תמא 70: הפוטנציאל הגדול לעליית ערך הקרקע
מערכת התחבורה הענקית שעתידה לקשר את כל ערי מטרופולין גוש דן – מהשרון ועד לראשון לציון, מנתב”ג ועד קריית אונו ופתח תקווה – זוכה לשדרוג משמעותי בדמות תוכנית תמא 70 המקדמת בנייה למגורים, לעסקים ולפנאי סביב תחנות המטרו. אחת מתוכניות אלה, המתוכננת לקום על עתודות הקרקע האחרונות והמבוקשות של ראשל”צ, הופכת כיום להזדמנות הגדולה של רכישת קרקעות חקלאיות רגע לפני הפשרתן ועלייה עצומה בערכן
המהפכה התחבורתית המתוכננת במה שמכונה “מטרופולין תל אביב” (תוכנית תת”ל 101), שאת ניצניה הראשונים רואים בקו האדום המחבר בין בת ים לפתח תקווה, אמורה לכלול בשנים הקרובות גם רכבת פרברית, רכבת תחתית (מטרו), רכבת קלה ומערכת אוטובוסים עם קיבולת מורחבת הנוסעים בנתיבים ייעודיים. סביב קווים אלה יתבצע פיתוח עירוני-סביבתי מקיף, שיכלול גם הקלות אישורי בנייה באזורים הסמוכים לקווי המטרו, תחת תוכנית תמ”א (תוכנית מתאר ארצית) 70.
המהפכה התחבורתית המתוכננת
המטרו התת-קרקעי אמור יהיה לענות על צורכי ההסעה ההולכים ונעשים בעייתיים מיום ליום, במתכונת המקובלת בעולם הגדול ולפיה תדירות הרכבות תהיה כל דקה וחצי בשלבים המתקדמים. כל אחד משלושת קווי המטרו יהי מסוגל להכיל כ-40 אלף נוסעים בשעות השיא. שלושת קווי המטרו יעברו על פני כ-145 ק”מ ב-110 תחנות בתחומן של 24 רשויות.
קו 1M יעבור בין הרצליה, רמת השרון, כפר סבא, רעננה, הוד השרון, תל אביב, חולון, ראשון לציון, נס ציונה, רחובות, באר יעקב, רמלה ולוד.
קו 2M יעבור מחולון, דרך תל אביב, גבעתיים, רמת גן, בני ברק, גבעת שמואל ופתח תקווה.
קו 3M החצי-טבעתי יעבור מהרצליה, דרך רמת השרון, ת”א, פ”ת, קריית אונו, ר”ג, אור יהודה, אזור, חולון ובת ים, וממנו תתפצל שלוחה לנתב”ג.
תמא 70: המהפכה האורבנית
הממשלה רואה במערכת המטרו הזדמנות עצומה לפיתוח הסביבה הבנויה סביב קווי המטרו. התחנות לאורך הקווים נתפסות כמשאב נדל”ני יקר ערך, משום שהן יכולות להפוך למוקדי פעילות עירונית ובכך לענות על מדיניות התכנון הארצית שמתכוונת לעבות ולצופף את המרקם העירוני הקיים בשל הדרישות העצומות לדירות שכיום לא מוצא מענה (על פי ההערכות, הביקוש לדירות עומד על כשלוש ערים בסדר הגודל של חיפה!).
המטרו מאפשר העצמת השימוש בקרקע וייעול השימוש בשירותים עירוניים הנובע מהגדלת הנגישות אליהם – וכך מגביר את השימוש בתחבורה הציבורית מצד אחד, מקטין את נסועת הרכב הפרטי ומפחית את צריכת הקרקע לצורכי רכב פרטי. מכאן נולדה בתחילת 2020 תוכנית המתאר הארצית הייעודית לבנייה סביב קווי המטרו – תמ”א 70.
תוכנית זו קובעת את תחומי הבנייה המותרת והיקפה, וכן פיתוח המרחב העירוני, סביב תחנות המטרו. תוכנית זו כוללת גם הפעלת אמצעי תחבורה משלימים בין תחנות המטרו לסביבת המגורים שתיבנה באזור. הצוותים ששקדו על הכנת התוכנית בחנו תקדימים מהעולם וקבעו כי התמ”א תיערך ברמת תכנון מפורטת וניתן יהיה להוציא מכוחה היתרי בנייה בארבעה אזורי בנייה מרכזיים מעל מתחמי הדפו (מתחמי תחזוקה) של מערכת המטרו. זאת מתוך מגמה לקרב את האוכלוסייה, מוקדי ציבור ותעסוקה למערכת התחבורה.
כדי לשפר את הנגישות למתחמי התחנות יחוברו האזורים הבנויים באמצעות רשת רחובות ומעברים צפופה ומקושרת שתאפשר מעבר קל ומהיר של הולכי רגל ורוכבי אופניים. המרחב האורבני סביב תחנות המטרו יתוכנן לעירוב שימושים – תעסוקה, מסחר, פנאי ומגורים בתמהיל מגוון: דיור בהישג יד (דירות קטנות, כולל דירות להשכרה לטווח ארוך ודירות לסטודנטים) לצד דירות גדולות יותר. כל זאת בבניינים בגבהים משתנים (כולל בניינים גבוהים מאוד באזורים מעורבי שימושים ובאזורים מוטי תעסוקה). לצד אלה יהיו מבני ציבור, פארקים וגני משחקים, ועוד. שימושים אלה ייקבעו בתמא 70 על פי שני מעגלים סביב התחנה – הראשון במרחק של עד 300 מ’ והשני במרחק של עד 800-600 מ’.
שווי הקרקע והנכסים סביב תוכנית המטרו
אפשרויות תוספת של מאות אחוזי בנייה באזורים סביב צירי המטרו על פי תמ”א 70 והפיתוח הסביבתי הנרחב היוצר חזות עיר וחוויית חיים חדשה, במתכונת הנהוגה בעולם הגדול, מוצאות ביטוי בדוח של מינהל התכנון שמצביע על פוטנציאל עליית מחירי הנכסים באזורי ההתחדשות העירונית על פי תמ”א 70. במקביל לעליית אחוזי הבנייה בסביבה זו – גם הקרקעות הצמודות לתמ”א 70 מתחילות להתחמם.
בימים אלה משווקת חברת קליימקס נדל”ן קרקעות במחיר אטרקטיבי במיוחד כחלק מתוכנית ההתרחבות של העיר לכיוון צפון-מזרח, שם צפויה להיבנות על פי תוכנית תמא 70 שכונה עם אלפי יחידות דיור חדשות.
קו המטרו 1M, שאושר על ידי הממשלה במאי 2022, עתיד לעבור סמוך לקרקעות שהחברה משווקת בראשל”צ – דבר שצפוי להגדיל את פוטנציאל הרווח של ההשקעה בקרקע באזור זה במאות אחוזים להערכת מומחי החברה. לדבריהם, “בכל העולם ערך הנדל”ן למגורים הצמוד לתחנות מטרו עולה כל הזמן”.
כאחת מעתודות הקרקע האחרונות בעיר הרביעית בגודלה בארץ, תוכנית הפיתוח הזו נוגעת לקרקעות חקלאיות שתופשרנה בעתיד לבנייה, מתוך תקווה לקיצור לוח הזמנים המתוכנן לאחר אישור סופי של תוכנית תמ”א 70. דווקא משום שכיום מדובר בקרקע שעדיין אינה זמינה לבנייה מיידית, ותהליכי ההפשרה שלה נמצאים בשלבים ראשוניים, היא מהווה השקעה אטרקטיבית במיוחד.
העובדה שהעיר מבוקשת מאוד על ידי זוגות צעירים, שבה נמצאת המכללה למינהל, שלל מוקדי בילוי ותעסוקה וקרבתה העתידית בזכות תוכנית המטרו לכל נקודה שהיא בגוש דן – הופכת את תמ”א 70 בראשל”צ לאחד הפרויקטים הלוהטים ביותר כיום להשקעה בעל פוטנציאל רווח גדול מאוד.
הזדמנויות עסקיות בפרויקטים המתוכננים תחת תמ”א 70
תמ”א 70 מביאה עמה מגוון הזדמנויות עסקיות למשקיעים, יזמים וחברות בנייה. לאור הפיתוח המואץ והתכנון המחודש של אזורים שונים, מתאפשרת כניסה מוקדמת להשקעות שצפויות להניב תשואה גבוהה בעתיד. יזמים יכולים לנצל את אישורי הבנייה החדשים להקמת מתחמי מגורים, מסחר ותעסוקה באזורים שהיו עד כה בעלי הגבלות בנייה. בנוסף, התוכנית יוצרת ביקוש מוגבר לשירותים נלווים כגון תשתיות תחבורה, חנויות, מוסדות חינוך ובריאות, מה שפותח פתח להזדמנויות עסקיות נוספות.
משקיעים פרטיים יכולים להרוויח מעליית ערך הקרקע בעקבות שינויי הייעוד והשבחות תכנוניות. רכישת קרקע באזורים שבהם מתוכננים פרויקטי תמ”א 70 יכולה להיות צעד אסטרטגי לעתיד. חברות הבנייה והיזמות צריכות לזהות מראש את האזורים האטרקטיביים ביותר ולפעול במהירות כדי לנצל את הפוטנציאל הכלכלי. בסופו של דבר, תמ”א 70 יוצרת מרחב רחב של אפשרויות עסקיות, אך כדי להצליח, יש צורך במחקר מעמיק ותכנון אסטרטגי מוקדם.
תמ”א 70: מה זה אומר עבור בעלי קרקעות ומשקיעים פרטיים?
בעלי קרקעות ומשקיעים פרטיים ניצבים בפני הזדמנויות משמעותיות עם כניסת תמ”א 70 לתוקף. התוכנית מאפשרת שינויי ייעוד קרקעות והגדלת זכויות בנייה, מה שעשוי להעלות באופן משמעותי את ערך הנכסים. מי שמחזיק בקרקע חקלאית או קרקע המיועדת לפיתוח צריך לבחון כיצד התוכנית תשפיע על השווי שלה ומהם שלבי ההפשרה והתכנון הצפויים.
משקיעים פרטיים יכולים לנצל את הרפורמות הללו לרכישת קרקעות שעתידות להיות מופשרות בעתיד, מהלך שיכול להניב רווחים משמעותיים כאשר היתרי הבנייה ייכנסו לתוקף. עם זאת, על המשקיעים להכיר היטב את התוכניות האזוריות, את הסיכונים הקשורים להשקעה בקרקעות שעוד לא הופשרו, וכן לבדוק את לוחות הזמנים הצפויים לכל פרויקט.
עבור בעלי קרקעות קיימים, תמ”א 70 היא הזדמנות לבחון האם כדאי להחזיק בקרקע לטווח ארוך ולהמתין להשבחה נוספת, או לחילופין, למכור כעת ולנצל את עליית הערך הנוכחית. קבלת החלטות חכמות בתחום זה דורשת ייעוץ מקצועי וליווי של מומחי נדל”ן.
איך להתכונן לשינויים הנדל”ניים שיביאו פרויקטי תמ”א 70?
פרויקטי תמ”א 70 עתידים לחולל שינויים משמעותיים בנוף הנדל”ני, ולכן חשוב להיות ערוכים ולהיערך בהתאם. ראשית, בעלי קרקעות ומשקיעים צריכים לעקוב אחרי פרסומים רשמיים של הרשויות המקומיות ושל ועדות התכנון כדי להבין כיצד ישפיעו השינויים על הקרקע שבבעלותם. בדיקת תוכניות מתאר עדכניות יכולה לספק תמונה ברורה יותר של הפיתוחים הצפויים.
שנית, מומלץ לפנות לייעוץ מקצועי הכולל שמאים, עורכי דין בתחום המקרקעין ומומחי תכנון עירוני. הבנת האפשרויות המשפטיות, הזכויות הקנייניות וההשפעות של השינוי על ערך הקרקע תאפשר קבלת החלטות מושכלת יותר.
בנוסף, השקעה בתשתיות וייעול השימוש בקרקע יכולים להיות מהלכים נבונים. לדוגמה, אם הקרקע נמצאת באזור שצפוי לעבור שינוי ייעוד למגורים או למסחר, ייתכן שכדאי להתחיל בתהליך הכשרת הקרקע עוד לפני השינוי הרשמי, כדי להיות צעד אחד קדימה. בסופו של דבר, היערכות מוקדמת תסייע לבעלי הקרקעות ולמשקיעים למקסם את הפוטנציאל הכלכלי שלהם.
תמ”א 70: האם זה הזמן למכור או לקנות קרקע?
עם כניסתה של תמ”א 70, אחת השאלות המרכזיות עבור בעלי קרקעות ומשקיעים היא האם זה הזמן הנכון למכור או לקנות קרקע. מצד אחד, מי שמחזיק בקרקע באזור שמיועד להפשרה או להשבחה תכנונית עשוי לראות עליית ערך משמעותית בעתיד הקרוב. מצד שני, מי שמחפש לרכוש קרקע להשקעה יכול לנצל את המצב הנוכחי כדי לקנות נכסים במחירים נמוכים יחסית לפני שהשינוי ייכנס לתוקף במלואו.
למוכרים, היתרון המשמעותי הוא היכולת לנצל את הביקוש הגובר מצד משקיעים ויזמים. עם זאת, כדאי לשקול האם כדאי למכור כעת או להמתין עוד קצת עד שהתוכנית תבשיל ותניב תשואה גבוהה יותר.
לקונים, חשוב לבצע מחקר מקיף ולהבין את לוחות הזמנים והשלבים השונים של תמ”א 70. קרקעות שעדיין נמצאות בשלבי תכנון ראשוניים עשויות להיות זולות יותר, אך ההמתנה עד להפשרתן יכולה לקחת שנים. לעומת זאת, קרקעות שכבר עברו שלב משמעותי בתהליך התכנוני יכולות להוות השקעה יציבה יותר, אך המחיר שלהן יהיה גבוה בהתאם.
לסיכום, ההחלטה האם למכור או לקנות קרקע תלויה ביעדים האישיים של כל משקיע ובתחזיות הפיתוח העתידיות של האזור. כדאי להיעזר במומחים שיסייעו בקבלת החלטות נכונה ומושכלת.
חברת קליימקס נדל”ן, מתמחה באיתור ושיווק קרקעות להשקעה ברחבי הארץ. החברה מצביעה למשל על תמ”א 70 בראשון לציון, פרויקט בו עתודות הקרקע אוזלות במהירות בשל הביקושים הגבוהים מאוד בעיר. בשל הקרבה הצפויה למטרו, ערך הנדל”ן בפרויקט יכול לזנק תוך מספר שנים במאות אלפי שקלים ואף למעלה מכך. אז אם גם אתם מחפשים את עסקת הנדלן שיכולה להבטיח עתיד כלכלי לכם ולמשפחתכם – צרו קשר עם קליימקס נדלן ב- 03-3814532.
