קרקע חקלאית

קרקעות חקלאיות, הנראות לרוב כעמוד השדרה של אספקת המזון של מדינה, הן אזורים המשמשים בעיקר לחקלאות ולגידול בעלי חיים. קרקעות אלו הפכו בשנים האחרונות ליעד מרכזי למשקיעי נדל”ן, במיוחד בישראל. מאמר זה בוחן את המשמעות של קרקעות חקלאיות, את ההשלכות של שינוי ייעודן ומדוע הן הופכות ליעד פופולרי להשקעה.

הבנת קרקעות חקלאיות: מה הן?

אדמות חקלאיות מתייחסות לשטחי אדמה המשמשים בעיקר לגידול יבולים, גידול בעלי חיים או עיסוק בפעילויות חקלאיות אחרות. קרקעות אלו מיועדות במיוחד למטרות חקלאיות, במטרה לקדם את ייצור המזון ולהבטיח את קיימות המגזר החקלאי. בישראל, לקרקעות חקלאיות תפקיד מכריע בתמיכה בענף החקלאות בארץ, הידוע בטכניקות החקלאות המתקדמות ובתוצרת האיכותית שלה. אדמות אלה מתאפיינות בדרך כלל באדמה פורייה, גישה למקורות מים ותנאי אקלים נוחים, מה שהופך אותן לאידיאליות לשיטות חקלאיות. לעתים קרובות הם ממוקמים באזורים כפריים או כפריים למחצה, הרחק ממרכזים עירוניים, כדי להבטיח סביבה שלווה ומתאימה לפעילות חקלאית. אדמות חקלאיות כוללות גם פרדסים, כרמים ומטעים חקלאיים אחרים, התורמים למגוון שיטות החקלאות בישראל. 

ומה קורה שהקרקע משנה ייעוד לבנייה רוויה? כאן יש אופציה “זהב” לרווח כלכלי ובמאמר הבא נסביר לכם את כל מה שאתם צריכים לדעת איך להשקיע נכון בקרקע חקלאית – המדריך המקיף והמלא 2024.

מה המשמעות של שינוי ייעוד קרקע חקלאית?

שינוי ייעודה של קרקע חקלאית מתייחס לתהליך של שינוי הסטטוס המשפטי של חלקת קרקע שיועדה במקור למטרות חקלאיות. שינוי זה כרוך לעתים קרובות בסיווג מחדש של הקרקע לשימושים שאינם חקלאיים כגון מגורים, מסחר או פיתוח תעשייתי.

כאשר ייעוד הקרקע החקלאית משתנה, זה מסמל שינוי במדיניות ובסדרי העדיפויות לשימוש בקרקע. החלטה זו מתקבלת בדרך כלל על ידי רשויות ממשלתיות מקומיות או לאומיות בתגובה לגורמים שונים, לרבות עיור, גידול אוכלוסין ופיתוח כלכלי.

תהליך שינוי ייעוד הקרקע החקלאית כרוך בשינוי ייעוד הקרקע ועדכון תקנות השימוש בקרקע ומסמכי התכנון בהתאם. זה עשוי לדרוש תיקונים במפות ייעוד, תכניות שימוש בקרקע ודודי בנייה כדי להתאים את השימוש המיועד החדש של הקרקע.

עתיד הקרקעות החקלאיות בישראל: מה צפוי?

עתיד הקרקעות החקלאיות בישראל הוא נושא בעל חשיבות ודאגה רבה. ככל שהמדינה תמשיך לחוות גידול אוכלוסין, ככל הנראה הלחץ לבנייה על קרקעות חקלאיות יגבר. האתגר טמון במציאת פתרונות ברי קיימא המאפשרים הן פיתוח כלכלי והן שמירה על משאבים חקלאיים.

תרחיש אפשרי אחד הוא המשך הסבה של קרקעות חקלאיות לפיתוח עירוני. הדבר עלול לגרום לאובדן קרקעות חקלאיות יקרת ערך ולירידה ביכולת ייצור המזון. עם זאת, ערך הקרקע יעלה במאות אחוזים.

יתרה מזאת, שיתוף פעולה בין הממשלה, בעלי עניין חקלאיים ומשקיעי נדל”ן יהיה מכריע בעיצוב עתיד הקרקעות החקלאיות. היא דורשת גישה מקיפה הלוקחת בחשבון את הצרכים של כל הצדדים המעורבים ומאזנת בין צמיחה כלכלית לקיימות סביבתית.

קרקעות חקלאיות והשקעות נדל”ן בישראל:

טרנספורמציה של קרקעות חקלאיות לצורכי נדל”ן היא מגמה שהולכת וגוברת בישראל. היא מציגה הזדמנות להשקעה בטוחה, אנו יודעים ומכירים את הקרקעות בישראל ומאתרים קרקעות פרימיום שתחזית ההשקעה בהם תניב לרווח ענק. רוצים לדעת היכן כדאי להשקיע בקרקעות חקלאיות? צרו איתנו קשר עוד היום ותאמו פגישה.

קרקע חקלאית לפני שלב הבנייה איך מאתרים קרקע להשקעה?

חברת קליימקס נדלן מתמחה בשלבים השונים של איתור, ייזום ובחירת קרקע חקלאית או כל סוג אחר של קרקע להשקעה.

היות ואנו ממקדים את המאמצים שלנו בקרקעות חקלאיות המיועדות להשקעה, יש לנו גם את הניסיון וגם את המיומנות הנדרשים על מנת להפוך את ההשקעה הבאה שלך למשתלמת יותר.

קרקע חקלאית, האם זו השקעה טובה

לכאורה, קרקע חקלאית נועדה לשימושים חקלאיים בלבד. לפי ייעודה, היא מתאימה לצרכי ענף החלאות ויש עניין לרכוש אותה רק כאשר רוצים להיכנס לתחום הזה, להרחיב משק קיים וכדומה. אבל במציאות הנוכחית, מסתבר כי קרקע חקלאית יכולה להתאים גם למטרות השקעה. נסביר אילו דגשים צריך להביא בחשבון ולמי זה מתאים.

מתי אפשר לבנות על קרקע חקלאית?

לקרקעות במדינות ישראל ישנו ייעוד מסוים, שמעת לעת יכול להשתנות. סוגיית הבנייה על קרקע חקלאית מורכבת למדי. באופן כללי, אם אתם לא מתכוונים להשתמש בקרקע לטובת חקלאות, לא ניתן להשתמש בקרקע לבנייה בשלב הזה. עבור מי שרוצה להיכנס לענף, בתנאים מסוימים ניתן להקצת חלק משטח חקלאי לשימושים שונים לאחר בניה. כל זאת, בכפוף לאישורים נדרשים.

כאשר מדובר על קרקע חקלאית כהשקעת נדל”ן, הרעיון הוא בדרך כלל ליצור רווח על בסיס שינויים שיכנסו לתוקף בעתיד.

מהי הפשרת קרקע חקלאית ומשמעותה?

עקב מצוקת הקרקעות הזמינות לבניה, מעת לעת נוקטות הרשויות במדיניות של “שינוי ייעוד”. במילים פשוטות, קרקעות שבעבר הוגדרו למטרה איקס הופכות למיועדות למטרה Y. לענייננו, נתמקד בשינוי ייעוד שמגדיר קרקע שבעבר שימשה לחקלאות לקרקע מופשרת, שהופכת זמינה לבניה למגורים. אפשרי כמובן שקרקע תופשר גם לשימושים אחרים, כגון למסחר, לתעשייה וכדומה. על כל פנים, ברגע שמאושרת הפשרה המשמעות היא אחת.

קרקע מופשרת מעלה את ערכה לא בעשרות אחוזים אלא אפילו עד מאות אחוזים. ככל שתאריך ההפשרה בפועל קרוב יותר, כך מצטמצם הפער. ככל שרוכשים קרקע חקלאית מוקדם יותר, לפני שינוי הייעוד, כך הפער בין מחיר הקניה לשווי ערך הקרקע עולה.

מהו ההיגיון ברכישת קרקע חקלאית?

אפשר להצביע על כמה סיבות טובת להשקיע בקרקע חקלאית. חשוב לציין שכמו כל סוג של השקעה, אין וודאות לגבי ערך הקרקע שייגזר בסופו של דבר. גם החלטות לגבי הפשרה ושינוי ייעוד נגזרות משיקולים שונים, שלמשקיע, בדרך כלל, אין נגיעה אליהם. ההיגיון שמניע קבלת החלטה להשקיע בקרקע מהסוג הזה הוא:

1. לקנות בזול, למכור ביוקר – משקיעים או בעלי הון עצמי שמעריכים כי מחיר הקרקע ייעלה בעתיד רוצים להפיק רווח חד פעמי ממכירת הקרקע בעתיד.
2. קומבינציה – בעלי קרקעות מופשרות יכולים להגיע להסכמים עם קבלנים להקמת מבנה מסחרי, בניין מגורים וכדומה. בעל הקרקע מקבל מספר יחידות דיור ואילו הקבלן מקבל גם הוא כמה יחידות וכך לא צריך לממן את רכישת הקרקע.
3. בניית בית – ישנם משקיעים שלמעשה משקיעים בעתיד שלהם או של ילדיהם. התוכנית היא לבנות בית למגורים למשפחה, לאחר שהקרקע תופשר.
4. אפשר כמובן להתייחס לנכס שיוקם בתור נכס מניב. כלומר, להשכיר את הנכס בעתיד. עם זאת, שלושת השיקולים שהצגנו לפני כן הם העיקריים. ורק מעט מאוד אנשים רוכשים כיום קרקע לטובת הקמת משק חי או גידול גידולי שדה.

בחירת קרקעות חקלאיות

קרקעות חקלאיות להשקעה בוחרים לפי מיקום וייעוד. ככל שהמיקום של קרקע חקלאית אטרקטיבי יותר, כך הרווח ממנה לאחר ההפשרה יהיה גבוה. אם מתלבטים בין אזורי ביקוש ברחבי הארץ, מומלץ להתמקד במרכז, בשפלה ובשרון. ספציפית יותר, מדובר על קרקעות שנמצאות באשדוד, מתחם גלילות, הוד השרון ונתניה.

קרקע להשקעה גם כדאי לבחור על פי הייעוד שלה לשטחי מגורים ומסחר. תוך כדי בחירת הקרקע והשוואה בין האפשרויות השונות שעל הפרק, רצוי לבדוק באיזה שלב של ההפשרה היא נמצאת. כמו כן, אפשר להתייעץ עם אנשי מקצוע תוך כדי תהליך ההפשרה ולברר לגבי המועד הנכון לרכישה.

קליימקס נדל”ן מעניקה לך את השירות המקיף ביותר עבור קרקעות חקלאיות

1. מה המשמעות של שינוי ייעוד קרקע חקלאית?

שינוי ייעוד קרקע חקלאית מתייחס לתהליך של שינוי השימוש המיועד בקרקע ממטרות חקלאיות כדי לאפשר בנייה ופיתוח. תקנות חלוקה לאזור נקבעות על ידי ממשלות מקומיות כדי לשלוט ולהנחות את השימוש בקרקע באזורים ספציפיים. ייעוד חקלאי בדרך כלל מגביל את השימוש בקרקע לפעילויות חקלאות, כגון גידול יבולים או גידול בעלי חיים. עם זאת, עם הביקוש הגובר לפיתוח עירוני והפוטנציאל להחזרים גבוהים על ההשקעה, שינוי ייעוד הקרקע חקלאית הפך להזדמנות מושכת עבור משקיעי נדל”ן.

שינוי ייעוד של קרקע חקלאית יכול לפתוח ערך משמעותי ופוטנציאל להשקעה בנדל”ן. על ידי המרת קרקע חקלאית לקרקע מאושרת לבנייה, משקיעים יכולים לנצל את הביקוש למגורים, לבנייה מסחרית או לנכסים תעשייתיים. זה יכול להוביל להחזר משמעותי על ההשקעה ולתרום לצמיחה ולפיתוח הכולל של האזור.

2. תהליך המרת קרקע חקלאית לאדמות בנייה מאושרות

תהליך הפשרת קרקע חקלאית והפיכתה לקרקע לבנייה מאושרת היא תהליך ארוך ורב שלבים הדורש תכנון קפדני ותיאום ועמידה בתקנות המקומיות. כדי לנווט בהצלחה במסע זה, המשקיעים חייבים להבין ולעקוב אחר הצעדים הדרושים הכרוכים בכך.

• 1. מחקר ומחקר היתכנות:
  לפני תחילת התהליך, ביצוע מחקר מעמיק ובדיקת היתכנות חיוני. זה כולל הערכת הביקוש בשוק, הבנת תקנות הייעוד המקומיות והערכת הרווחיות הפוטנציאלית של הפרויקט. זה חיוני לזהות כל מכשול או אתגרים פוטנציאליים שעלולים להתעורר במהלך תהליך ההמרה.
• 2. יצירת קשר עם הרשויות המקומיות:
  לאחר השלמת המחקר ובדיקת ההיתכנות, השלב הבא הוא התקשרות עם הרשויות המקומיות. הדבר כרוך בהגשת בקשות לשינוי ייעוד או לשינוי ייעוד קרקע, יחד עם כל תיעוד ואגרות נדרשים. סוכנויות ממשלתיות מקומיות, כגון מחלקות תכנון או מועצות אזוריות, יבדקו את הבקשה ויעריכו את עמידתה בתקנות ובתכניות קהילתיות קיימות.
• 3. התייעצות ואישור ציבוריים:
  בתחומי שיפוט רבים, התייעצות ציבורית היא שלב חובה בתהליך המרת קרקע חקלאית לקרקע בנייה מאושרת. זה מאפשר לקהילה ולבעלי עניין אחרים לספק משוב ולהביע כל דאגה או התנגדות. ייתכן שיתקיימו דיונים ציבוריים, וייתכן שהפרויקט יצטרך לעבור הערכות השפעה סביבתית. ההחלטה הסופית על אישור או שלילה נתונה בידי הרשויות המקומיות, תוך התחשבות במשוב שהתקבל במהלך תהליך הייעוץ.
• 4. מילוי דרישות נוספות:
  בהתאם לתקנות ולדרישות הספציפיות של האזור, ייתכן שיהיה צורך לנקוט בצעדים נוספים. זה עשוי לכלול ביצוע מחקרים על השפעת תנועה, השפעה סביבתית או צרכי תשתית. ייתכן שמשקיעים יצטרכו גם לקבל אישורים או רישיונות עבור היבטים ספציפיים של הפיתוח, כגון אספקת מים או טיפול בשפכים.

3. יתרונות וחסרונות לרכישת קרקע חקלאית למטרות בנייה

רכישת קרקע חקלאית למטרות בנייה יכולה להיות הזדמנות השקעה משתלמת, אך היא גם מגיעה עם מערכת שיקולים משלה. חשוב לשקול את היתרונות והחסרונות לפני קבלת החלטה.

אחד היתרונות המרכזיים ברכישת קרקע חקלאית לבנייה הוא הפוטנציאל להחזר משמעותי על ההשקעה. ככל שהאזורים העירוניים מתרחבים והביקוש למגורים ושטחי מסחר עולה, ערך הקרקעות במיקום טוב יכול לעלות משמעותית לאורך זמן. על ידי רכישת קרקע חקלאית באזורים בעלי פוטנציאל צמיחה, המשקיעים יכולים ליהנות מהביקוש הגובר לנכסים מפותחים.

בנוסף, קרקע חקלאית מציעה לרוב מגרשים גדולים יותר ושטחים פתוחים יותר בהשוואה לאזורים עירוניים. זה מספק הזדמנות למפתחים ליצור קהילות מתוכננות אב, מתקני פנאי או מתחמי תעשייה הנותנים מענה לצרכים שונים. הגמישות בשימוש בקרקע יכולה להביא לרווחים גבוהים יותר וליכולת להתאים את הפיתוחים לדרישות השוק.

עם זאת, חשוב לקחת בחשבון את האתגרים והחסרונות הכרוכים ברכישת קרקע חקלאית למטרות בנייה. ראשית, התהליך יכול להיות ארוך ומורכב, ולכלול אישורים, התייעצויות ומחקרים שונים. זה יכול להוביל לעיכובים ועלויות מוגברות, מה שעלול להשפיע על הרווחיות הכוללת של ההשקעה.

יתר על כן, ייתכנו דאגות סביבתיות או אקולוגיות הקשורות להמרת קרקע חקלאית. זה כולל פגיעה אפשרית בבתי גידול טבעיים, משאבי מים ואובדן אדמה פורייה. על המשקיעים להעריך בקפידה את ההשפעה הסביבתית של הפיתוח המוצע שלהם ולהבטיח עמידה בתקני קיימות.

מה היתרונות של קרקע חקלאית? 

היכרות עם היתרונות והמאפיינים של קרקע חקלאית יכולה לעלות בקנה אחד עם האינטרסים של משקיעים רבים. אצל אותם משקיעים, המטרה העיקרית היא להפיק רווח גבוה מהקרקע – במינימום סיכון. בשביל לעשות את זה, רבים מתעניינים באפשרות של רכישת קרקע חקלאית שעומדת לקראת הפשרה או נמצאת כבר עכשיו בתהליכי הפשרה מתקדמים.

רכישת קרקע חקלאית מאפשרת למקסם את הרווח. בגלל שמחיר המקרקעין בארץ גבוה ויש ביקוש אדיר לאזורים גיאוגרפיים כמו המרכז, השפלה והשרון, כל שנותר הוא לזהות את הקרקעות שמאפשרות לנצל את הפערים בין הביקוש וההיצע. בפועל, רכישת קרקע שנמצאת בתהליכי שינוי ייעוד יכולה להיות הפעולה המשתלמת ביותר בארגז הכלים של המשקיע החכם.