אחת הדרכים להגדלת ההון העצמי היא דרך השקעה בנדל”ן. יש שתי אפשרויות עיקריות להשקעה בנדל”ן והן השקעה בנכס פרטי והשקעה בנכס מסחרי.
מאמר זה יתמקד באופציה השנייה, נדל”ן מסחרי להשקעה.
נדלן מסחרי מול נדל”ן פרטי-ההבדל בין סוגי ההשקעות
נכס פרטי להשקעה בנדל”ן ידוע יותר כדירה, חנות או שטח מסוים עליו יש דירה למגורים או חנות, או שניתן לבנות עליו אחת מהאופציות.
נדלן מסחרי להשקעה הוא לא לשימוש פרטי או שטח ציבורי. הוא כולל בתוכו אופציות כמו משרדים, מבנים תעשייתיים, מלונות וכדומה.
ההכנסה העיקרית מהשקעה של נדל”ן מסחרי היא דרך השכרתו של אותו נדל”ן לאנשים שונים, ומעליית ערך המקום עם השנים.
כמו עם נדל”ן פרטי גם נדל”ן מסחרי נחשב כהשקעה יציבה ובטוחה עם אחוזי תשואה גבוהים ביחס להשקעות אחרות הקיימות בשוק. ואפילו יותר גבוהה מהתשואה המתקבלת מהשקעה בנדל”ן פרטי.
אחוז התשואה לרוב אשר נובע מנכס פרטי למטרות השקעה עומד בין 3-5 אחוזים בשנה. בעוד שאחוז התשואה המתקבל מנדלן מסחרי להשקעה עומד בין 6 ל-10 אחוזים בשנה.
כדאי לציין שתחזוקה של נדל”ן מסחרי היא גבוהה יותר מזו של נדל”ן פרטי. מכיוון שיש לשלם עליו מס הכנסה בעת ביצוע ההשקעה, לשלם דמי ניהול, והארנונה עליו היא גבוהה יותר מזו המשולמת על נכס פרטי.
בנוסף לכך, אם תרצו למכור את הנכס המסחרי, יש לקחת בחשבון שתהליך המכירה הוא ארוך יותר מזו של נכס פרטי. ישנה צורך בהוצאת חשבונית בזמן המכירה ולשלם כך צריך תעודה של עסק מורשה.
בנוסף לכך, צריך לזכור שמבין שתי השקעות אלו, השקעה בנדלן מסחרי והשקעה בנדלן פרטי, ההשקעה בעלת הסיכון הגבוה יותר היא של נדל”ן מסחרי. והתנודות בשוק זה יכולות להיות רבות יותר.
אך למרות הכל השקעה בנדלן מסחרי מצריכה הון התחלתי נמוך יותר מזה הנדרש בהשקעה של נדל”ן פרטי.
איך מתחילים להשקיע בנדל”ן מסחרי?
ישנם אופציות רבות להשקעה בתחום זה של נדל”ן. אפשר להשקיע בבנייני משרדים, מקומות מסחר, מפעלים ועוד.
אך יש צורך בלמידה של השוק לעומק והבנה של היתרונות והחסרונות בכל אחת מסוגי ההשקעות.
אפשרות ההשקעה הנפוצה ביותר בישראל מבחינת נכסים מסחריים להשקעה היא השקעה במשרדים אשר מועמדים למכירה. אשר ממנה אפשר להרוויח בעיקר על ידי השכרת הנכס.
אחד הדברים שחשובים לזכור הוא שהשקעה זו יכולה להיות מאוד מסובכת, לכן מומלץ לפנות לחברה שמבינה בהשקעות בנדל”ן מסחרי.
בעיקר אם זו ההשקעה הראשונה שלכם בתחום זה. זאת מכיוון שאותה חברה תוכל לטפל בכל מה שצריך בנוגע להשקעה שלכם, כך שאתם רק צריכים להשקיע ולחכות לתשואה. כך החברה עוזרת להקל את תהליך ההשקעה ולבצע אותו בצורה הנכונה.
תחזוקת הנכס
למרות שהתשואה מהשקעה בנדל”ן מסחרי מגיע לרוב מתשלום השוכרים, תפקידו של המשקיע לו מסתיים שם.
יש צורך בתחזוקה תמידית של המבנה והקרקע עליו הוא נמצא. מתוך צורך לשמירה על הנכס ונתינת מענה לשכורים כאשר צצים בעיות כדי שימשיכו לשכור את המקום.
אחת האפשרויות העומדות בפני משקיעים כאשר הם רוכשים נדל”ן מסחרי להשקעה היא שימוש בשירותים של חברת ניהול שתדאג לתחזוקת הנכס.
אותה חברה תהיה אחראית על התחזוקה של התשתיות השונות בבניין כמו מערכות המים והחשמל. בנוסף לכך היא תדאג לתיקון כל נזק שקרה לבניין למשל התפוררות של טיח או מנורות שבורות ועוד.
המיסים על נדל”ן מסחרי להשקעה
- מס שבח-זהו מס חל על הבעלים של הנכס בעת ביצוע עסקת מכירה על הנכס. זהו מס על הרווח שנוצר מהמכירה. גובהו של מס זה הוא 25% מרווח המכירה.
- מס רכישה-זהו מס החל על כל קנייה של נכס מסוים והוא בעצם מס על ביצוע עסקת הקנייה. בעבור נכסים מסחריים מס זה עומד על 6% משווי העסקה.
- מס שולי-מס על השכרת הנכס לפי מדרגות מס, כאשר במדרגה הראשונה הוא עומד על 30% מההשכרה והוא יכול להגיע עד 48%.
השקעה בנדל”ן מסחרי ב-2025 – אילו מגמות עומדות לשנות את השוק?
השקעה בנדל”ן מסחרי ב-2025 צפויה להיות שונה משמעותית מהשנים האחרונות, בשל מגמות חדשות משפיעות על השוק. אחת המגמות המרכזיות היא המעבר לטכנולוגיות חכמות, שמסייעות למנהלי נכסים לייעל את תהליכי הניהול, לבצע אופטימיזציה של השימוש בנכסים ולשפר את חוויית השוכר. טכנולוגיות כמו מערכות ניהול חכמות (BMS) ואוטומציה של תחזוקה ידרשו לעדכן את האסטרטגיות העסקיות, וישפיעו על תחום הנדל”ן המסחרי בעשור הקרוב.
בנוסף, ישנה מגמת עלייה בביקוש לשטחים לוגיסטיים, כתוצאה מהתפשטות של סחר אלקטרוני. החברות הגדולות בתחום האי-קומרס, כמו אמזון ואיביי, זקוקות למפעלי הפצה, מרכזים לוגיסטיים ומחסנים שיבטיחו אספקה מהירה ויעילה ללקוחותיהם. לכן, השקעה בנדל”ן לוגיסטי תהיה אחת מהשקעות הנדל”ן המסחריות המובילות בשנים הקרובות.
מנגד, השוק של משרדים נמצא בשינוי. המעבר לעבודה היברידית ולטכנולוגיות המאפשרות עבודה מרחוק משנה את דפוסי השימוש במשרדים. בעוד שהיו תקופות שבהן משרדים היו מקום חיוני לפגישות עבודה, כיום עסקים רבים מעדיפים להסתפק במקומות עבודה גמישים או אפילו לחלוטין ווירטואליים. למרות זאת, יש עדיין ביקוש למשרדים בעלי אופי מותאם אישית, כמו חללים משותפים (coworking spaces), שיכולים להציע גמישות לעסקים קטנים וסטארט-אפים.
תחום נוסף שעובר תמורות הוא הקניונים. בשנים האחרונות, במיוחד לאחר הקורונה, חלה ירידה בהכנסות הקניונים וביקוש לחנויות פיזיות. לעומת זאת, קניוני בילוי, הכוללים מסעדות, בתי קפה, פעילויות פנאי ואטרקציות, צמחו וביקוש אליהם נמצא במגמת עלייה. המגמה הזו משקפת את השינוי בהרגלי הצריכה – היום הציבור מעדיף קניות בחוויית בילוי ולא רק רכישות מסורתיות.
לסיכום, בשנת 2025, השקעות בנדל”ן מסחרי ידרשו להתחשב במגוון שיקולים חדשניים, טכנולוגיים וכלכליים. בחירת הנכסים תהיה תלויה בניתוח מקיף של מגמות השוק המקומיות והעולמיות.
“טעויות של מתחילים”: 5 דברים שאסור לעשות בהשקעה בנדל”ן מסחרי
השקעה בנדל”ן מסחרי עשויה להיות משתלמת מאוד, אך היא כרוכה גם בסיכונים. אנשים חדשים בתחום לעיתים עשויים להיתקל בקשיים או לבצע טעויות שעלולות לפגוע בהשקעה. הנה חמש טעויות מרכזיות שכדאי להימנע מהן:
- לא לבצע בדיקת שוק מעמיקה
לפני כל השקעה, חשוב להבין את שוק הנדל”ן באזור בו אתם מעוניינים להשקיע. האם יש ביקוש לנכס המסוים? מהן מגמות המחירים באזור? האם יש צורך בנכס כזה לעסק מסוג מסוים? חקר שוק מעמיק יאפשר לכם להבין את האזור ואת הצרכים המשתנים. - להתעלם מהמיקום
המיקום הוא אחד הגורמים החשובים ביותר בהצלחת השקעה בנדל”ן מסחרי. יש לבדוק את הגישה לנכס, את קרבתו לאזורי תעשייה, תחבורה ציבורית, וכמובן את פרופיל הלקוחות הפוטנציאליים. מיקום פחות אטרקטיבי עשוי להוביל לתשואות נמוכות ולקושי למצוא שוכרים. - לא לקחת בחשבון עלויות ניהול ותפעול
השקעה בנדל”ן מסחרי לא נגמרת ברכישת הנכס. יש לקחת בחשבון את כל העלויות הנלוות – תחזוקה, ביטוח, תשלומים לרשויות, עלויות ניהול ועוד. עלות ניהול נכס מסחרי יכולה להיות גבוהה, ואם לא לוקחים את כל העלויות בחשבון, התשואה על ההשקעה עלולה להיות נמוכה ממה שתכננתם. - להתפשר על חוות דעת מקצועית
לא משנה כמה ניסיון יש לכם בתחום, השקעה בנדל”ן מסחרי דורשת ייעוץ מקצועי. יש להיעזר במומחים בתחום הנדל”ן, עורכי דין וכלכלנים, כדי להימנע מטעויות שעלולות לעלות ביוקר. הם יכולים להצביע על בעיות פוטנציאליות בחוזים או על הזדמנויות שלא היו ברורות לכם. - לא לגוון בתיק ההשקעות
חשוב לא להסתמך על נכס מסחרי אחד בלבד. יש לגוון את ההשקעות בנדל”ן כדי למזער סיכונים. לדוגמה, השקעה במשרדים, קניונים ושטחים לוגיסטיים עשויה לפזר את הסיכון ולתת יציבות לאורך זמן.
משרדים, קניונים או שטחי לוגיסטיקה – איזה נדל”ן מסחרי הוא ההשקעה המשתלמת ביותר?
הבחירה בין השקעה במשרדים, קניונים או שטחים לוגיסטיים תלויה במטרות שלכם ובתנאים השוק. כל תחום מציע יתרונות וחסרונות משלו.
- משרדים
משרדים היו נחשבים להשקעה יציבה לאורך שנים, אך עם המעבר לעבודה היברידית והגידול בהיקף העבודה מרחוק, חלק גדול מהביקוש למשרדים פחת. ישנם משרדים שמציעים שירותים מותאמים כמו חללים משותפים וגמישות בשכירות, מה שיכול להוות הזדמנות טובה לעסקים קטנים וסטארט-אפים. - קניונים
התחום של קניונים נמצא בירידה בעשורים האחרונים, בעיקר בשל המעבר לקניות אונליין. עם זאת, קניונים שמציעים חוויית קנייה משולבת עם מסעדות, בילויים ואטרקציות נהנים מביקוש יציב יותר. השקעה בקניונים שמתמקדים בבילוי ופנאי עשויה להיות יותר משתלמת. - שטחים לוגיסטיים
תחום השטחים הלוגיסטיים נהנה מעלייה משמעותית בביקוש. עם ההתפתחות המהירה של המסחר האלקטרוני, דרישה למחסנים, מרכזים לוגיסטיים ונכסים שמשרתים את תחום ההפצה היא גבוהה. שטחים לוגיסטיים יכולים להציע תשואות גבוהות ויציבות, ולכן הם הופכים להשקעה אטרקטיבית בשוק הנדל”ן המסחרי כיום.
לסיכום, הבחירה בין המגוון הרחב של סוגי הנדל”ן המסחרי תלויה במאפיינים של כל משקיע, מטרותיו והאסטרטגיה שהוא מאמץ. כל תחום מצריך תשומת לב ייחודית למגמות השוק המקומיות ולדרישות השוכרים.
השקעה בחנויות לעומת השקעה במשרדים
למרות שהאפשרות הפופולרית בישראל היא השקעה במשרדים, אפשר להשקיע גם בחנויות. לכן, ישנם כמה דברים שכדאי לחשוב עליהם כאשר מנסים לבחור בין השניים.
- כאשר משקיעים בחנות צריך לחשוב על מיקום החנות. מיקום טוב יעזור לחנות להיות רווחית ולמנף את ההשקעה בה. החנות צריכה להיות במקום מסחרי פעיל ובמיקום בולט בו כדי למשוך אליה אנשים רבים.
- כדי לקחת בחשבון עלויות של שיפוצים לחנות בעת תהליך הרכישה שלה להשקעה. זאת מכיוון שחנות משופצת תמשוך יותר שוכרים אליה, וגם תהיה אפשרות לגבות מהם יותר דמי שכירות.
- בכל הקשור לבנייני משרדים יש לזכור שהם לרוב בבעלות של חברות גדולות. לכן ברכישת משרד עלולים לשלם על שטחים משותפים. לכן כדאי להתייעץ עם יועץ נדל”ן המבין ברכישת משרדים להשקעה.
- עוד משהו שכאדי לדעת בנושא זה הוא שהיום יש פרויקטים רבים המציעים להשקיע במשרדים קטנים בעלות השקעה נמוכה.
איך מוצאים נדל”ן מסחרי להשקעה?
- חיפוש מידע-מעבר לחיפוש מידע באתרים שונים לנדל”ן מסחרי כדאי להתייעץ גם עם מומחים בתחום. זאת כדי ללמוד יותר על התנודות האפשריות בשוק זה, על השקעות שונות המתאימות לכיסכם, ומה צפוי לקרות באזור בו אתם רוצים להשקיע.
- מקום ההשקעה-המיקום של הנכס המסחרי להשקעה יכול להשפיע רבות על הצלחת ההשקעה ועל הרווח ממנה. המקום של הנכס חייב להיות פעיל מבחינה מסחרית ושיוכל להחזיק מעמד כמקום פעיל לאורך זמן רב. מקומות אלו יכולים להיות כמו אזורים בפיתוח או בתהליך בנייה, ושמיועדים להפוך למרכזי קניות, אזור תעשייתי פעיל, מתחם הייטק ועוד. בכל מקום שאתם מבררים חשוב לבדוק שיש לאזור אישורים להפעלת עסק מסחרי, ובמידה והמקום עדיין נבנה יש לוודא שהתוכניות עליו מקודמות בידי המועצה האזורית והארצית. בנוסף לכך, כדי לראות אילו עסקים פועלים באזור כדי לוודא ששום עסק לא יפגע בהכנסות של העסק שלכם.
- הזדמנויות טובות-לפעמים כל מה שצריך כדי להצליח ולהשיג עסקה טובה זו הזדמנות עסקית טובה שאיתרתם ברגע הנכון. הזדמנות זו יכולה להופיע כאדם המוכר את משרדו כי הוא רוצה לפרוש או בעל עסק הנתקל בקשיים ומוכר את חנותו במחיר מוזל. לכן כאשר מזהים הזדמנות טובה מאוד כדאי לא לבזבז אותה. ואם אתם חוששים לעשות טעות, תמיד כדאי להתייעץ עם יועץ נדל”ן מסחרי. לאחר הרבה שנים בתחום יועץ הנדל”ן יוכל להבין באמת האם מצאת הזדמנות טובה או שזו השקעה מסוכנת.
- תקציב-מאוד חשוב לדעת מהו גובה התקציב שאתם יכולים להרשות לעצמכם להוציא על נדל”ן מסחרי להשקעה. בנוסף לכך יש לקחת בחשבון עלויות של שיפוץ הנכס כולל כל המיסים הנלווים לרכישה ולמכירת הנכס, וכמו כן מיסים הקשורים לתחזוקה רציפה של הנכס כמו ארנונה.
אם נסכם על נדל”ן מסחרי
השקעה בנדל”ן מסחרי יכולה להיות השקעה טובה ובעלת אחוזי תשואה גבוהים ביחס למחיר ההשקעה הנמוך בה. זאת במידה והיא מתבצעת בחוכמה.
לשם כך כדאי להתייעץ עם מומחי נדל”ן המתמחים בנדל”ן מסחרי.
מומלץ מאוד לבחון את כל סוגי ההשקעות בנדל”ן מסחרי ולהשקיע מחשבה בתהליך בחירת ההשקעה. כדאי ללמוד את כל המושגים שיהיו לכם רלוונטיים ולחשב תקציב להשקעה עם כל הכרוך בה מעבר לקניית הנכס.
מידע מקצועי נוסף על נדלן מסחרי
נדל”ן פרטי להשקעה ידוע יותר כדירה, חנות או שטח מסוים עליו יש דירה למגורים או חנות, או שניתן לבנות עליו אחת מהאופציות. נדל”ן מסחרי להשקעה הוא לא לשימוש פרטי או שטח ציבורי. הוא כולל בתוכו אופציות כמו משרדים, מבנים תעשייתיים, מלונות וכדומה
מס שבח-זהו מס חל על הבעלים של הנכס בעת ביצוע עסקת מכירה על הנכס. זהו מס על הרווח שנוצר מהמכירה. גובהו של מס זה הוא 25% מרווח המכירה
כאשר משקיעים בחנות צריך לחשוב על מיקום החנות. מיקום טוב יעזור לחנות להיות רווחית ולמנף את ההשקעה בה
בכל הקשור לבנייני משרדים יש לזכור שהם לרוב בבעלות של חברות גדולות. לכן ברכישת משרד עלולים לשלם על שטחים משותפים. לכן כדאי להתייעץ עם יועץ נדל”ן המבין ברכישת משרדים להשקעה
