איפה כדאי להשקיע בנדלן ב 2022

איפה כדאי להשקיע בנדלן?

שוק הנדל"ן רותח כבר כמה שנים. דווקא כשנראה שאין למחירים לאן לעלות נשבר שיא נוסף. במקרה כזה חשוב לקבל החלטות מושכלות ולבחון היטב איפה הכי כדאי להשקיע בנדלן. אזורים מסויימים בארץ הראו עליה משמעותית במחירי הנדלן אך ישנם אזורים שעדיין לא עשו את העליה הגבוהה ושם ישנו פוטנציאל להשקעה גבוה. בנוסף ישנם פרויקטים של התחדשות עירונית בהם ניתן להשקיע ולהרוויח עליית מחיר גבוהה בזמן קצר.

אז איך זה עובד

שוק הנדל"ן פועל על פי חוקי הצע וביקוש. כאשר אזורים בעלי ביקוש גבוה הסובלים ממחסור בדירות יחוו עליית מחירים משמעותית. יחד עם זאת יהיו אנשים שיעשו וויתורים כדי לגור במקום חם. כדוגמת בחירת דירה קטנה יותר, ישנה או במצב רעוע. רבים ירכשו דירות באזורי הפריפריה ישכירו אותם וישכרו דירה באזור מרכזי יותר. קרוב למקום העבודה הלימודים או מרכזי בילוי. כל זה נכון כאשר מדובר בדירה המיועדת למגורים. אך קיים הבדל משמעותי בין רכישת דירה לצורך השקעה ורכישת דירה לצרכי מגורים ועל כך נפרט בהמשך.

רכישת דירה להשקעה

בעלי הון עצמי משמעותי מבינים שבשוק ההון או באפיקי חיסכון אחרים הרווחים מוגבלים מאד. לכן הם פונים להשקעות בנדלן. כל מי שרוכש דירה להשקעה מחפש מקום בו הוא יוכל למנף את הכסף שברשותו בצורה גבוהה ומהירה. במצב הנוכחי התשואה הפוטנציאלית ברכישת דירה גבוהה ומשתלמת במרבית המקרים. ניתן לבצע זאת בכמה דרכים. לרכוש נכס שיניב תשואה קבועה באמצעות השכרתו לטווח ארוך. לחילופין, ניתן לרכוש נכס ישן להשביחו אותו באמצעות שיפוץ מהיר שיאפשר למכור אותו ברווח משמעותי.

אז איפה כדאי להשקיע בנדלן?

מדובר בשאלה מאד משמעותית וכדי לענות עליה חייבים להתייחס ליכולות הפיננסיים של כל משקיע. אך אם נסתכל על השוק עצמו נראה שמבחינה סטטיסטית אזור המרכז חווה התייקרות משמעותית. אך ישנם שכונות ספציפיות שניתן למצוא בהן הזדמנויות נדלניות בעלות פוטנציאל עליה משמעותי. לדוגמא שכונת אפקה, מדובר בשכונה מרכזית בתל אביב שעדין ישנם דירות באזורים מסויימים שלא חוו את גל העליה המשמעותי. אם נפנה צפונה נראה כי אזור חדרה נחשב לאטרקטיבי ביותר עקב קרבתו הרבה לים. באזור ישנם פרוייקטים חדשים הנמצאים בשלבי תכנון או בנייה התחלתיים אותם ניתן להשיג במחירים טובים שיעלו במהירות כאשר הפרוייקט יסתיים.

מקומות השקעה כדאיים בגלל תכנית המטרו.

תכנית המטרו נמצאת בשלבי בניה ונראה כי כרגע הדעות חלוקות לגביה. אך חשוב להבין שמדובר בפרוייקט שיש לו פוטנציאל השקעה כדאי בנדל"ן. במסגרת תכנית תמ"א 70 הנקראת גם תכנית מתאר ארצית למרחב מטרו במטרופולין תל אביב יאושרו זכויות בניה סביב התחנות העתידיות. התכנית תעסוק בתכנון מתחמי תעסוקה פנאי ומסחר סביב אזורי קווי המטרו העתידיים. המדינה משקיעה בפרוייקט זה מעל ל 150 מיליארד שקל. מדובר בהשקעה כדאית שכן מדובר באזורים הקרובים לקווי תחבורה מרכזיים ואזורי תעסוקה. הפרויקטים שיבנו יהפכו לאטרקטיביים ביותר כאשר התכנית תצא לפועל והבניה תושלם. כדי לדעת היכן יוקמו הפרוייקטים חשוב לדעת היכן ממוקמות תחנות המטרו הקרובות. עבור המשקיעים פרוייקטים מסוג זה הינם בעלי פוטנציאל תשואה גבוה בגלל המיקום והנגישות.

איפה תוכלו להשקיע נכון בנדלן?

השקעה בפרוייקטים של התחדשות עירונית

פרוייקטים של התחדשות עירונית מאפשרים לקחת מבנים ישנים לחדש אותם ולהוסיף בניה לגובה על שטח קיים. הפרוייקטים נעשים על בניינים ישנים וישנים מאד שנבנו לפני שנת 1985. המטרה העיקרית היא לחזק מבנים שנבנו בתקנים שאינם תואמים לתקנים העדכניים. להוסיף ממ"ד וליצור עמידות בפני רעידות אדמה. בנוסף, על הדרך משפרים את הנראות של המבנים הישנים ומוסיפים יחידות דיור לגובה על שטח קיים. הפרוייקטים פותרים מספר בעיות בו זמנית ומאפשרים לדיירים להשתדרג. משקיעים המחפשים איפה כדאי להשקיע בנדלן יכולים לאתר מבנים ישנים באזורים בהם מתבצעים פרוייקטים של תמ"א חיזוק או תמ"א פינוי בינוי. כאשר התכנית תבוצע הם יקבלו דירה משודרגת במבנה חדש והערך של הנכס יגדל תוך כמה שנים.

השבחת נכסים.

ישנם אזורים בעלי ביקוש גבוה שניתן לזהות בהן דירות ישנות אך בעלות פוטנציאל. לרכוש אותם במחיר נמוך יחסית לבצע השבחה לנכס באמצעות שיפוץ כללי. הנכס יראה הרבה יותר טוב ואטרקטיבי וימשוך את הקונים שיסכימו לשלם עליו הרבה מעל מחיר השוק. כך ניתן לייצר תשואה מהירה על ההשקעה. לרוב השקעות מסוג זה דורשות הון עצמי גבוה אך גם המינוף משמעותי. יזמים רבים מאתרים נכסים בעלי גג צמוד בטאבו, לאחר היתרי בניה בונים עוד יחידה ומגדילים את הדירה הקיימת לדירת פנטהאוס יוקרתית בהשקעה מינימלית. מחיר הדירה יכול להכפיל את עצמו בעקבות התהליך, כאשר הוא מבוצע בצורה חכמה ומתוכננת.

תשואה גבוהה ובטוחה.

באמצעות השקעה בנדל"ן ניתן להשיג תשואות קבועות בסיכון נמוך מאד. השוק נחשב ליציב ונמצא בעליה מתמדת, הביקושים גבוהים לעומת ההצע וזה מה שמאפשר להקטין את רמת הסיכון. התשואה הממוצעת הקיימת בשנים האחרונות נעה בין 4-7% והצפי הוא לגידול משמעותי עוד יותר. כדי להשקיע בנדל"ן חייבים הון עצמי משמעותי. הבנקים מגבילים את ההון עבור דירה להשקעה ל 50%. את שאר ההון ניתן לגייס באמצעות משכון נכס קיים, הלוואות חוץ בנקאיות, הלוואות על חשבון קופות גמל וקרנות פנסיה ועוד. אמנם בהשקעה בנדלן הסיכון נמוך, אך חשוב לקחת בחשבון את יכולת ההחזר כדי לא להיקלע למצב בו ההחזר יהיה גבוה מידי.

ביצוע השקעות נדל"ן בטוחות.

כדי להשקיע בנדל"ן בצורה בטוחה ולנצל את השוק החם ופוטנציאל הרווח, צריך לעשות עבודת שטח. לבחון איפה כדאי להשקיע בנדלן בדרך הכי טובה בהתאם ליכולות האישיים, להון העצמי ולכח ההחזר. ישנם אנשי מקצוע ויועצים בתחום שיכולים לאפשר תכנית השקעה מותאמת שלוקחת בחשבון את מכלול הנתונים הקיימים. באמצעות ייעוץ מקצועי ניתן לקבל השלמה להון עצמי בריבית אטרקטיבית על חשבון חסכונות קיימים. לשכלל את כל ההוצאות הנלוות כדי לבחון את כדאיות העסקה. בכל עסקת נדל"ן יש עלויות של מיסים, ביטוחים, עמלות וריביות שיש לקחת בחשבון בתכנית הפעולה. מעבר לכך נדרש לבדוק את הנכס הקיים כדי לדעת מהו שוויו האמיתי.

אז לסיכום, הבנו כי חשוב מאד לדעת איפה כדאי להשקיע בנדלן אך לא פחות חשוב לדעת איך לעשות זאת. כשיש את המיקום הנכון יחד עם התמונה הפיננסית המלאה ניתן להשיג מיקסום רווחים מקסימלי ולמנף את הכספף הקיים בצורה חכמה.

סגירת תפריט
דילוג לתוכן