השקעה בנדל"ן ללא הון עצמי

במצב בו שוק הנדל"ן רותח והמחירים מאמירים מידי שנה באחוזים גבוהים, רבים ויתרו על החלום לדירה משלהם. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שמאד קשה לגייס הון עצמי התחלתי כדי לקבל משכנתא כאשר מחירי הדירות גבוהים כל כך. משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך הניתנת בסכום גבוה ומיועדת לצורך רכישת דירה. לכן החשוב לנו ליצור מדריך שיאפשר לכם להבין כי גם בלי הון עצמי ניתן להשקיע בנדל"ן בצורה חכמה באמצעות מספר דרכים אותן נסקור בהמשך המאמר.

כמה הון עצמי נדרש לגייס לצורך קבלת משכנתא?

נכון לשנת 2022 בכדי לפנות לבנק כדי לקבל משכנתא נדרשים הרוכשים לגייס הון עצמי בשיעור של 25%  מערך הנכס, כאשר מדובר בדירה ראשונה. דהיינו עבור דירה ששוויה 2 מיליון נדרשים הלווים לגייס חצי מיליון שקל. כאשר מדובר ברכישת נכס חליפי או נכס עבור משפרי דיור ההון העצמי הנדרש הינו 70%. משקיעים המעוניינים לרכוש דירה נוספת להשקעה ידרשו לגייס חצי מערך הנכס כהון עצמי.

הסיבה לדרישת ההון העצמי

הבנקים נתונים לרגולציה המפקחת על פעילותם כדי למנוע מצב של עודף אשראי ומפני מצב בו הצרכנים יהיו תחת נטל חוב מופרז. הבנקים נתונים למספר הגבלות משמעותיות בינהם הגבלה על תקופת משכנתא מקסימלית שניתנת למקסימום 30 שנים. הגבלה נוספת היא אחוזי המימון מסך הדירה כפי שפירטנו לעיל. ישנם עוד הגבלות על מסלולי הריביות השונות. כל הנתונים משתנים מעת לעת וחשוב להיות במעקב ולהבין את מצב שוק המשכנתאות והדרישות העדכניות.

הכנה לקראת השקעה בנדל"ן ללא הון עצמי.

כדי לבצע השקעה בנדלן ללא הון עצמי משמעותי חשוב להיערך. אמנם השקעות אלו ידועות כבעלי סיכון נמוך אך עדיין חשוב להבין את היכולות. במסגרת ההיערכות יש לקחת בחשבון את יכול ההחזר החודשית כאשר חשוב להתייחס גם לשינויים עתידיים. כדוגמת הרחבת המשפחה. בנוסף, חשוב לקבל תמונה מלאה על הנכסים וההתחייבויות הקיימים ולדעת מהו מקור ההון הכי רווחי אותו ניתן לגייס מבין כל האפשרויות הקיימות. להלן סקירה של האפשרויות דרכן ניתן לגייס הון להשקעה בנדלן:

אפשרות של הלוואה משלימה

הלוואה משלימה מתאפשרת למי שאינו מסוגל לגייס הון עצמי, אך יש בבעלותו כספי פנסיה, קופת גמל, קרן השתלמות או ביטוח חיים. מכשירי החיסכון האלו נמצאים בידי חברות הביטוח ומאפשרות לחוסכים לקחת הלוואה כנגדם. בגלל התחרות הגבוהה, הלוואות מסוג זה ניתנות בתנאים טובים בדרך כלל ובשיעור של %70 עד 80% מערך הקרן. כאשר הכספים בקרן אינם נזילים, ההלוואות ינתנו בשיעור של %50 עד 60% מהצבירה.

אפשרות של הלוואה אישית

אפשרות זו הפכה לפופולארית מאד במצב בו נדרשים להון עצמי מיידי. הלוואה אישית היא הלוואה אותה ניתן לקחת מקרוב משפחה או חבר בעל הון עצמי. כאשר ההון העצמי של הקרוב משמש כהונו של הלקוח של הבנק. ההלוואה ניתנת על פי התנאים האישיים המסוכמים מול אותו אדם. למרות שמדובר באדם קרוב, חשוב לקחת את ההלוואה באחריות רבה ובהתאם ליכולות ההחזר.

הלוואה כנגד משכון נכס קיים.

הלוואה מסוג זה ניתנת כנגד נכס אחר. דהיינו נכס קיים שנמצא בבעלות קרוב ויש עליו משכנתא נמוכה או שאין עליו משכנתא בכלל. נניח דירה של ההורים ששוויה כ 2 מיליון ללא משכנתא תוכל לאפשר הלוואה כנגד  נכס קיים בשווי של עד 50% מערכו, דהיינו מיליון ש"ח. כאשר קיימת משכנתא על הנכס יש לקזז את סכום המשכנתא ולהקטין את היתרה בהתאם.

הלוואה חוץ בנקאית.

בעבר כשמישהו היה צריך לקחת הלוואה לכל צורך הוא היה פונה לבנק. כיום ישנם גופים רבים המאפשרים נטילת הלוואה. הלוואות חוץ בנקאיות נלקחות מחברות כרטיסי אשראי או חברות אשראי חיצוניות. הלוואות אלו אינן כנגד נכס או חיסכון קיים ולכן התנאים שלה לרוב יהיו יקרים יותר. אך בגלל התחרות בשוק ניתן לקבל כמה הצעות להשוות ולהתמקח על התנאים. כאשר מדובר בכסף שמטרתו רכישת גם האופציה הזו יכולה להיות משתלמת בטווח הארוך, על פני תשלום דמי שכירות גבוהים.

הזדמנויות נוספות

תכנית מחיר למשתכן מאפשרת לבעלי הון עצמי נמוך להגשים את החלום לדירה. כאשר במצב זה הדירה מוצעת לרוכשים במחיר נמוך ממחיר השוק. כאשר השמאי מטעם הבנק מעריך את שווי העסקה הוא עושה זאת על סמך שווי השוק. במצב כזה נדרש מהרוכשים להציג הון עצמי נמוך אותו יוכלו לגייס בקלות רבה יותר בעצמם או באמצעים שהצגנו לעיל. הגשת מועמדות דורשת עמידה בתנאים בסיסיים. כדוגמת, חסרי דיור ומשפרי דיור זוגות נשואים או ידועים בציבור בעלי אזרחות ישראלית.

הכנה לקראת השקעה בנדל

סיכונים אפשריים שיש לקחת בחשבון

כאשר לוקחים הלוואה ללא הון עצמי חשוב לקחת בחשבון את היכולות האישיים. את יכולת ההחזר העכשווית והעתידית כדי לא להיקלע למצב בו לא עומדים בהחזר וניתן להפסיד את כל העסקה. חשוב לכלכל את הצעדים בקפידה כדי להקטין את הסיכון הקיים למינימום. במקרים רבים מומלץ להתייעץ ולקחת ליווי מקצועי של יועת משכנתא שיראה את התמונה הפיננסית המלאה. בנוסף, יועץ מוסמך יכול להבין מהם החסכונות הקיימים וכיצד ניתן לממש את הפוטנציאל שלהם בצורה הנכונה.

החסרונות שיש לקחת בחשבון

כאשר משיגים הון עצמי בעזרת הלוואה שאינה משכנתא, ההלוואה ניתנת לטווח זמן קצר יחסית וצריך להחזיר אותה תוך שנים ספורות. בנוסף, הבנק יכול לסרב למתן משכנתא כאשר הוא מבין שההון העצמי מבוסס על הלוואות חיצוניות בגלל הסיכון המוסף. יש להתנהל בחכמה בכל מה שקשור ולקחת בחשבון מראש את היכולות הפיננסיים כדי לא להגיע למצב של איחור בתשלומים. כאשר מבצעים ניתוח כלכלי שלוקח בחשבון את היכולות הפיננסיים יחד עם הנכסים הקיימים ניתן להשיג תנאים טובים עם הון עצמי חלקי וללא הון עצמי קיים.

אל תוותרו על החלום לדירה משלכם.

גם במצב הנוכחי כאשר מחירי הדירות בשמים, אסור לוותר על החלום לדירה. כאשר מדובר במוצר כל כך חיוני חשוב לבצע שיקולים כלכליים נכונים. במקום לזרוק לפח דמי שכירות גבוהים אפשר באמצעות חסכונות קיימים, שיעבוד נכס קיים, הלוואה אישית או חוץ בנקאית להשיג הון עצמי משמעותי. במקרה כזה חשוב מאד לדעת כיצד לגשת לבנק ואיך להציג את ההון הקיים. לכן יש להתייעץ עם איש מקצוע שיכול להפוך את התהליך הבירוקרטי לקל ומהיר. יועץ פיננסי שאינו מטעם הבנק יכול לראות את התמונה המלאה של כל לקוח ולתת לו מענה נכון על פי הנכסים הקיימים והיכולות. תהליך מקצועי יכול לחסוך המון כסף ובנוסף הוא  מאפשר ללקוח להגיע לבנק מוכן לקראת החתימה הסופית של המשכנתא.

סגירת תפריט
דילוג לתוכן