לוגו של חברת קלימקס נדלן

כל המידע המעודכן על מחירי הנדל”ן בישראל לשנת 2024

תוכן עניינים

ישנה עלייה מתמדת במחירי נדל”ן בישראל בעיקר בנדל”ן פרטי של דירות מגורים. למעשה המחירים עלו ב-15.9 אחוזים בשנה האחרונה. עלייה זו היא תוצאה של תהליכים רבים ושונים הקשורים ביניהם שהתחילו עוד בשנת 2008.

מדדת מחירי נדל”ן – מדד מחירי הדירות

מחירי נדל”ן נמדדים לפי “מדד מחירי דירות”. זהו מסמך אשר מפיקה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (להמ”ס) ובו מודדים את השינויים המתרחשים במחירי הדירות בישראל. הבסיס לפיו נמדד החישוב הוא המחיר הממוצע לדירות שהיה בשנת 1993.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מודדת אחת לחודש את השינויים במחירי נדל”ן בארץ. משנת 2018 היא מכניסה לתוך חישובה גם את מחירי השכירות של דירות בארץ. ממד מחירי הדירות הוא מדד נפרד ממדד המחירים לצרכן. ישנו מדד מסוים אשר מודד רק את מחירי הדירות החדשות בארץ ומחיר הנדל”ן הקשור להן, ויש ללשכה המרכזית לסטטיסטיקה מדד נוסף אשר נכנס לתוך חישובו גם את מחירי דירות יד שנייה. אך המדג עצמו לא כולל דירות שניבנו באופן עצמאי, עסקאות בעזרת קבוצות רכישה או כאלו שנעשו מחברות ציבוריות, וכמו כן דירות ללא שווי שוק.

המידע על מחירי נדל”ן נאסף בידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בעזרת מערכת ממוחשבת של משרד האוצר הנמצאת אצל רשות המיסים. אותה מערכת מייצרת קובץ המכיל מידע על כל עסקת נדל”ן הכוללת דירות חדשות והעברת בעלות על דירה מסוימת, אשר נרשמים בכל משרד מס שבח ברחבי הארץ.

בכל מה שקשור לאיסוף הנתונים על מחירי הנדלן בארץ, ובאופן ספציפי על מחירי הדירות בארץ, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מתמקדת ב-67 יישוביים עירוניים  העומדים בשלושה קריטריונים שונים:

  • אותם יישובים מכילים כ-20 אלף תושבים ומעלה
  • מספר הדירות באותו ישוב עירוני הוא כחמשת אלפים דירות ומעלה
  • באותו ישוב עירוני צריכות להתקיים מספר מסוים של עסקאות נדל”ן ביחס למספר הדירות באותו ישוב.

מדד מחירי נדלן

מחירי נדל”ן – המצב כיום לפי דו”ח הלמ”ס

לפי הדו”ח האחרון שפורסם על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, אפשר להבין שישנה עלייה מאוד גדולה במחירי הנדל”ן, ובעיקר במחירי הדירות, לעומת שנה שעברה. רק המחירים על דירות חדשות עלו ב-17.9 אחוזים, בלי להזכיר מכירים על דירות יותר ישנות מאלו שנבנו לאחרונה.

הדו”ח האחרון של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מציג גם את השינויים שנעשו בעשור האחרון. לפי הנתונים בו ניתן לראות שעד שנת 2018 הייתה התמתנות של עליית מחירי נדל”ן בארץ ואפילו ירידה קלה במחירים. אך משנת 2018 ועד שנת 2021 חלה עלייה נוספת במחירי הנדלן. זו עלייה ממוצעת של כחצי מיליון שקלים לדירה אחת.

בשנת 2010 היה צורך ב-128 משכורות כדי שאדם יוכל לרכוש דירה, בשנת 2018 המספר עלה ל-147 משכורות. עליית מחירי נדל”ן זו נמשכת גם בשנת 2022 ויש הערכות הצופות שהיא רק תגדל.

עליית מחירי נדל”ן מתרחשת בכל חלקי הארץ, כולל אזורי הפריפריה, שם לרוב נוטים למצוא דירות במחירים יחסית זולים. העלייה הגדולה ביותר היא באזורים המרכזיים בכללותם חווים עליה של 19 וחצי אחוזים במחירי הנדל”ן. באזור המרכז הערים בעלות העלייה הכי גדולה הן ירושלים ותל-אביב. בהן גם יש הרבה יותר פרויקטים של בנייה ופיתוח העיר יחד עם ביקוש גובה לדירות מגורים ולדירות כהשקעה בנדל”ן.

מהן הסיבות לקפיצה במחירי נדל"ן?

מחירי נדל”ן בארץ – למה הם עולים?

ישנם סיבות רבות ומגוונות הגורמים למחירי נדל”ן בארץ לעלות. אבל כנראה שהסיבה הגדולה ביותר, בעיקר בשנה האחרונה, היא העובדה שהביקוש לדירות מגורים גבוה מאוד ביחס להיקף ההיצע של דירות אלו. זאת בשילוב תהליכים איטיים של בנייה ומתן אישורי בנייה.

מצד אחד המקומות בהם קיימות ואפשר לבנות דירות למגורים הולכים ומתמעטים. יש גידול באוכלוסייה בישראל, למעשה שיעור האוכלוסין בישראל למטר רבוע הוא מהגבוהים ביותר בעולם המערבי. גידול זה באוכלוסייה לא תואם לכמות השטחים בהם יש דירות למגורים ולכאלו שאפשר לבנות עליהן דירות.

יתרה מכך, גם אם יש אישורי בנייה על קרקעות שונות ישנם פרויקטים רבים שהושהו או בוטלו מסיבות שונות. מה שמוסיף לאיטיות תהליך הבנייה של דירות בישראל.

מהצד השני ישנו ביקוש שהולך וגדל למקומות מגורים. הגידול באוכלוסייה מוביל איתו גם צורך מאוד גדול במקומות למגורים.

בנוסף לכך נוצר צורך חדש לדירות להשקעה, זאת בעקבות הירידה החדה בריבית בנק ישראל. אותה ירידה בריבית גרמה לכך שהעלויות לרכישת דירות הפכו לנמוכות יותר ביחס לרווח שאפשר לקבל מהשכרת אותן דירות.

הביקוש הגובה לדירות להשקעה גרם לעלייה של מחירי נדל”ן בארץ.

גורם נוסף האחראי לעליית מחירי נדל”ן בארץ הוא העלייה הגדולה בעלויות הבנייה של דירות, החל ממחירי חומרי הגלם לבנייה ועד לעלות העבודה עצמה. לפי “מדד תשומות הבניה למגורים”, אשר מודד את השינויים במחירי הבנייה של דירות לאחר שינויים במחירי החומרים הדרושים לבנייה כל חודש, נמצאה עלייה של 3.4 אחוזים בעלויות הבנייה מתחילת שנת 2022. עליית מחירים זו גורמת לעליית מחירי הדירות המוצעות אחר כך בשוק.

סיבה נוספת לעליית מחירי נדל”ן בארץ היא תוכניות של הממשלה לדיור מוזל שאמור לעזור לאנשים. בתוכניות כמו “המחיר למשתכן“, למרות העזרה שהיא מציעה ברכישת דירה, היא לא באמת עוזרת לפתור את הבעיות העמוקות יותר בשוק הנדל”ן הגורמות לעליית מחירי הדירות. יש הטוענים שתוכניות אלו החמירו למעשה את המצב הקיים. תוכניות אלו למעשה יצרו מצב בו רוב הדירות שנרכשות היום הן דירות חדשות, בעוד שבעבר רוב הדירות שנרכשו היו דירות ישנות מיד שנייה.

מחירי נדל”ן בארץ – מה יקרה בעתיד?

לפי המצב הנוכחי של עליית מחירי נדל”ן יש צפייה לכך שהם ימשיכו לעלות ועד סוף השנה הגידול באחוזים ימשיך להישאר מספר דו-סיפרתי. למעשה, אם מנתחים את העלייה שהתבצעה עד עכשיו, יש סיכוי שבסוף השנה המספר יכול להגיע ל-17 אחוזים.

אומנם ממשלת ישראל מנסה לחפש פתרונות שונים כדי לעצור את עליית מחירי נדל”ן בארץ אבל לא סביר שעליית המחירים באמת תיעצר.

תוכניות כמו “המחיר למשתכן” וניסיונות להפשיר מהר קרקעות ולהסב אותן לקרקעות המיועדות לבניית דירות מגורים, לא באמת יכולות לעצור את עליית מחירי הנדלן. מתוך כך נשאלת השאלה, האם קיימת בועת נדל”ן בישראל?

מהי בועת נדל”ן?

זהו מושג אשר מדבר על מצב זמני בו אין קשר בין השווי המציאותי של נכס נדל”ן מסוים לבין המחיר שלו בפועל בשוק הנדל”ן. אין אפשרות לקבוע בוודאות שיש בועה כזו בישראל אבל ישנן סיבות שונות שיכולות לתמוך בטענה על קיומה.

אחת הדרכים בהן נוצרת בועת נדל”ן באופן מהיר היא הגדלה בכמות המשכנתאות שבנקים שונים בישראל נותנים לאנשים שונים כדי לרכוש דירות. אחת הסיבות לעלייה במחירי הנדל”ן בארץ היא ריבית נמוכה על משכנתאות, אשר נהפכה לנמוכה אפילו יותר בעקבות משבר הקורונה, כך שמספר האנשים הלווים מהבנק כסף כדי לקנות דירה גדל בצורה משמעותית

הסיבה העיקרית היא, שוב, העלייה הגדולה בביקוש לדירות לעומת ההיצע המועט שלהן. הביקוש וההיצע של הדירות משפיעים על המחיר מאחר ומחירי נכסים נקבעים גם לפי הדרישה לקיומם ולא רק לפי עלויות הבנייה עליהם.

ישנן מספר גורמים אשר עוזרים לשמר את הפער הגדול בין הביקוש ולהיצע של דירות מגורים

  • אין אפשרות להגדיל את שטח הקרקעות במדינה מכוון ששטח הקרקעות הוא דבר קבוע. בעוד שמוצרים שונים אפשר אולי לייבא כדי לענות על הביקוש אליהם, אין אפשרות להרחיב את השטח של הקרקעות למגורים. הדרך היחידה היא בשינוי יעוד של קרקעות קיימות לקרקעות למגורים. אבל תהליכי שינוי יעוד אלו יכולים להיות מאוד ארוכים, מה שגורם לקצב בנייה איטי שיכול לספק את הביקוש.
  • במדינת ישראל 95% מקרקעות במקום שייכות למדינה והיא אחראית העיקרית לקביעת קצב הבנייה בארץ ונתינת אישורים ליזמים וקבלנים פרטיים. דבר המוסיף לתהליך הבנייה האיטי ומחזק את האחיזה של חברות גדולות בשוק הנדל”ן השולטות במחיריו.
  • למרות שיש רצון מטעם המדינה לבנות כמה שיותר דירות למגורים, הליך הבירוקרטיה לשם כך הוא ארוך. המון תהליכי בנייה מתעכבים ולפעמים מתבטלים בגלל תהליכי בירוקרטיה מסובכים וארוכים. כך ההיצע לדירות נשאר נמוך.
  • אחד הניסיונות של המדינה לשלוט בעליית מחירי נדל”ן בארץ היא דרך עליית מס הרכישה על דירות להשקעה. הבעיה היא שאותם משקיעים ממשיכים לקנות בכל זאת דירות ואת הניסיון להחזיר את מחיר המס הם מבטאים במחיר השכירות שהם גובים.
  • ישנה עלייה מאוד גדולה באוכלוסייה בישראל. ממוצע הילדים למשפחה בישראל הוא הגבוה ביותר בעולם המערבי, ישנה הגירה בעקבות חוק השבות המגדילה את האוכלוסייה, ואחוזי הגירושין מגדילים את הצורך לשתי דירות לכל משפחה. כל זה מעלה את הביקוש לדירות מגורים.
  • עוד גורם המוביל לעלייה בביקוש על נכסים הוא העובדה שהרבה אנשים פונים לשוק הנדל”ן כאשר הם רוצים להגדיל את הכנסותיהם דרך השקעה מסוימת.

איך אפשר להתגבר על עליית במחירי נדל"ן?

למרות כל האלמנטים האלו אשר משאירים את המצב בו יש היצע מועט על ביקוש רב לדירות, שגורם לעליית מחירי נדל”ן בארץ, הבנקים מתנהלים בצורה אחראית לאור המצב ויש בכל זאת ניסיון ממשלתי לשלוט בעליית מחירי הנדל”ן. 

מדינת ישראל קבעה תוכניות שונות שמטרתם היא לספק פתרונות דיור לאנשים בצורה כזו שתביא לירידה במחירי הנדלן בארץ. בין יתר הפעולות לכך היא מתכננת להפשיר קרקעות ולהקצות יותר קרקעות לצורך בנייה של מקומות דיור, זאת לצד הסכמי גג עם רשויות מוביליות בעיקר בפריפריה לצורך מתן פתרונות דיור במחירים נמוכים. אך למרות הפיתוח של מקומות מגורים בפריפריה, לאור חוסר הביקוש לבנייה במקומות שונים באזור, המדינה לא מליחה לעמוד ביעדי התוכנית שהיא הציבה לעצמה.

לצד הניסון ממשלתי לשלוט בעליית מחירי נדל”ן גם הבנקים השונים בישראל מציבים הגבלות משלהם על המשכנתאות כדי לעזור ולהוריד את מחירי נדל”ן בארץ. המגבלות השונות הן:

  • הגבלת המימון שיכולים לקבל אנשים – אנשים יכולים לזכות במימון של 70% מערך הדירה לדירה ראשונה, אך כאשר אדם רוצה לרכוש דירה נוספת המימון מגיע לעד חצי מסכום הדירה הנרכשת. מה שמאלץ את המשקיעים להשקיע יותר מכספם האישי, דבר שיכול למנוע מהם לבצע רכישה של דירה שנייה.
  • הקשחת התנאים לקבלה של משכנתא –  בנק ישראל קבע שלא ניתן להשתמש בנכס קיים כדי לקבל מינוף והלוואה עבורו לצורך רכישת נכס חדש, דבר שאנשים ללא הון עצמי גבוה היו עושים כאשר הם היו רוצים להשקיע בדירה נוספת. אבל עדיין שינה דרך לעקוף תקנה זו על ידי לקיחה של הלוואה לכל מטרה.
  • הגדלת המגבלה על משכנתא בריבית פריים – בעבר המגבלה על משכנתא זו עמדה על 33% אך היא הורחבה ל-66% מערך המשכנתא. למרות שהמטרה הייתה להקל על אנשים בזמן שישנה ריבית נמוכה, בפועל אך נוצרה משכנתא יקרה מאוד.
  • הצורך בשמאות מקרקעין – בכל מה שקשור להלוואות לצורך רכישת נכס נדל”ן, הבנקים קובעים שיש להציג קודם בדיקה של שמאות מקרקעין המעריכה את שווי הנכס. המטרה היא להוכיח שמחיר הנכס תואם למצבו בפועל והוא לא השקעה שיכולה לסכן את הבנק.

אבל למרות כל ניסיונותיהם של המדינה ושל הבנקים השונים בישראל להוריד את מחירי נדל”ן בארץ, הם לא בהכרח יכולים לעצור את עליית מחירי נדל”ן, ובעתיד שוק הנדל”ן עלול להיהפך למקומם של משקיעים ובעלי הון.

מידע שימושי נוסף

ישנה עלייה מתמדת במחירי הנדל”ן בישראל בעיקר בנדל”ן פרטי של דירות מגורים. למעשה המחירים עלו ב-15.9 אחוזים בשנה האחרונה

מצד אחד המקומות בהם קיימות ואפשר לבנות דירות למגורים הולכים ומתמעטים. מהצד השני ישנו ביקוש שהולך וגדל למקומות מגורים

לפי המצב הנוכחי של עליית מחירי נדל”ן יש צפייה לכך שהם ימשיכו לעלות ועד סוף השנה הגידול באחוזים ימשיך להישאר מספר דו-סיפרתי. למעשה, אם מנתחים את העלייה שהתבצעה עד עכשיו, יש סיכוי שבסוף השנה המספר יכול להגיע ל-17 אחוזים

כתבות נוספות

תמא 70
מחירי הנדלן בישראל
משרד נדלן
איך להגיע לדירה הנחשקת באמצעות רכישת קרקע לבנייה רוויה ובכמה שלבים בודדים?

פרויקטים Premium בשיווק

נוף הירקון דרך הים הוד השרון
מתחם בגדרה
פרויקט שביל התפוזים – SOLD OUT
תמ”א 70 בראשון לציון
פרויקט מערב קרית אתא
סובב הדסה עין כרם ירושלים – SOLD OUT
פרויקט הר 1202 הוד השרון – SOLD OUT
עיר ימים חדרה
פרויקט ח-500 חולון – SOLD OUT

מה מספר הטלפון שלך?

יש לנו את הקרקע הכי מתקדמת בארץ
והיא רגע לפני עליית מחירים!
השאירו פרטים למידע נוסף
דילוג לתוכן