זמן קריאת המאמר: 15:14
שטחים למכירה – מדריך מלא
השקעות נדל”ן יכולות להיות מסוגים שונים, חלקן יקרות יותר וחלקן זמינות בעלויות סבירות למדי. בסקירה המקיפה שלפניכם נתייחס למה שצריך לדעת כאשר רוצים לרכוש שטחים למכירה. למה אנשים מתעניינים בהשקעות מסוג זה, למי זה מתאים, איך הן מעלות את ערכן עם הזמן ועוד.
מדוע אנשים רוכשים שטחים למכירה
ניתן להצביע על מגוון רחב של סיבות לחפש כיום שטחים למכירה. הסיבה הנפוצה ביותר היא העלייה הדרמטית במחירי הנדל”ן. ברכישה של נכס בנוי, נדרשים הקונים לשלם כיום סכומי כסף גדולים שלא היה כדוגמתם מעולם. מחיר דירה ממוצעת ממשיך לשבור שיאים ובמידה מסוימת תהליך דומה עובר גם על נדל”ן עסקי. לעומת זאת ברכישה של שטח עדיין ניתן להשיג נכס של ממש, במחיר שפוי והגיוני. אולם מחיר נוח כיום, זה רק חלק אחד של התמונה. החלק השני חשוב לא פחות והוא – ציפייה לעליית ערך (כלומר השגת רווח).
איך שטחים מעלים את ערכם
כאשר רוכשים שטחים למכירה, צריך להיות ערים לסיבות השונות שמביאות לעלייה ממשית ומירבית בערך הנכס. כלכלנים מסבירים שכל נכס מעלה את ערכו, כאשר הביקוש אליו גדל. כלומר, כדי למקסם את ערך הנכס שהוא גם ההשקעה שלכם, אתם צריכים להשיג שטחים למכירה שהביקוש אליהם יעלה כמה שיותר. יש כל מיני דרכים להעלות ערך של שטח, למשל על ידי פיתוח שלו (בניה). אבל יש דרך שמעלה את הערך של הנכס, גם ללא שום צורך בהשקעה נוספת לאחר הרכישה. מדובר למעשה בתוצאה של תהליך שנקרא שינוי ייעוד או הפשרה.
שטח מופשר – מה זה אומר
שטחים למכירה במחיר זול יחסית, נקראים קרקעות חקלאיות. וחשוב להבין כי לא מדובר רק בשטחים שכיום משתמשים בהם בתור שדות לגידול עגבניות או חלקות שמגדלים עליהן תותים, ענבים או כל דבר אחר. לרוב, אלה שטחים למכירה שמוגדרים על ידי הרשויות כמיועדים לחקלאות, אבל בעצם לא משמשים כיום לתכלית הזאת. כל עוד השטחים הללו רשומים כחקלאיים, אסור לציבור הרחב או ליזמים מכל סוג שהוא, לפתח אותם ולבנות עליהם. זו הסיבה שבאופן יחסי, הם לא כל כך מבוקשים. לפחות, הם לא מבוקשים על ידי אנשים שחושבים לטווח הקצר או על ידי מי שמחפש נכס מניב שעולה ביוקר.
ברגע שיוחלט על ידי הרשויות כי צריך לשקול שינוי יעוד, עולה על הפרק הפשרה של השטח. שטחים למכירה מהסוג הזה הם שטחים שלאחר תהליך בירוקרטי ותכנוני מפורט, ניתן יהיה לפתח. ככל שמתקרב התאריך שבו ניתן יהיה להוציא תוכנית מסודרת ולקבל אישורי בניה, כך השטח נעשה מבוקש יותר. וכפי שאמרנו, כאשר הביקוש עולה, גם ערך הנכס עולה. זהו חוק כלכלי בסיסי שעובד בכל התחומים. המסקנה היא שמי שקונה מגרש מהסוג הזה בזמן, משלם מחיר נמוך יחסית. ואז, כשהתנאים מבשילים, המחיר לא רק מכפיל את עצמו אלא יכול לעלות במאות אחוזים ויותר.
סמיכות לאזורי ביקוש – למה זה חשוב
מומחי נדלן מסבירים כי מי שמתעניין ברכישת שטחים למכירה יוכל לשים דגש על סמיכות לאזורי ביקוש. כלומר, אדמות חקלאיות בלב אזור חקלאי, לא בטוח שיגיעו לכדי הפשרה ושיהיה שם שינוי ייעוד בשנים הקרובות. שונה הדבר כאשר מדובר על אזורים שנמצאים סמוך לאזורי ביקוש. אזורי ביקוש יכולים להיות סמוך לאזורים עירוניים או סמוך לאזורים כפריים שבהם שוקלים לבצע הרחבות. כאשר שמים את היד על שטח חקלאי, הסמוך לאזורי ביקוש, עולה הסיכוי שתתבצע הפשרה ושינוי ייעוד, בתוך פרק זמן סביר.
לשים לב לתוכניות פיתוח ולתוכנית המתאר
על מנת לזהות בצורה עוד יותר טובה שטחים למכירה בעלי פוטנציאל, אפשר לבדוק מה אומרות כרגע התוכניות שמתארות את עתיד השטח. ברגע שיש תוכניות מתאר אשר תומכות בבנייה חדשה או ממליצות על פיתוח יישוב עירוני חדש, זו הצהרת כוונות די משמעותית. אמנם הכרזה על תוכנית או שינוי תוכנית מתאר קיימת, זה עדיין לא אומר שבקרוב יוכלו להגיע טרקטורים כדי לישר את הקרקע לקראת עבודות בניה ופיתוח, אבל זה בהחלט צעד חשוב בכיוון הנכון. ברגע שהנושא ממשיך הלאה, עובר לוועדות בניה מחוזיות ומקומיות, זה אומר שהדברים ממשיכים בכיוון הנכון מבחינת כל מי שרכש שטח באזור.
בעלות על השטח, מה זה אומר
אם מעולם קודם לכן לא רכשתם שטחים למכירה, צריך לדעת ששטח צריך להיות רשום ברשות כזאת או אחרת. לדוגמא, שטח שמוגדר כאדמה פרטית יהיה רשום בטאבו תחת “בעלות פרטית”. שטח שאיננו תחת בעלות פרטית, יהיה רשום במנהל מקרקעי ישראל. שטחים למכירה מהסוג הזה, לא עוברים לבעלות רגילה באופן רגיל או נרשמים בתור “חכירה” למשך שנים. מבחינה פרקטית, אין בעיה לרכוש שטחים שנמצאים בבעלות המנהל. אחרי הכל, הרוב המוחלט של שטחים ואדמות בארץ יישארו רשומים בבעלות המדינה אך מותרים לבניה תחת חכירה. שטח חכור מקנה למי שמחזיק בו זכויות כשל בעלות פרטית במובנים רבים. כלומר, מגרשים כאלה אפשר לקנות ולמכור (כלומר קונים ומוכרים את הזכות להשתמש בשטח, אפילו לעשרות שנים ויותר, עם אפשרות להארכה כמקובל). את הזכות הזאת אפשר לממש לכדי פיתוח, בניה, הקמת בתים פרטים, בניינים משותפים, מרכזים מסחריים וכן הלאה.
הדבר העקרוני ברכישת שטחים למכירה זה תמיד לבדוק מי רשום בתור הבעלים הקודם. זה חיוני משום שצריך לחתום על חוזה מול הבעלים (או החוכר) או מול עורך הדין המייצג אותו. יש להבטיח במעמד החוזה כי לטובת הרוכש תירשם הערת אזהרה וכי לאחר ביצוע תשלום סופי, השטח יירשם על שם הרוכש. אם מדובר באדמת טאבו, תהיה רשומה בעלות. אם מדובר באדמת מנהל, תהיה רשומה חכירה. על כל פנים, ברגע שהמגרש יופשר לבניה, ערכו יעלה פי כמה וכמה, ביחס לשטחים שלא הופשרו. הדגש שנרצה לחדד הוא שברכישה של שטחים למכירה מקבלים נכס בעל פוטנציאל לטווח הבינוני או הארוך. מלוא הפוטנציאל יתממש כאשר התנאים יבשילו, לאחר שינוי ייעוד והפשרה.
איך ניתן לפתח שטח לאחר רכישה
לאחר שרוכשים שטחים למכירה שערכם עלה, יש שתי אפשרויות למשקיע. אפשרות אחת היא למכור את השטח ולממש את הרווח. אפשרות נוספת היא לפתח את השטח. פיתוח השטח ובניה, נקראים בשפה המקצועית גם השבחה. השבחה של שטח או כל נכס, פירושם השקעה כספית שנועדה להעלות את ערך הנכס הרבה מעבר לעלויות ההשבחה. פיתוח שטח יכול להתבצע בדרכים שונות, למשל:
- בניית צמוד קרקע – ניתן להוציא אישור בניה, על קרקעות עם ייעוד לבניה לא רוויה. בית פרטי או קוטג’ ניתן למכור, להשכיר או כמובן לייעד לשימוש פרטי.
- בנייה רוויה – פיתוח מסוג זה משמעו בניית רב קומות, בניין מגורים משותף. לאחר חתימת הסכם עם קבלן, מתבצעת בניה והקבלן מתחלק עם בעל השטח, בדירות. סוג זה של עסקה ידוע כעסקת קומבינציה.
- בנייה עסקית – אם ייעוד הקרקע הינו עסקי, ניתן לבנות חנות, משרד, שטחי לוגיסטיקה ואחסנה, מבנה תעשייתי וכו’. את המבנה ניתן למכור או להפוך אותו לנכס מניב (השכרה ארוכת טווח).
שטחים למכירה עם קליימקס נדל”ן
מעוניינים לרכוש שטח למכירה אך מתלבטים איך לעשות זאת? כפי שראיתם במאמר יש הרבה סיבות עבור רכישת שטחים למכירה אך גם צריך לדעת איך לרכוש שטח למכירה בצורה נכונה.
שטחים למכירה שאינם זמינים לבנייה
שטחים למכירה שאינם זמינים לבנייה כוללים מגוון שטחים שנמצאים בשלבים שונים בתהליך של שיפור השימוש באדמה. המשותף לכולם הוא שיש להם צורך לעבור תהליכים מסוימים, שברוב המקרים מתמשכים מספר שנים, עד שיתבצע שינוי בשימוש וייעודם המדוייק.
מדובר בשטחים שמיועדים לפעילות חקלאית, וכן צפויים לעבור שינוי ייעוד למגורים או לצורכי מסחר ותעשייה בדרך כלל. כדי לקדם זאת, נדרש לפתח תוכניות לשינוי היעוד של השטחים, אשר עלולות לקחת זמן מסוים ולדרוש אישור מוועדה מקומית ואחרי כן מוועדה מחוזית. בשלב מאוחר יותר, התוכניות מוגשות שוב לוועדה המקומית לתכנון מפורט של חלוקת השטח, הגדרת הזכויות של בעלי השטחים, ועוד.
אף על פי שהתהליכים הללו עשויים להיות מורכבים וארוכים, ניתן לזהות כי השקפה פעילה של הרשות המקומית עשויה לסייע ולזרז את התהליכים. בדרך כלל, הרשות המקומית תאפשר את תהליכי הפשרת השטחים במקרים בהם קיימת חוסר בפתרונות דיור, הגירה חיובית ו/או רצון לפתח שטחים חדשים למסחר ותעסוקה.
מבחינה כלכלית, משקיעים עשויים למצוא בהשקעה בשטחים את האפשרות האידיאלית, כאשר הם עם סבלנות ולא מחפשים החזר מהיר על ההשקעה שלהם. עבור משקיע שיש לו מימון זמין, זהו אפשרות מתאימה שעשויה להביא לתשואה גבוהה במידה ותהליכי ההפשרה מתקדמים. יתרון נוסף להשקעה מהסוג הזה הוא המינימום של ההשקעה הדרושה מהמשקיע בהשוואה לאפשרויות אחרות.
שטחים למכירה – האם להשקיע?
המצב בשוק הנדל”ן הישראלי מציג מגמות מעניינות שכוללת עלייה מתמדת במחירי הדיור ומחסור בהיצע דירות למכירה. זה מוביל לביקוש גבוהה יותר לשטחים המיועדים למימון ולהשקעה. על רקע זה, הופכים שטחי קרקע לבחירה פופולרית עבור משקיעים שמחפשים אלטרנטיבות לרכישת דירות על מנת להשקיע בנדל”ן.
הביקוש המתמיד של שטחים מוביל לגל חדש של פרויקטים שמטרתם לשנות את ייעודם של שטחים חקלאיים בלתי מנוצלים לבניית מתחמים מגורים ומסחריים חדשים. גורמים אלה תורמים להתקדמות מהירה בתהליך של תכנון ובניית שכונות ומרכזי מסחר על פני השטחים הללו.
מספר מיזמי נדל”ן מבוצעים תחת פרויקטי המימון והפיתוח של קליימקס נדלן.
קליימקס נדל”ן משווקת שטחים למכירה בשטחים מבוקשים בשרון ובמרכז הארץ, אלה אזורים פופולריים במיוחד שנותנים פיתרון לביקוש המתמיד של משקיעים ומציעים פוטנציאל רב להצלחת הפרויקט.
שטחים למכירה בישראל: משלב האיתור והתאמה ללווי מקצועי
ברוב תחומי מדינת ישראל, השטחים מוגדרים כקרקעות לאום, המוחזקות בידי מנהל מקרקעי ישראל (בתחום הלאום), שמהן כ-93% מכלל הקרקעות. אלו הינן קרקעות אשר נמכרות, אלא מותאמות לשימושים עתידיים בטווח הארוך. הבעלות עליהן נשמרת בידי המדינה. רק כ-7% מהשטחים בארץ הינם קרקעות פרטיות הנמכרות, נמצאות בבעלות פרטית ונמצאות בשלב המכירה.
התהליך הראשון בכדי להשקיע בקרקעות הוא לאתר אותן. זהו שלב מרכזי בתהליך. קליימקס נדל”ן מתמקדת באיתור, שיווק ופיתוח פרויקטים בקרקעות פרטיות בלבד, למען צמצום סיכונים ולהגדיל את הכדאיות והרווחיות של ההשקעה. היא מתמקדת בשטחים שנמצאים בתהליכי הפשרה או לאחריה, כגון קרקעות שמשתייכות לתוכניות מתאר לשינוי ייעוד או שהרשויות המקומיות מקדמות בפועל את ההפשרה שלהן. ההמלצה היא להשקיע בשטחים באזורי ביקוש, במיוחד במרכז הארץ ובאזור השרון, כלומר, באזור הנמצא בין חדרה לגדרה, ובערים כמו רעננה, הוד השרון, הרצליה וחדרה.
במהלך חיפוש שטחים למכירה, חשוב לבדוק את ייעוד הקרקע והאישורים המקובלים או הנדרשים. קרקעות שטרם הופשרו עשויות להציע מחירים נמוכים יותר מקרקעות עם אישורי בנייה, אך התשואה מההשקעה בהן צפויה להיות הרבה יותר גבוהה.
השלב השני בתהליך כולל התאמת הקרקע שנמצאה לצרכים ומגבלות הלקוח, לצורך המשך התהליך. בשלב זה מתבצעת בחינה מקיפה של מאפייני העסקה, כולל פרמטרים כמו עלות ושווי הקרקע, מיקומה הגאוגרפי, מגבלותיה והצפי לקבלת אישורים להפשרה ושינוי ייעוד.
לפני הרכישה, יש לבצע בדיקות מראש:
- בדיקת רישום הבעלות על השטח הנמכר:
– בדיקה האם השטח בבעלות פרטית או בידי מנהל מקרקעי ישראל.
– ודאות כי השטח חופשי מחובות, שעבודים או עיקולים, וכי זהות הבעלים הרשומה תואמת את המוכרים.
- בדיקת אפשרות לבניית הנכס:
– בדיקה האם ישנם אישורים או הגבלות על בניית הנכס על הקרקע, ואם כן, מה הן.
– בדיקה של תוכניות עתידיות לשינוי ייעוד הקרקע והאם הן מתאימות לתכניות של הלקוח.
- בדיקת סביבה ותשתית:
– בדיקה האם יש שמורת טבע על הקרקע או מגבלות סביבתיות אחרות.
– בדיקת זמינות שירותים תשתיות כמו מים, חשמל, גז ותחבורה ציבורית.
בסופו של יום, חשוב לשקול את כל הנושאים האלה ולהשתמש במדריך מקצועי, כולל ייעוץ משפטי על מנת לקבל החלטה מושכלת בנוגע להשקעה בקרקעות.
אנחנו בקליימקס נדל”ן נעזור לכם ונייעץ לכם את הדרך הכי טובה לרכוש שטח מכירה. אםש לכם שאלות נוספות או רוצים ייעוץ צרו איתנו קשר או השאירו פרטים ונחזור אליכם בהקדם.
