השקעה בנדל”ן ללא הון עצמי – המדריך המלא למתחילים

במצב בו שוק הנדל”ן רותח והמחירים מאמירים מידי שנה באחוזים גבוהים, רבים ויתרו על החלום לדירה משלהם. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שמאד קשה לגייס הון עצמי התחלתי כדי לקבל משכנתא כאשר מחירי הדירות גבוהים כל כך. משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך הניתנת בסכום גבוה ומיועדת לצורך רכישת דירה. לכן החשוב לנו ליצור מדריך שיאפשר לכם להבין כי גם בלי הון עצמי ניתן להשקיע בנדל”ן בצורה חכמה באמצעות מספר דרכים אותן נסקור בהמשך המאמר.

כמה הון עצמי נדרש לגייס לצורך קבלת משכנתא?

נכון לשנת 2022 בכדי לפנות לבנק כדי לקבל משכנתא נדרשים הרוכשים לגייס הון עצמי בשיעור של 25%  מערך הנכס, כאשר מדובר בדירה ראשונה. דהיינו עבור דירה ששוויה 2 מיליון נדרשים הלווים לגייס חצי מיליון שקל. כאשר מדובר ברכישת נכס חליפי או נכס עבור משפרי דיור ההון העצמי הנדרש הינו 70%. משקיעים המעוניינים לרכוש דירה נוספת להשקעה ידרשו לגייס חצי מערך הנכס כהון עצמי.

הסיבה לדרישת ההון העצמי

הבנקים נתונים לרגולציה המפקחת על פעילותם כדי למנוע מצב של עודף אשראי ומפני מצב בו הצרכנים יהיו תחת נטל חוב מופרז. הבנקים נתונים למספר הגבלות משמעותיות בינהם הגבלה על תקופת משכנתא מקסימלית שניתנת למקסימום 30 שנים. הגבלה נוספת היא אחוזי המימון מסך הדירה כפי שפירטנו לעיל. ישנם עוד הגבלות על מסלולי הריביות השונות. כל הנתונים משתנים מעת לעת וחשוב להיות במעקב ולהבין את מצב שוק המשכנתאות והדרישות העדכניות.

הכנה לקראת השקעה בנדל”ן ללא הון עצמי.

כדי לבצע השקעה בנדל”ן ללא הון עצמי משמעותי חשוב להיערך. אמנם השקעות אלו ידועות כבעלי סיכון נמוך אך עדיין חשוב להבין את היכולות. במסגרת ההיערכות יש לקחת בחשבון את יכול ההחזר החודשית כאשר חשוב להתייחס גם לשינויים עתידיים. כדוגמת הרחבת המשפחה. בנוסף, חשוב לקבל תמונה מלאה על הנכסים וההתחייבויות הקיימים ולדעת מהו מקור ההון הכי רווחי אותו ניתן לגייס מבין כל האפשרויות הקיימות. להלן סקירה של האפשרויות דרכן ניתן לגייס הון להשקעה בנדל”ן:

אפשרות של הלוואה משלימה

הלוואה משלימה מתאפשרת למי שאינו מסוגל לגייס הון עצמי, אך יש בבעלותו כספי פנסיה, קופת גמל, קרן השתלמות או ביטוח חיים. מכשירי החיסכון האלו נמצאים בידי חברות הביטוח ומאפשרות לחוסכים לקחת הלוואה כנגדם. בגלל התחרות הגבוהה, הלוואות מסוג זה ניתנות בתנאים טובים בדרך כלל ובשיעור של %70 עד 80% מערך הקרן. כאשר הכספים בקרן אינם נזילים, ההלוואות ינתנו בשיעור של %50 עד 60% מהצבירה.

אפשרות של הלוואה אישית

אפשרות זו הפכה לפופולארית מאד במצב בו נדרשים להון עצמי מיידי. הלוואה אישית היא הלוואה אותה ניתן לקחת מקרוב משפחה או חבר בעל הון עצמי. כאשר ההון העצמי של הקרוב משמש כהונו של הלקוח של הבנק. ההלוואה ניתנת על פי התנאים האישיים המסוכמים מול אותו אדם. למרות שמדובר באדם קרוב, חשוב לקחת את ההלוואה באחריות רבה ובהתאם ליכולות ההחזר.

הלוואה כנגד משכון נכס קיים.

הלוואה מסוג זה ניתנת כנגד נכס אחר. דהיינו נכס קיים שנמצא בבעלות קרוב ויש עליו משכנתא נמוכה או שאין עליו משכנתא בכלל. נניח דירה של ההורים ששוויה כ 2 מיליון ללא משכנתא תוכל לאפשר הלוואה כנגד  נכס קיים בשווי של עד 50% מערכו, דהיינו מיליון ש”ח. כאשר קיימת משכנתא על הנכס יש לקזז את סכום המשכנתא ולהקטין את היתרה בהתאם.

הלוואה חוץ בנקאית.

בעבר כשמישהו היה צריך לקחת הלוואה לכל צורך הוא היה פונה לבנק. כיום ישנם גופים רבים המאפשרים נטילת הלוואה. הלוואות חוץ בנקאיות נלקחות מחברות כרטיסי אשראי או חברות אשראי חיצוניות. הלוואות אלו אינן כנגד נכס או חיסכון קיים ולכן התנאים שלה לרוב יהיו יקרים יותר. אך בגלל התחרות בשוק ניתן לקבל כמה הצעות להשוות ולהתמקח על התנאים. כאשר מדובר בכסף שמטרתו רכישת גם האופציה הזו יכולה להיות משתלמת בטווח הארוך, על פני תשלום דמי שכירות גבוהים.

הזדמנויות נוספות

תכנית מחיר למשתכן מאפשרת לבעלי הון עצמי נמוך להגשים את החלום לדירה. כאשר במצב זה הדירה מוצעת לרוכשים במחיר נמוך ממחיר השוק. כאשר השמאי מטעם הבנק מעריך את שווי העסקה הוא עושה זאת על סמך שווי השוק. במצב כזה נדרש מהרוכשים להציג הון עצמי נמוך אותו יוכלו לגייס בקלות רבה יותר בעצמם או באמצעים שהצגנו לעיל. הגשת מועמדות דורשת עמידה בתנאים בסיסיים. כדוגמת, חסרי דיור ומשפרי דיור זוגות נשואים או ידועים בציבור בעלי אזרחות ישראלית.

סיכונים אפשריים שיש לקחת בחשבון

כאשר לוקחים הלוואה ללא הון עצמי חשוב לקחת בחשבון את היכולות האישיים. את יכולת ההחזר העכשווית והעתידית כדי לא להיקלע למצב בו לא עומדים בהחזר וניתן להפסיד את כל העסקה. חשוב לכלכל את הצעדים בקפידה כדי להקטין את הסיכון הקיים למינימום. במקרים רבים מומלץ להתייעץ ולקחת ליווי מקצועי של ייעוץ משכנתא שיראה את התמונה הפיננסית המלאה. בנוסף, יועץ מוסמך יכול להבין מהם החסכונות הקיימים וכיצד ניתן לממש את הפוטנציאל שלהם בצורה הנכונה.

החסרונות שיש לקחת בחשבון

כאשר משיגים הון עצמי בעזרת הלוואה שאינה משכנתא, ההלוואה ניתנת לטווח זמן קצר יחסית וצריך להחזיר אותה תוך שנים ספורות. בנוסף, הבנק יכול לסרב למתן משכנתא כאשר הוא מבין שההון העצמי מבוסס על הלוואות חיצוניות בגלל הסיכון המוסף. יש להתנהל בחכמה בכל מה שקשור ולקחת בחשבון מראש את היכולות הפיננסיים כדי לא להגיע למצב של איחור בתשלומים. כאשר מבצעים ניתוח כלכלי שלוקח בחשבון את היכולות הפיננסיים יחד עם הנכסים הקיימים ניתן להשיג תנאים טובים עם הון עצמי חלקי וללא הון עצמי קיים.

איך לקבל מימון בנקאי להשקעת נדל”ן ב-2025 ללא הון עצמי ראשוני?

בשנת 2025, משקיעי נדל”ן יכולים לנצל מגוון מסלולי מימון בנקאיים שמאפשרים לרכוש נכס ללא הון עצמי ראשוני משמעותי. אחד הפתרונות המרכזיים הוא מינוף נכס קיים – כלומר, משקיעים שיש ברשותם דירה משולמת (או כזו עם משכנתא חלקית) יכולים לשעבד אותה לטובת קבלת הלוואה לרכישת נכס נוסף. היתרון בגישה זו הוא שהלוואה כזו ניתנת בתנאים נוחים יחסית, כיוון שהבנק מקבל בטוחה מוצקה בדמות נכס נדל”ני בעל ערך.

פתרון נוסף הוא הלוואת גישור בנקאית, שמתאימה בעיקר למשקיעים שמעוניינים לרכוש נכס ולהחזיר את ההלוואה תוך זמן קצר, למשל באמצעות מכירת הנכס או השכרתו במחיר גבוה. הלוואות אלו מאופיינות בתקופות החזר גמישות, ולעיתים גם בהחזר של הקרן רק בסוף התקופה, מה שמאפשר למשקיעים גמישות פיננסית.

בנוסף, קיימות משכנתאות ייעודיות למשקיעים, אותן מציעים בנקים מסוימים. מסלולים אלו כוללים תנאי ריבית המותאמים להשקעות ולאו דווקא לרכישת דירה למגורים פרטיים. עם זאת, יש לבחון היטב את עלויות ההחזר וההתחייבות הפיננסית הכרוכה בכך.

חשוב לזכור כי קבלת מימון בנקאי ללא הון עצמי מחייבת תכנון פיננסי קפדני, הבנה של תנאי ההלוואה, ויכולת להציג תוכנית השקעה אמינה שתשכנע את הבנק לתת את המימון הדרוש.

מינוף נדל”ן: מהם הפתרונות שמאפשרים השקעה בלי הון עצמי?

מינוף בנדל”ן הוא אסטרטגיה המאפשרת למשקיעים לרכוש נכסים מבלי להשקיע הון עצמי משמעותי, תוך שימוש בכספי מימון חיצוניים. הדרך הנפוצה ביותר למינוף היא לקיחת משכנתא גבוהה ככל האפשר, תוך הסתמכות על ההכנסות הצפויות מהנכס לכיסוי ההחזרים החודשיים.

אפשרות נוספת היא הלוואות פרטיות מגופים פיננסיים או משקיעים חיצוניים. גופים חוץ-בנקאיים מציעים לרוב הלוואות לנדל”ן בתנאים גמישים יותר מאשר הבנקים, ולעיתים אף ללא דרישה להון עצמי. עם זאת, ריביות אלו יכולות להיות גבוהות יותר, ולכן חשוב לבדוק היטב את הכדאיות הכלכלית.

עוד פתרון אפשרי הוא מודל השותפויות, שבו משקיעים מתאגדים יחדיו ומשקיעים בנכס במשותף. כך, כל אחד מהם משקיע סכום נמוך יחסית, מה שמקטין את הצורך בהון עצמי ראשוני גבוה. יש גם משקיעים שמעדיפים להיכנס לשותפות עם יזמים שמחפשים מימון, ובכך לנצל את הידע והניסיון של היזם לטובת השקעה רווחית.

השקעה באמצעות קרנות נדל”ן פרטיות היא פתרון נוסף, שבו משקיעים יכולים להכניס סכומי כסף נמוכים יחסית לתוך קרן המשקיעה בפרויקטים גדולים.

חשוב להבין כי מינוף מגדיל את פוטנציאל הרווח, אך גם מעלה את הסיכון במקרה של ירידת ערך הנכס או קשיים בהשכרתו. לכן, מומלץ לבצע חישוב מדויק של ההחזרים הצפויים ולוודא שההשקעה תהיה רווחית גם בטווח הארוך.

קרנות מימון חוץ-בנקאיות – האם הן הפתרון הנכון?

קרנות מימון חוץ-בנקאיות הופכות להיות פתרון מימון פופולרי בקרב משקיעי נדל”ן, בעיקר עבור אלו שמתקשים לקבל אשראי בנקאי מסיבות שונות. הקרנות הללו מציעות הלוואות גמישות ומהירות, שלעיתים ניתנות גם ללא צורך בהון עצמי, בתמורה לריבית גבוהה יותר מהבנקים המסחריים.

קרנות אלו פועלות בעיקר מול יזמים, משקיעים מוסדיים ומשקיעים פרטיים, ומספקות מימון לפרויקטים חדשים או לרכישת נכסים להשקעה. ישנן קרנות שמעניקות הלוואות בשיטת הלוואות בלון (תשלום ריבית בלבד לאורך תקופה מסוימת, ותשלום הקרן בסוף התקופה), מה שמאפשר למשקיעים לממן נכס ולפרוע את ההלוואה עם מימושו בעתיד.

עם זאת, השאלה המרכזית היא האם קרנות מימון חוץ-בנקאיות הן הפתרון האופטימלי? התשובה תלויה בצרכים של המשקיע, ביכולת שלו לנהל את הסיכונים ובהיכרותו עם תנאי ההלוואה. לעיתים, הריביות הגבוהות והדרישות להחזר מהיר עלולות להוות אתגר למי שאין לו הכנסות יציבות מהנכס.

לפני שמקבלים החלטה, מומלץ לבצע השוואה בין קרנות מימון שונות, לבדוק את הרגולציה החלה עליהן, ולקרוא את תנאי החוזה בקפידה.

רכישת נדל”ן בעזרת קבוצות רכישה – מה זה אומר והאם כדאי לכם?

קבוצות רכישה הן מודל פיננסי ייחודי שמאפשר למשקיעים להוזיל עלויות ולהיכנס להשקעות נדל”ן עם הון עצמי מופחת. הרעיון מאחורי קבוצות אלו הוא התאגדות של רוכשים פרטיים לרכישת קרקע וביצוע פרויקט נדל”ן עצמאי, ללא מעורבות של קבלן יזם.

יתרונות קבוצות רכישה:

• חיסכון בעלויות – חברי הקבוצה חוסכים את הרווח היזמי של הקבלן.
• אפשרות להוזיל את מחיר הקרקע באמצעות קנייה מרוכזת.
• גמישות בבחירת מפרט הדירות והתאמתן לצרכים האישיים.

חסרונות וסיכונים:

• פרויקטים עשויים להתעכב בשל חוסר ניסיון ניהולי של הקבוצה.
• חוסר ודאות בנוגע לעלויות הסופיות של הבנייה.
• אין ערבות חוק מכר, ולכן הרוכשים חשופים יותר לסיכונים.

אם שוקלים להצטרף לקבוצת רכישה, חשוב לבדוק את הניסיון של מנהלי הקבוצה, לוודא שקיימת שקיפות מלאה בניהול הפרויקט ולבחון חלופות אחרות לפני קבלת ההחלטה.

האם המדינה מציעה מסלולים לסיוע בהשקעות נדל”ן בלי הון עצמי?

למשקיעים המעוניינים להיכנס לשוק הנדל”ן עם הון עצמי נמוך, קיימות מספר תוכניות סיוע ממשלתיות, אם כי רובן ממוקדות באוכלוסיות ספציפיות.

תוכניות מרכזיות:

• מחיר למשתכן – מיועדת לרוכשי דירה ראשונה, ומספקת הנחות משמעותיות על דירות בפרויקטים שונים.
• הלוואות מסובסדות בערבות מדינה – במסלולים מסוימים ניתן לקבל מימון בתנאים נוחים לרכישת נכס בפריפריה.
• הקלות מס להשקעה בפריפריה – מענקים וסבסודים למשקיעים באזורים מועדפים.

חשוב להדגיש כי השקעה ללא הון עצמי דורשת יצירתיות פיננסית, בחינת כל אפשרויות המימון והתאמתן לצרכים האישיים.

אל תוותרו על החלום לדירה משלכם.

גם במצב הנוכחי כאשר מחירי הדירות בשמים, אסור לוותר על החלום לדירה. כאשר מדובר במוצר כל כך חיוני חשוב לבצע שיקולים כלכליים נכונים. במקום לזרוק לפח דמי שכירות גבוהים אפשר באמצעות חסכונות קיימים, שיעבוד נכס קיים, הלוואה אישית או חוץ בנקאית להשיג הון עצמי משמעותי. במקרה כזה חשוב מאד לדעת כיצד לגשת לבנק ואיך להציג את ההון הקיים. לכן יש להתייעץ עם איש מקצוע שיכול להפוך את התהליך הבירוקרטי לקל ומהיר. יועץ פיננסי שאינו מטעם הבנק יכול לראות את התמונה המלאה של כל לקוח ולתת לו מענה נכון על פי הנכסים הקיימים והיכולות. תהליך מקצועי יכול לחסוך המון כסף ובנוסף הוא  מאפשר ללקוח להגיע לבנק מוכן לקראת החתימה הסופית של המשכנתא.