכה להתייחס הוא היטל השבחה, שעומד על 50% משווי ההשבחה
