עסקאות נדלן

אין הרבה תחומים שנחשבים לרווחיים באותה רמה כמו שוק הנדל”ן. במיוחד בארץ ישראל, שבה השטח אינו גדול אך כמות התושבים הולכת ומתרחבת, מדובר בתחום רווחי ומתפתח, שרק ממשיך לצמוח ולגדול עם השנים.
לכן, אין פלא שכדי להנות מהצמיחה הזו, יותר ויותר אנשים שואלים את עצמם איך גם הם יכולים לבצע עסקאות נדלן משתלמות.
כמו מגוון תחומים אחרים, התשובה לשאלה זו היא למידה יסודית של התחום, השקעה במקורות מידע אמינים, ומחקר.

אבל, יכול מאוד להיות שלמרות שאתם מכירים בחשיבות של ידע והחלטות עסקיות מושכלות, פשוט אין לכם פנאי ללמוד תחום חדש לחלוטין כמו עסקאות נדל”ן, במיוחד כאשר יש שאלות רבות שצריך לקבל עליהן תשובה – כמו איתור עסקאות נדל”ן, מה כולל דיווח עסקאות נדל”ן, וכמובן מה הם מחירי עסקאות נדל”ן בשוק של היום.

לכן אם אתם מתכננים לקנות נכס או להשקיע בנדלן ורוצים לדעת כמה עסקאות נדל”ן נעשו באזור שבו אתם רוצים להשקיע, בכמה נמכרו הנכסים בעיר, רחוב או שכונה שבה התמקדתם ורוצים לבצע עסקת נדל”ן, עולה השאלה -איפה אתם יכולים להשיג את המידע והנתונים הכי מדויקים שאפשר?

אלא אם כן אתם מכירים את תחום הנדל”ן ועוסקים בו ביום יום ויודעים את המחירי נכס הנדלני באזור שלכם וממש מכירים את השוק על בוריו לא תהיה לכם בעיה אך אם אין לכם שום ידע מקיף ואף פעם לא התעסקתם בתחום הנדל”ן יהיה לכם מאוד קשה לדעת את מחירי הנכס אמיתיים באזור שלכם ואל תנסו אפילו לשאול לגבי המחיר הנכס את המוכרים או שכנים כי הם לא יודעים את המחיר האמיתי ויכולים להגיד לכם מידע שגוי ולא רלוונטי.

אז איפה אפשר למצוא עסקאות נדלן?

על מנת לא ליצור אצלכם בלבול ושתצליחו להשיג מידע מנתונים אמיתיים ומדויקים על עסקאות נדל”ן שנעשו בישראל, רשות המיסים פיתחה מאגר ממשלתי בחינם שנקרא בשם מידע נדלן, תפקידו של המאגר זה הוא לדווח על כל עסקה שבוצע בישראל ולתעד גם כל עסקה שבוצע. הדיווח על עסקאות נדל”ן צריכות להתבצע תוך 30 ימים מיום העסקה הראשון.

רשות המיסים חייבת לפרסם את כל עסקאות הנדל”ן שדווחו אליה באתר של מידע נדל”ן ואתם תוכלו בקלות לקבל את כל המידע על העסקאות נדל”ן באופן נוח ונגיש בלחיצת כפתור אחד.

סוגי עסקאות נדל”ן

מלבד לעניין של איך למצוא עסקאות נדל”ן אתם גם צריכים לדעת איזה סוג הכי יתאים לכם עבור העסקה ובשביל זה הכנו לכם את כל סוגי עסקאות נדל”ן העדכניות לשנת 2023:

1.עסקאות נדל”ן מניב

עסקת נדל”ן מניב היא עסקה מניבה, אך חשוב מאוד שתשימו לב כי מדובר בעסקה אשר מניבה לטווח ארוך.

בעסקאות נדל”ן מניב אנחנו מקדישים עבור איתור הנכס המנצח פחות זמן, בדרך כלל משקיעים בו פחות משאר העסקאות וזה בגלל שאנחנו סומכים על עלייה במחירי שוק הנדל”ן לטווח הארוך.

אסטרטגיה של העסקה

האסטרטגיה של עסקאות נדל”ן מניב היא מאוד פשוטה. כאשר רוכשים נכס בעזרת משכנתא או שוכרים נכס ומימון משכנתא ע”י השוכר, משתמשים באסטרטגיה הזאת על מנת לרכוש נכס ללא תשלום עליו בפועל.

אך נצטרך לשלם על ההון עצמי ההתחלתי בשביל לקחת משכנתא וזה גם לא תמיד עושים את זה.

בזכות האסטרטגיה הזו יצרנו מצב שבו פחות מ15 שנה יהיה לנו כבר נכס נדלני אשר יניב באופן מלא בין אם מדובר נכס לשכירות או נכס למכירה שהערך שלו עולה על 20 שנה.

אסטרטגיה של עסקאות נדל”ן מניב, נחשבת לעסקה בטוחה אם סיכון נמוך, אבל עדיין היא לא בטוחה ב100%.

יש מספר גורמים אשר יכולים לפגוע בעסקת נדל”ן ולגרום לכסף שהשקעתם ללכת לאיבוד. לדוגמה, פרק זמן ארוך שהנכס הנדלני יהיה ללא שוכרים.
לכן תתאימו נכון את הכנס שלכם לשוכרים שאתם רוצים לעבוד איתם, האם אתם מחפשים שוכרים צעירים, משפחות או קשישים.

אזור שמשקיעי נדל”ן מאוד אוהבים הוא אוניברסיטאות אשר מביאות איתן אזורים רבים להשכרת דירות עבור הסטודנטים, בעקבות הקורונה סטודנטים נאלצו ללמוד מרחוק וכך זה הרחיק אותם מלבוא לאוניברסיטאות.

משקיעים רבים לא מצליחים לאתר שוכרים ולכן הנכסים שיש ברשותם נהפכו למחויבות, מכיוון שאין מי שישלם בשבילם משכנתא.
בנוסף חשוב לזכור שאם עושים עסקאות נדל”ן לטווח ארוך זה יגרום להתיישנות הנכס ותקלות שיגיעו עם התיישנות הדירה.

ההוצאות וההתעסקות סביב הדירה יהיו גדולים יותר ככל שהדירה ישנה יותר.

2.עסקאות נדל”ן אקזיט

עסקאות נדל”ן אקזיט הן עסקאות שהן קצרות יותר בטווח, מדובר לרוב עד 3 שנים לפחות. מטרתה של העסקה זו היא להגדיל משמעותית את ההון העצמי של היזם.

אסטרטגיה של העסקה

האסטרטגיה של עסקאות נדל”ן אקזיט היא פשוטה ומחולקת לשלושה פרמטרים שהם רכישה מתחת לשווי שוק, השבחת הנכס ומכירה.

מטרתה של העסקת נדל”ן זו היא להתחיל מסלול מראש בזמן שלא מסתכלים על העלייה במחירי הנדל”ן באופן כללי בשוק כפרמטר רווחי לעסקה, אלא מסתכלים על הנכס ספציפי הזה שידוע שהוא נמכר במחיר גבוה יותר מהמחיר הקנייה שלו. במידה ותהיה עלייה במחירים כלליים בשוק, תרוויח יותר.

אם רוכשים מתחת לשווי השוק ניתן יהיה לעשות כמה פעולות, החכמה מבין הפעולות היא לאתר מוכר שרוצה למכור, לא משנה למה הוא רוצה למכור ומשם לקחת את המוכר ולעשות איתו משה ומתן.

אפשרות נוספת היא כונס נכסים, כאשר בכונס נכסים ניתן למצוא הזדמנויות נדירות עבור עסקאות נדל”ן.

3.דירה על נייר

כשמדברים על עסקאות נדל”ן, שיטה נוספת שאתם יכולים לעזר בה היא קניית דירה על נייר דרך קבלן אשר תהיה מתחת לשווי שוק.
ההבדל בין מחיר דירה כאשר היא עדיין על הנייר לבין דירה הנמצאת כבר לקראת אכלוס נע סביבות 8 עד 12 אחוז ומהווה פקטור חשוב ומשמעותי במיוחד.

הקבלן מוכר במחיר זול יותר מכיוון שקיים סיכון גבוה שלא תקבלו את הנכס. בנוסף, כאשר הקבלן מציג לבנק שהוא מתחיל למכור דירות, הוא יכול להתחיל להוריד אחוזי ריבית וכך הוא יכול לחסוך לעיתים מיליוני שקלים.

חשוב לזכור, כי כאשר אנחנו רוכשים דירה על נייר אנחנו מתחילים לשלם עבור הדירה הזאת עוד לפני שניתן להשתמש בנכס הנדלני ועוד לפני שהוא נבנה, הנכס יהפוך להתחייבות בסוף ולא להשקעה.

עליית הערך של הנכס

אחרי שרכשנו את הנכס צריך עכשיו לעלות את הערך מעל שווי שוק. אפשר כמובן לבצע העלאה של ערך הנכס במספר דרכים.
הדרך הקלאסית היא לעשות שיפוץ עבור הנכס, ברוב המקרים מדובר בשיפוץ פשוט וזול יחסית שמטרתו היא לשפר את הנראות של הבית ולהפוך את סביבת הבית ליותר נעימה.

אפשרויות נוספות הן להגדיל את השטח הבנוי של הנכס ומיצוי זכויות של הבניה שלו. או מימוש התוכנית פיתוח שתעלה את ערך הנכס הנדלני כמו בניה עבור מרכז גדול שיעלה את ערך של הנכסים סביבו.

מכירה של הנכס

אחרי שיגדלנו את ערך הנכס עכשיו אנחנו נמכור את הנכס וכך נשלים סוף סוף את העסקת נדל”ן.אם קניתם מתחת לשווי השוק ותצליחו להרים את הנכס שלכם מעל שווי השוק ולהצליח למכור אותו, הרווח יהיה גבוהה וההון העצמי של היזם יגדל בקצב גדול ובטווח זמן קצר יחסית.

3.תמ”א 38

בעזרת תמ”א 38 אנחנו מנצלים את רצון המדינה לחזק יותר מבנים ישנים מפניי רעידות אדמה.

כאשר מחזקים את המבנה אנחנו מרחיבים את שטח הבנוי כתוספת בניה אשר תגיע עד 25 מטר רבוע עבור הדירה, בנוסף מוסיפים גם ממ”ד ובבניינים שהן מעל 4 קומות מוסיפים גם מעלית.

בדרך זו הדיירים יכולים להרוויח בית גדול יותר, המדינה תרוויח בניין שלא יקרוס בעט רעידת אדמה והעיריה תרוויח עוד ארנונה מכיוון שהגדילו את שטח הבינוי.

כדי לעודד את שוק החופשי על מנת לבצע חיזוק עבור המבנים, המדינה נותנת בהתחלה רשות לבעלות הקבלן או יזם המבצע את הפרויקט לבנות עוד קומה מעל הבניין.

השיטה זו לא כל כך משכה תשומת לב לכן היא בוצע רק במספר מקומות בודדים כמו ירושלים ותל אביב, לכן המדינה נתנה אפשרות להגדיל בעוד קומה וחצי, הכוונה 2.5 קומות והתחילו לצאת הרבה פרויקטים בערים נוספות אך הפריפריה נזנחה.

כדי לעודד ביצוע תמ”א 38 בפריפריה בשנת 2016 בוצע תיקון משמעותי בפריפריה וכעת ניתן להגדיל בעוד 3.5 קומות שזה אומר 3 קומות ובנוסף לזה עוד פנטהאוז.

אסטרטגיה של העסקה

מציאת נכס שיש לו פוטנציאל עבור תמ”א 38, להחתים דיירים על אישורים עבור ביצוע תוכנית וביצוע תמ”א 38 ע”י קבלן או בלי קבלן כלומר באופן עצמאי תוך כדי אפשרות להרוויח כמה דירות בקומות העליונות.

תמ”א 38 זוהי הזדמנות מצוינת עבור יזמים שמעוניינים לבצע עסקאות נדל”ן עם רווח גבוה ביחס להשקעה כספית גדולה, אך עדיין חשוב מאוד להבין כי הדיבור הוא על עסקה אשר מערבת מספר גדול של גורמים וביניהם זה הדיירים אשר נוכחים בבניין.

הפיכת רחוב שהוא כבר לא נחשב לאתר עבודה שבו צריכים לעבור מנופים, משאיות ושאר כלים הנדסיים, מה שמקשה על הספקת חומרי גלם, כל הגורמים האלו יכולים להוות גורם מפריע לביצוע של העסקה.

כרגע תוכנית תמ”א 38 פעילה עד שנת 2022 מכיוון שנוצר הרבה עומס על התשתיות שקיימות כבר. אם הבעיה אכן תפטר אז כנראה התוכנית תישאר להיות פעילה.

איך לעשות עסקאות נדל”ן אם אני לא מבין/ה בתחום?

קודם כל, חשוב שתדעו שאתם לא היחידים שנתקלו בבעיה זו, ושיש לה פתרונות. מידע על עסקאות נדל”ן אולי זמין באינטרנט, ויכול להיות שעם הזמן ותשומת הלב הנכונים, תוכלו להתחיל להתמצא ולהבין בו – אבל אם אין לכם זמן או תשומת לב, מדובר בתחום מבלבל וגדוש במושגים מסובכים ולא מוכרים.

בדיוק בשביל אנשים כמוכם, שלא רוצים לוותר על תחום רווחי ומשתלם כמו שוק הנדל”ן, קיימות קבוצות נדל”ן ויועצי נדל”ן. תפקידם של אנשים אלו הוא לסייע לכם להבין טוב יותר את התחום, להסביר לכם מהם היתרונות והחסרונות של כל עסקה או רכישה, ליידע אתכם בכל המשתנים והגורמים הרלוונטיים, ולוודא שאתם עוקבים אחרי כל הצעדים הנדרשים כדי לבצע עסקאות נדל”ן בצורה מסודרת, חוקית ורווחית.
הם יהיו אלו שיתאמו בין הגורמים השונים וידאגו שכל הדיווחים הנדרשים מתבצעים.

באיזה קבוצת נדל”ן כדאי לבחור שתנהל עסקאות נדל”ן בשבילי?

כדי לוודא שאתם נמצאים בידיים טובות, אל תבחרו בכל סוכן נדל”ן שמציע את עצמו. טיפ טוב הוא לבחור בקבוצת נדל”ן מוכרת ובעלת שם, שהמוניטין הטוב שלה הולך לפניה.
בנוסף, אל תוותרו על קריאת ביקורות, חוות דעת, ורשמים מלקוחות קודמים. עוד דבר שחשוב מאוד לבדוק הוא תיק עבודות – כל קבוצת נדל”ן שמכבדת את עצמה תציג פרויקטי עבר שהיא עבדה עליהם, כמו גם עסקאות נדל”ן נוכחיות שהיא מקדמת ונכסים שהיא מחזיקה בבעלותה. כל הדברים האלו יחד יאפשרו לכם להבין האם מדובר בקבוצת הנדלן הנכונה עבורכם.

נכון שעדיין מדובר בקצת השקעה ולמידה, אבל מדובר בכמות מזערית לעומת כל המחקר שסוכני נדל”ן יבצעו עבורכם. בחירה בסוכן או בקבוצת הנדל”ן הנכונים תאפשר לכם למצוא את הנכס המתאים לכם ביותר (למשל, יש סוכנויות שיתמקדו יותר בנכסים משרדיים או מסחריים, ויש כאלו שיעדיפו לקדם נכסי יוקרה או בנייני מגורים – כל קבוצה וההעדפה שלה), ותבטיח שיתוף פעולה מוצלח ורווחי לשני הצדדים לטווח הארוך.

עסקאות נדל”ן עושים עם קליימקס

אם גם אתם מעוניינים לקחת חלק ולבצע עסקת נדל”ן, אבל עדיין מרגישים שאין לכם מספיק ידע, ניסיון או כלים להיכנס לעולם הזה, אתם לא לבד. אצלנו בקבוצת קליימקס נדל”ן אנו מתגאים ללוות משקיעים רבים, לייעץ ולהעניק מהמומחיות הרבה שלנו. רוצים גם אתם להיכנס לתחום הנדל”ן? יש לכם שאלות נוספות, או שאולי אתם מעוניינים דווקא בהשקעה בקרן נדל”ן? השאירו את פרטיכם בתחתית הדף ואנו נשמח לעמוד לשירותכם, ולהוסיף גם אתכם לשורה הארוכה של הלקוחות המרוצים שלנו.