שטחים למכירה – מה צריך לדעת כאשר רוכשים שטח להשקעה

תוכן עניינים
שטחים למכירה - מה צריך לדעת

השקעות נדל”ן יכולות להיות מסוגים שונים, חלקן יקרות יותר וחלקן זמינות בעלויות סבירות למדי. בסקירה המקיפה שלפניכם נתייחס למה שצריך לדעת כאשר רוצים לרכוש שטחים למכירה. למה אנשים מתעניינים בהשקעות מסוג זה, למי זה מתאים, איך הן מעלות את ערכן עם הזמן ועוד.

מדוע אנשים רוכשים שטחים למכירה

ניתן להצביע על מגוון רחב של סיבות לחפש כיום שטחים למכירה. הסיבה הנפוצה ביותר היא העלייה הדרמטית במחירי הנדל”ן. ברכישה של נכס בנוי, נדרשים הקונים לשלם כיום סכומי כסף גדולים שלא היה כדוגמתם מעולם. מחיר דירה ממוצעת ממשיך לשבור שיאים ובמידה מסוימת תהליך דומה עובר גם על נדל”ן עסקי. לעומת זאת ברכישה של שטח עדיין ניתן להשיג נכס של ממש, במחיר שפוי והגיוני. אולם מחיר נוח כיום, זה רק חלק אחד של התמונה. החלק השני חשוב לא פחות והוא – ציפייה לעליית ערך (כלומר השגת רווח).

איך שטחים מעלים את ערכם

כאשר רוכשים שטחים למכירה, צריך להיות ערים לסיבות השונות שמביאות לעלייה ממשית ומירבית בערך הנכס. כלכלנים מסבירים שכל נכס מעלה את ערכו, כאשר הביקוש אליו גדל. כלומר, כדי למקסם את ערך הנכס שהוא גם ההשקעה שלכם, אתם צריכים להשיג שטחים למכירה שהביקוש אליהם יעלה כמה שיותר. יש כל מיני דרכים להעלות ערך של שטח, למשל על ידי פיתוח שלו (בניה). אבל יש דרך שמעלה את הערך של הנכס, גם ללא שום צורך בהשקעה נוספת לאחר הרכישה. מדובר למעשה בתוצאה של תהליך שנקרא שינוי ייעוד או הפשרה.

שטח מופשר – מה זה אומר

שטחים למכירה במחיר זול יחסית, נקראים קרקעות חקלאיות. וחשוב להבין כי לא מדובר רק בשטחים שכיום משתמשים בהם בתור שדות לגידול עגבניות או חלקות שמגדלים עליהן תותים, ענבים או כל דבר אחר. לרוב, אלה שטחים למכירה שמוגדרים על ידי הרשויות כמיועדים לחקלאות, אבל בעצם לא משמשים כיום לתכלית הזאת. כל עוד השטחים הללו רשומים כחקלאיים, אסור לציבור הרחב או ליזמים מכל סוג שהוא, לפתח אותם ולבנות עליהם. זו הסיבה שבאופן יחסי, הם לא כל כך מבוקשים. לפחות, הם לא מבוקשים על ידי אנשים שחושבים לטווח הקצר או על ידי מי שמחפש נכס מניב שעולה ביוקר.

ברגע שיוחלט על ידי הרשויות כי צריך לשקול שינוי יעוד, עולה על הפרק הפשרה של השטח. שטחים למכירה מהסוג הזה הם שטחים שלאחר תהליך בירוקרטי ותכנוני מפורט, ניתן יהיה לפתח. ככל שמתקרב התאריך שבו ניתן יהיה להוציא תוכנית מסודרת ולקבל אישורי בניה, כך השטח נעשה מבוקש יותר. וכפי שאמרנו, כאשר הביקוש עולה, גם ערך הנכס עולה. זהו חוק כלכלי בסיסי שעובד בכל התחומים. המסקנה היא שמי שקונה מגרש מהסוג הזה בזמן, משלם מחיר נמוך יחסית. ואז, כשהתנאים מבשילים, המחיר לא רק מכפיל את עצמו אלא יכול לעלות במאות אחוזים ויותר.

סמיכות לאזורי ביקוש  – למה זה חשוב

מומחי נדלן מסבירים כי מי שמתעניין ברכישת שטחים למכירה יוכל לשים דגש על סמיכות לאזורי ביקוש. כלומר, אדמות חקלאיות בלב אזור חקלאי, לא בטוח שיגיעו לכדי הפשרה ושיהיה שם שינוי ייעוד בשנים הקרובות. שונה הדבר כאשר מדובר על אזורים שנמצאים סמוך לאזורי ביקוש. אזורי ביקוש יכולים להיות סמוך לאזורים עירוניים או סמוך לאזורים כפריים שבהם שוקלים לבצע הרחבות. כאשר שמים את היד על שטח חקלאי, הסמוך לאזורי ביקוש, עולה הסיכוי שתתבצע הפשרה ושינוי ייעוד, בתוך פרק זמן סביר.

לשים לב לתוכניות פיתוח ולתוכנית המתאר

על מנת לזהות בצורה עוד יותר טובה שטחים למכירה בעלי פוטנציאל, אפשר לבדוק מה אומרות כרגע התוכניות שמתארות את עתיד השטח. ברגע שיש תוכניות מתאר אשר תומכות בבנייה חדשה או ממליצות על פיתוח יישוב עירוני חדש, זו הצהרת כוונות די משמעותית. אמנם הכרזה על תוכנית או שינוי תוכנית מתאר קיימת, זה עדיין לא אומר שבקרוב יוכלו להגיע טרקטורים כדי לישר את הקרקע לקראת עבודות בניה ופיתוח, אבל זה בהחלט צעד חשוב בכיוון הנכון. ברגע שהנושא ממשיך הלאה, עובר לוועדות בניה מחוזיות ומקומיות, זה אומר שהדברים ממשיכים בכיוון הנכון מבחינת כל מי שרכש שטח באזור.

בעלות על השטח, מה זה אומר

אם מעולם קודם לכן לא רכשתם שטחים למכירה, צריך לדעת ששטח צריך להיות רשום ברשות כזאת או אחרת. לדוגמא, שטח שמוגדר כאדמה פרטית יהיה רשום בטאבו תחת “בעלות פרטית”. שטח שאיננו תחת בעלות פרטית, יהיה רשום במנהל מקרקעי ישראל. שטחים למכירה מהסוג הזה, לא עוברים לבעלות רגילה באופן רגיל או נרשמים בתור “חכירה” למשך שנים. מבחינה פרקטית, אין בעיה לרכוש שטחים שנמצאים בבעלות המנהל. אחרי הכל, הרוב המוחלט של שטחים ואדמות בארץ יישארו רשומים בבעלות המדינה אך מותרים לבניה תחת חכירה. שטח חכור מקנה למי שמחזיק בו זכויות כשל בעלות פרטית במובנים רבים. כלומר, מגרשים כאלה אפשר לקנות ולמכור (כלומר קונים ומוכרים את הזכות להשתמש בשטח, אפילו לעשרות שנים ויותר, עם אפשרות להארכה כמקובל). את הזכות הזאת אפשר לממש לכדי פיתוח, בניה, הקמת בתים פרטים, בניינים משותפים, מרכזים מסחריים וכן הלאה.

הדבר העקרוני ברכישת שטחים למכירה זה תמיד לבדוק מי רשום בתור הבעלים הקודם. זה חיוני משום שצריך לחתום על חוזה מול הבעלים (או החוכר) או מול עורך הדין המייצג אותו. יש להבטיח במעמד החוזה כי לטובת הרוכש תירשם הערת אזהרה וכי לאחר ביצוע תשלום סופי, השטח יירשם על שם הרוכש. אם מדובר באדמת טאבו, תהיה רשומה בעלות. אם מדובר באדמת מנהל, תהיה רשומה חכירה. על כל פנים, ברגע שהמגרש יופשר לבניה, ערכו יעלה פי כמה וכמה, ביחס לשטחים שלא הופשרו. הדגש שנרצה לחדד הוא שברכישה של שטחים למכירה מקבלים נכס בעל פוטנציאל לטווח הבינוני או הארוך. מלוא הפוטנציאל יתממש כאשר התנאים יבשילו, לאחר שינוי ייעוד והפשרה.

איך ניתן לפתח שטח לאחר רכישה

לאחר שרוכשים שטחים למכירה שערכם עלה, יש שתי אפשרויות למשקיע. אפשרות אחת היא למכור את השטח ולממש את הרווח. אפשרות נוספת היא לפתח את השטח. פיתוח השטח ובניה, נקראים בשפה המקצועית גם השבחה. השבחה של שטח או כל נכס, פירושם השקעה כספית שנועדה להעלות את ערך הנכס הרבה מעבר לעלויות ההשבחה. פיתוח שטח יכול להתבצע בדרכים שונות, למשל:

  1. בניית צמוד קרקע – ניתן להוציא אישור בניה, על קרקעות עם ייעוד לבניה לא רוויה. בית פרטי או קוטג’ ניתן למכור, להשכיר או כמובן לייעד לשימוש פרטי.
  2. בנייה רוויה – פיתוח מסוג זה משמעו בניית רב קומות, בניין מגורים משותף. לאחר חתימת הסכם עם קבלן, מתבצעת בניה והקבלן מתחלק עם בעל השטח, בדירות. סוג זה של עסקה ידוע כעסקת קומבינציה.
  3. בנייה עסקית – אם ייעוד הקרקע הינו עסקי, ניתן לבנות חנות, משרד, שטחי לוגיסטיקה ואחסנה, מבנה תעשייתי וכו’. את המבנה ניתן למכור או להפוך אותו לנכס מניב (השכרה ארוכת טווח).

כתבות נוספות

קרקע בראשון לציון
נדלן מסחרי – איך להשקיע נכון
איך למצוא בקלות מידע נכון על עסקאות נדלן שנעשו בישראל ב2022?
השקעות בטוחות – המדריך המלא למציאת השקעה בטוחה עם תשואה גבוהה

פרויקטים Premium בשיווק

פרויקט שביל התפוזים
תמ”א 70 בראשון לציון
פרויקט מערב קרית אתא
סובב הדסה עין כרם ירושלים
פרויקט הר 1202 הוד השרון
עיר ימים חדרה
פרויקט ח-500 חולון
יש לנו את הקרקע הכי מתקדמת בארץ
והיא רגע לפני עליית מחירים!
השאירו פרטים למידע נוסף
דילוג לתוכן