מיסוי נדלן – מה אתם צריכים לדעת על תשלום מס על נדלן ב2022

תוכן עניינים
מיסוי נדלן - מה צריך לדעת

מערכת המס הישראלית נחשבת למורכבת מאוד. אבל במיוחד מורכב כל מה שקשור עם מיסוי נדלן. לאורך השנים פותחו הגדרות שונות של פטורים והקלות, שינויים, תיקונים, ביטולי סעיפים וחוזר חלילה. אם אתם עומדים להשכיר נכס, לקנות או למכור, או גם לקנות וגם למכור נכס כזה או אחר, המדריך שלפניכם יעשה לכם סדר: מה שצריך לדעת על המרכיב של מיסוי נדלן. נבהיר כי המידע מוגש לידיעה בלבד ואיננו תחליף לייעוץ מס מקצועי שמעורה בפרטי העסקה שלכם.

למה חשוב להכיר את הבסיס של מיסוי נדלן

לפני שנצלול פנימה, נבהיר מדוע חשוב כל כך להכיר את הבסיס ואת העקרונות הנוכחיים של מיסוי נדלן. ראשית, בישראל מרכיב המס עשוי להעלות את מחירו של נכס, בצורה מאוד משמעותית. כלומר, כדי לדעת כמה באמת תצטרכו לשלם עבור נדלן כזה או אחר, תהיו חייבים להביא בחשבון את המס הכרוך בכך. שנית, בתנאים מסוימים, אפשר להשתמש בהטבות והקלות מס רלוונטיות. מי שלא מממש הטבות מס שמגיעות לו, עשוי להפסיד סכומי כסף נכבדים. כמו כן, גם מי שהכיר את המיסוי הרלוונטי בעבר, צריך להכיר את העדכונים. חלק מהפטורים שניתנו לרוכשים בשנים עברו לא רלוונטיים כיום. וכדי לסבר את האוזן, תחת הכותרת “מיסים” אנו כוללים לצורך העניין גם היטלים שונים. גם אם מבחינה חוקית יש הבדל בין מיסוי נדלן לבין היטל (האחרון נמצא בסמכות רשות מקומית), הרי שעבור האזרח הקטן מדובר באותו הדבר בדיוק. שני הדברים מהווים מס שמייקר את השלמת העסקאות במקרקעין ובנדלן.

מהו אירוע מס בנדלן

אפשר להגדיר אירוע של מיסוי נדלן, כהתממשות של מצב שכתוצאה ממנו צריכים לשלם אחד או יותר ממיסי המקרקעין הקיימים בישראל. אירוע מס אפשרי יכול להיות כל אחד מאלה:

  1. מכירת נכס – בכל מכירה מומלץ לבדוק מראש האם וכמה מס תצטרכו לשלם.
  2. רכישת נכס – ברכישת נכס הרוכש צריך להביא בחשבון מיסים אפשריים.
  3. הורשת נכס – הורשה עשויה להיחשב לאירוע מס או להקנות פטור. תלוי מי מוריש ולמי.
  4. מתנה – הגדרת העברת נכס במתנה עשויה להיחשב לאירוע מס, בהינתן תנאים מסוימים.
  5. השבחה של נכס – למשל קבלת היתר בנייה להוספת שטח, שינוי ייעוד של נכס, הפשרה וכדומה.

מהו מס רכישה

הרובד הראשון של מיסוי נדלן בישראל נקרא מס רכישה. החוק מגדיר שמס רכישה ישולם כשיעור מסך העסקה. כלומר הסכום לתשלום מתבסס על מחיר עסקה כפול אחוז מסוים שהוגדר. מיסוי נדלן מסוג זה משולם גם, אך לא רק, ברכישה של דירות מגורים. גם ברכישה של קרקע (מגרש), משרד, חנות, נדלן עסקי ומסחרי, חלה חובת מס. מבלי להיכנס בשלב זה לכל המורכבות של מס רכישה בישראל, ישנה הטבת מס משמעותית עבור רוכשי דירה ראשונה. כאשר מחיר הדירה איננו עולה על סף שהוגדר נכון לרגע נתון, הרוכשים יהיו פטורים. אפשר לומר כי יש שתי מדרגות מס, הראשונה היא של אפס אחוז מס. עבור דירות יקרות, ישנה מדרגת מס אפקטיבית שניה. כלומר על כל שקל שמעבר למחיר שהוגדר ישולם שיעור המס שנקבע. ברגע שמדובר בדירה נוספת, לרוב כהשקעה, אין מדרגת מס של אפס אחוזים ותשלום המס חל על מלוא ערך הנכס.

 

מהו מס שבח

שבח לעניין של מיסוי נדלן מוגדר בתור השבחה של הנכס. כלומר, פה לא מביאים בחשבון אחוז מיסוי מוגדר מראש אלא יש לחשב קודם כל את הרווח מהמכירה. שבח הוא הרווח שמפיק מוכר הנכס, ביחס למחיר שבו הנכס נרכש. אולם כאן נכנסת לתמונה מורכבות. שקל שמשולם היום על רכישת נדלן שונה מאוד משקל ששולם לפני כך וכך שנים. כלומר בחישוב מס שבח יש להתייחס לשינויי אינפלציה, מדדים וכדומה. אפשר לראות את מס השבח בתור סוג של מס הכנסה. הוא משולם כאשר המוכר של הנכס מרוויח בערך ריאלי ועל שולי הרווח צריך לשלם. אבל, כפי שיודעים העצמאים, מס הכנסה נוהג לתת הטבת מס. זו הטבה שבה מכירים בהוצאות ששימשו לצורך השגת הרווח. זה נכון גם לעניין מיסוי נדלן מסוג זה. המוכר יכול להגיש רשימה של הוצאות (בליווי קבלות) ששימשו אותו לאורך השנים. למשל, הוצאה מוכרת שתפחית את המס היא שכר טרחת עורך דין נדלן, שערך חוזה לרכישה ולמכירה. גם כספים שהושקעו בתחזוקת הנכס, שיפוץ וכדומה, נחשבים להוצאה מוכרת. ככל שמגישים יותר הוצאות, כך מפחיתים את המס שנדרשים לשלם. במקרים מסוימים, ניתן להשיג פטור ממס שבח. כך לדוגמא כאשר אדם מוכר דירת מגורים, שהיא היחידה הנמצאת בבעלותו. על הדירה להיות יחידה ובבעלותו לתקופה של שנה וחצי לפחות על מנת לקבל את הפטור. יש לציין כי פטורים עשויים להינתן במקרים מסוימים בהעברה של דירות ירושה, בדירות שמועברות במתנה וכן במקרים מיוחדים (למשל מכירת שתי דירות לצורך מימון רכישה של דירה אחת, יקרה יותר).

מהו היטל השבחה

חשוב למנוע בלבול בין מושגים שונים – מס שבח לעומת היטל השבחה. היטל זה שנמצא באחריות הרשויות המקומיות נכנס בתחום הרחב של מיסוי נדלן, אף כי לפעמים נוטים שלא לתת לו את הכבוד הראוי. פעולות שמשביחות את הנכס ומעלות את ערכו מחויבות בהיטל. דוגמאות למצבים שבהם נדרשים לשלם את ההיטל – בניית קומה נוספת, בניית מרפסת שמש, מתן אישורים להקלות בניה, שינוי ייעוד ושימוש חורג. גובה ההיטל עומד כיום על מחצית מערך העלייה בשווי הנכס. החובה לשלם את ההיטל חלה כאשר בעל נכס או רוכש יכול לממש את השבחת הנכס. כך למשל בעת הוצאת היתר בנייה על ידי מחזיק בנכס או על ידי מכירת נכס שקיבל זכויות בניה, שטרם נוצלו בפועל (ואז ההיטל ישולם על ידי הרוכש). היטל יכול לחול גם עם השבחה של נכס לפני פיתוח, כלומר על קרקע. בהגדלת שטח המותר לבניה למשל. ישנם מקרים מסוימים שבהם ניתן לממש פטור מההיטל. כך הקלות בהקשר של מיסוי נדלן לדוגמא בפרויקטים מסוימים של פינוי בינוי, בשיקום שכונות ועוד.

מס על השכרת נכסים

עד כה עסקנו בעיקר בהשלכות של מיסוי נדלן במקרים של רכישה או מכירה של נכסים מסוג כזה או אחר. אולם יש עוד נקודה יסודית, של חיוב במס באופן מתמשך. חיוב מסוג זה עשוי להיות רלוונטי לחלק ממשקיעי הנדלן. המחוקק העניק פטור ממס עבור הכנסות מהשכרת נדלן בכפוף לתקרה. כמו כן, ישנם מסלולי מס שמהם ניתן לבחור ברגע שעוברים את סף המס. לשנת 2022 הפטור תקף להכנסות של בסביבות כ-5000 ₪ בחודש או פחות מכך. ברגע שההכנסות עוברות את הסף, ניתן לבחור בין שני מסלולים אפשריים.

מסלול מיסוי נדלן מסוג אחד הינו תשלום אחיד של 10 אחוזים על ההכנסה. במסלול זה אין הכרה בהוצאות תפעול ותחזוקת הנכס. מסלולי מיסוי נדלן מסוג אחר, מתבסס על מדרגות המס הכלליות. כאשר בוחרים במסלול המס השני, ניתן להגיש הוצאות ולקבל הכרה למשל בעלויות שיפוץ ותחזוקה. כלומר שיעור המס גבוה בדרך כלל, אולם משלמים רק על ההכנסות נט

כתבות נוספות

קרקע בראשון לציון
נדלן מסחרי – איך להשקיע נכון
איך למצוא בקלות מידע נכון על עסקאות נדלן שנעשו בישראל ב2022?
השקעות בטוחות – המדריך המלא למציאת השקעה בטוחה עם תשואה גבוהה

פרויקטים Premium בשיווק

פרויקט שביל התפוזים
תמ”א 70 בראשון לציון
פרויקט מערב קרית אתא
סובב הדסה עין כרם ירושלים
פרויקט הר 1202 הוד השרון
עיר ימים חדרה
פרויקט ח-500 חולון
יש לנו את הקרקע הכי מתקדמת בארץ
והיא רגע לפני עליית מחירים!
השאירו פרטים למידע נוסף
דילוג לתוכן