חושבים על קרקע ותוהים איך להתקדם מכאן? אין ספק כי רכישת קרקע חקלאית, זה דבר שמעניין כיום אנשים רבים. במידה רבה, הדבר נובע ממחירי הנדל”ן הגבוהים. ומסתבר שאפשר לרכוש קרקע במחיר סביר, אפילו כיום, כאשר היא מוגדרת כחקלאית. אבל אי אפשר להפריד זאת מתהליך שנקרא הפשרה.
הפשרה של קרקעות זה הוא מונח שצריך לעניין כל מי שמחפש אפשרויות מעניינות של השקעה בנדל”ן, במחירים שפויים. תהליך הפשרת קרקע חקלאית הוא בעצם תהליך שבו משנים את הייעוד של קרקע בצורה רשמית. בסיומו של תהליך כזה, על גבי חלקות שהיו מיועדות להפקת גידולים חקלאיים, מטעים, שדות וכדומה, ניתן יהיה להקים מבני מגורים, מסחר או תעשייה.
חשוב להבין כי הרוב המוחלט של קרקעות במדינה מנוהלות ברמה הלאומית. הן מוחזקות על ידי מנהל מקרקעי ישראל, לעיתים על ידי גורמים כגון קרן קיימת וכיוצא באלה. ורק רשויות לאומיות, לעיתים בשיתוף גורמים מקומיים, יכולים להחליט מתי ובאילו נסיבות ניתן היה לבצע שינוי ייעוד והפשרה. בעיקרו של דבר, חשוב כבר כעת להבהיר כי לא מדובר בפעולה שקורית מהיום למחר. מדובר בהליך בירוקרטי, עם וועדות, עם דיונים, עם החלטות, התנגדויות, תיקונים. רק לאחר שכל השלבים השונים מתקיימים, הדברים יגיעו בסופו של דבר לוועדות המקומיות של תכנון ובניה. בשורות הבאות נסביר יותר לעומק על התהליך ומה עוד חשוב לדעת, על הפשרה של קרקעות חקלאיות בישראל.
מדוע תהליך ההפשרה נחוץ
ראשית, חשוב להבהיר מדוע בעצם נחוץ תהליך הפשרת קרקע חקלאית במדינת ישראל. מטעמים היסטוריים ולאומיים, גורמים לאומיים פורשים את חסותם על מרבית האדמות בארץ. בשל גודלה המצומצם של ארצנו, הוחלט כי מרבית האדמות תישארנה בבעלות המנהל ורק מעט (בערך 7 אחוזים) נרשמות בטאבו. כאשר המדינה החליטה בעבר כי מרבית האדמות יוגדרו כחקלאיות, הצרכים היו שונים. הכלכלה המקומית התבססה הרבה יותר על חקלאות (זוכרים שפעם ייצוא התפוזים היה ענף מרכזי בכלכלה?). כיום, ניתן לגדל יותר תוצרת על שטחים מוגבלים ומרבית התצרוכת בארץ מבוססת בכלל על ייבוא מזון. כאשר מוסיפים לכך את הליך העיור המואץ ואת המחסור בקרקעות לבניה, מגיעים לתוצאה הכרחית. והתוצאה היא שתהליכי הפשרה חדשים הולכים ומתקדמים בכל רגע נתון.
ורק חשוב להבהיר כי עם כל הצורך בהפשרה, ישנו פיקוח הדוק על השימוש בקרקעות. כלומר, מי שנחשב כעבריין בתחום הזה, מנסה לבנות על אדמה חקלאית וללא אישור, ימצא את עצמו באישום פלילי. וזאת ללא קשר להוצאת צווי הריסה והטלת סנקציות נוספות כגון קנסות וכדומה. רק לאחר התהליך המוגדר, ניתן יהיה לפתח קרקע מופשרת כחוק, לצורך הקמת בתי מגורים נמוכים, בניה גבוהה (בניה רוויה), מתחמי מסחר, תעסוקה, מפעלים וכדומה.
תוכניות מתאר לפני הפשרה – מיהו היוזם
ההתחלה של תהליך הפשרת קרקע חקלאית הינה בהכנת תוכניות מתאר. תוכנית המתאר הזאת מתייחס לשטחים ברמה מקומית או ברמה לאומית. בהתאם לגודל השטח, התוכנית מציינת ברמת פירוט כזאת או אחרת, איך צפוי הפיתוח לשנות את התמונה. לדוגמא, תוכניות מתאר יציינו בכללי אילו אזורים יוקצו לטובת סלילת דרכים, אילו אזורים ייועדו לבניה נמוכה, לבניה רוויה, להקמת אזורי תעשייה, למבני ציבור וכן הלאה. את התוכניות הללו יכולים ליזום גורמים רבים, לפני שהם יועברו הלאה. היוזמה יכולה להגיע מטעם יזמים, מטעם קבלנים, מטעם אישי ציבור, רשויות מקומיות סמוכות וכיוצא בזה. רק לאחר שהנושא יגיע לבירור אצל הוועדה שדנה בכך, התהליך ממשיך לעבר וועדה מקומית ואל וועדה ארצית. לכל וועדה יש סמכויות ויכולת קבלת החלטות, ולאחר דיונים הדברים ממשיכים הלאה.
מהו שלב איחוד וחלוקה ומתי הוא קורה
שלב מאוד חשוב במסגרת תהליך הפשרת קרקע חקלאית הינו כזה שבו מכריזים על איחוד ועל חלוקת הקרקע המיועדת להפשרה. שלב זה קורה לאחר שהדיונים בנושא תוכנית המתאר הושלמו וכבר ברור כי הקרקע הולכת לקראת הפשרה. צריך להבין כי הקרקע המוזכרת בתוכנית המתאר לא מצויה על פי רוב בבעלות של גורם אחד כזה או אחר. בשלב זה, הקרקע מפוצלת והבעלות על המגרשים מחולקת בין כולם, משקיעים, יזמים, גורמים עסקיים ואנשים פרטיים. הרעיון פה הוא לאחד חלקות ולבצע פיצול מחדש, כך שניתן יהיה להמשיך עם פיתוח הקרקע תוך שמירת זכויותיהם של הבעלים. במסגרת שלב זה מבצעים פעולות הכרחיות, כדוגמת הפקעת חלק מהקרקעות, על מנת שאפשר יהיה להקים מבנים או תשתיות לתועלת הציבור. כך לדוגמא, פארקים, כבישים, מוסדות חינוך וכיוצא בזה. על השטח שנותר לאחר מכן, יתנהלו תהליכי פיתוח על פי ייעוד הקרקע שעליו הוחלט.
האם עכשיו מותר כבר לבנות
לאחר שלב איחוד וחלוקה, הכרזת ההפקעות ולרוב גם טיפול בכל מיני התנגדויות והסכמות, ממשיך תהליך הפשרת קרקע חקלאית. מתקרבים לשלב שבו ניתן לבנות, אך זה עדיין לא שם. קודם כל ישנו תהליך מסודר של מתווה, על פי תוכנית המתאר והקצאה לטובת בנייה רוויה.
בנייה רוויה שהיא הבנייה העיקרית כיום בישראל, היא בעצם הקמה של רבי קומות ומה שנקרא בשפה המקצועית – בתים משותפים. בשלב זה מתחילים להיחתם הסכמים בין בעלי קרקעות לבין יזמי נדל”ן וקבלנים. בעלי הקרקע יכולים למכור את הקרקע שלהם או להשתתף בעסקאות כגון קומבינציה. מטרת ההסכמים הללו היא לאפשר הקמת מבנים ופיתוח, ללא צורך בתשלום כסף מזומן. בעלי הקרקעות מעבירים את זכויות הבניה לקבלן, אשר מבצע את הפיתוח, מטפל בתוכניות בניה וכדומה. לאחר הבניה, בעלי הקרקע מקבלים אחוז ניכר מהדירות לבעלותם האישית.
כמובן שכאשר מתווה המתאר מגדיר אזור כמיועד לבניה נמוכה, התהליך שונה מעט. בשלב זה, מי שרשומים כבעלים של הקרקע יכולים לפתח את הקרקע, לבנות צמודי קרקע. צמוד הקרקע יוכל לשמש את בעל המגרש לשימוש אישי, ניתן כמובן למכור או להשכיר. מי שלא מעוניין בכך יכול למכור את המגרש שבשלב זה ערכו קפץ פי כמה וכמה, לעומת מחירו מלפני שהחל תהליך הפשרת קרקע חקלאית כמתואר.
דגשים חשובים ברכישת קרקעות חקלאיות בתהליך הפשרה
במידה ואתם מתעניינים ברכישה של קרקע, לא מספיק להבין בצורה כללית לגבי תהליך הפשרת קרקע חקלאית. מומלץ להקדיש תשומת לב לכמה דגשים חשובים:
- זמן – תהליכי ההפשרה במדינת ישראל עשויים לקחת לא מעט זמן. לעיתים זה לוקח שנים ובמקרים אחרים התהליך הופך מזורז כאשר ישנו צורך לאומי או מקומי. היו ערים לכך כי ברוב המוחלט של המקרים מדובר על השקעה לטווח ארוך.
- מתי לקנות – ככל שמתקרבים להפשרה וככל שהתהליך עצמו מתקדם, כך ערך הקרקע עולה, ולעיתים ממש מזנק. לכן יש הרבה משמעות לרגע הכניסה להשקעה.
- איסוף מידע – ברכישה של קרקע חקלאית, כדאי לאסוף מידע לגבי תוכניות פיתוח, תוכניות מתאר והחלטות שונות שהתקבלו או צפויות להתקבל לגבי הקרקעות באזור שמעניין אתכם.
- מציאת קרקע – יש דרכים רבות לנסות לאתר קרקעות המיועדות להפשרה. ניתן לבדוק זאת בצורה עצמית או, מה שיותר מקובל, לפנות ליזמים ולאנשי נדל”ן אשר עוסקים בשיווק קרקעות חקלאיות למשקיעים.
