בשנים האחרונות גדל מאוד מספר האנשים שמתעניינים בקרקע חקלאית למכירה. באופן מובהק, הרוב המוחלט של אנשים שמתעניינים בכך, לא רוצים להפוך לעובדי אדמה ולחקלאים. לרוב מדובר בהחלטה מחושבת, של השקעה בעתיד. במדריך שלפניכם נסביר על כל המידע החשוב איך לרכוש קרקע חקלאית – מה צריך לדעת לפני רכישה, למי זה מתאים, מהם היתרונות ולמה חייבים לשים לב.
מהי קרקע חקלאית למכירה
כאמור, הרוב המוחלט של רוכשי קרקע חקלאית אינם חקלאים. לכן, בכדי להסביר מהי בעצם אותה קרקע חקלאית למכירה, ולמה היא נקראת “חקלאית” נתייחס למונח נדלן מקצועי שנקרא “ייעוד קרקע”. לקרקעות במדינת ישראל יש ייעוד, כלומר הגדרה מסוימת. קרקע שהוכרזה על ידי הרשויות כחקלאית, נועדה במקור לטובת פיתוח חקלאי וליישובים כפריים. כל עוד ההחלטה בעניין זה איננה משתנה, זה נותר עדיין הייעוד של הקרקע. אך כמובן, כחלק מתהליכי עיור ובגלל שיש צורך באדמות נוספות על מנת לענות על הביקוש לנדלן ובשל הגידול הטבעי במספר התושבים, עולה הצורך בשינוי ייעוד. בשלב מסוים, חלק נכבד מהקרקעות האמורות יעבור תהליך מוסדר של שינוי ייעוד עבור קרקע חקלאית .
תהליך שינוי יעוד הקרקע יכול לקחת כמה שנים, ויכול להיות שבסוף התהליך הקרקע החקלאית לא תעבור שינוי יעוד ולא תשתנה לקרקע המוגדרת לבנייה, אבל זה עדיין לא מונע מאנשים להשקיע בקרקע חקלאית לכדי מכירה. בגלל הצורך הרב במקומות מגורים, רוב הסיכויים הם שאותה קרקע תעבור בסוף את תהליך שינוי יעודה. והמחיר הסופי שלה יעלה בצורה משמעותית מהמחיר ההתחלתי שלה, כאשר רכשו אותה כשהיא הייתה מוגדרת כקרקע חקלאית המיועדת למכירה
מכיוון שתהליך שינוי יעדו הקרקע יכול לקחת זמן רב, בשילוב עם הסיכון לכך שהיא בסוף לא תופשר, השקעה בקרקע חקלאית המיועדת למכירה מתאימה לאנשים סבלניים, אשר מחפשים רווח לעתיד הרחוק ולא צריכים כסף נזיל. בנוסף לכך, זה מתאים לאנשים אשר מחפשים תשואה גבוה מאוד, והם לא פוחדים מהסיכון לאי-הפשרת הקרקע.
הדבר החשוב ביותר שצריך לשים לב אליו בקרקע חקלאית פרטית למכירה הוא, שקרקע זו רשומה תחת בעלות פרטית ולא בבעלות המדינה. זאת מאחר ולאחר תהליך שינוי יעוד הקרקע, המדינה יכולה להשאיר את הרוכש ללא זכויות עליה. כך שהרוכש לא יוכל לבנות עליה לאחר הפשרתה, והוא בסופו של דבר יצטרך לבצעה עסקת מכירה על הקרקע עם המדינה.
האם מותר לבנות בית על קרקע חקלאית
שאלת השאלות עבור כל מי שמתעניין בקרקעות חקלאיות למכירה, היא האם מותר לבנות בית על גבי קרקעות כאלה. את התשובה צריך לחלק לשניים. כאשר קונים אדמה על מנת להקים משק חקלאי, ניתן לעיתים לקבל אישור להקמת מבנים כחלק מהייעוד החקלאי. אולם הדגש הוא שהמבנים הללו הן לא העיקר בשימוש בקרקע ורוב האדמה אמורה לשמש צרכי חקלאות ופיתוח כפרי. במידה והרוכש או המשקיע מעוניין באדמה לצורך בנייה נטו, הרי שחשוב להבין כי בשלב זה עדיין לא ניתן. רק ברגע שיושלמו התהליכים הנדרשים, בגורמים ממלכתיים ובוועדות הבניה למיניהן, בנייה תהיה אפשרית.
למה אנשים רוצים לקנות קרקע חקלאית?
בשלב זה בוודאי מעוניין הקורא לדעת מדוע כל כך הרבה אנשים רוצים לקנות קרקע חקלאית המיועדת למכירה. אפשר להצביע על כמה וכמה סיבות לכך והראשונה שבהן היא שמדובר בקרקע זולה יחסית. כל עוד הייעוד של המגרשים הינו חקלאי, משקף המחיר של האדמה את הייעוד הזה. אבל, ככל שמתקרבת החלטה לשנות את ייעוד הקרקע וככל שמתקרב המועד שניתן יהיה לבצע פיתוח עירוני, כך מחיר הקרקע הולך ועולה. מכאן ניתן לבסס כמה סיבות טובות לבחירה של אנשים לקנות קרקע חקלאית למכירה:
- ציפייה לרווח יזמי – משקיעים שמבינים כי הקרקע תעבור בעתיד שינוי יעוד, צופים כי תגיע בשלב כזה או אחר עליית ערך משמעותית. ברגע שזה קורה, מחיר האדמה יכול לקפוץ במאות אחוזים ויותר. יזמים מהסוג הזה מתכוננים למכור את האדמה ברגע שהערך שלה מבחינה כספית ישביע את רצונם או יגיע ליעד שהם הגדירו לעצמם מראש.
- בניית בית מגורים – ישנם אנשים שהם לאו דווקא משקיעים מקצועיים, אשר נואשו מהאפשרות לקנות דירה או בית למגורים בשל מחירי נדל”ן גבוהים. אנשים כאלה עשויים לרכוש את הקרקע במחיר הזול מתוך חשיבה מוקדמת והיערכות לעתיד. ברגע שאפשר יהיה לבנות על גבי הקרקע, הם יוציאו תוכניות בניה ויבנו את בית חלומותיהם.
- הפקת נכס מניב – ישנם יזמים אשר רוכשים קרקע חקלאית מיועדת למכירה, אך לא על מנת לבנות בית פרטי אלא למטרת של הפקת נכס מניב. במידה ושינוי הייעוד יאפשר לבנות בנייה גבוהה (מה שנקרא בנייה רוויה), בעל הקרקע יכול לחתום על חוזה עם קבלן. יזם הנדל”ן שהוא בעל הקרקע והקבלן חותמים על הסכם שנקרא עסקת קומבינציה. עסקה כזאת בעצם אומרת שהקבלן מבצע את הבניה, מטפל בכל תוכניות הפיתוח וכדומה. הוא לא משלם תמורת הזכות לבנות על הקרקע אלא מקבל את הזכות הזאת תמורה מסירת חלק מהדירות המוכנות ליזם הנדל”ן. חלק מהיזמים מוכרים את הדירות הללו בבוא היום ואילו אחרים משכירים אותן או משתמשים בהן למגורים עצמיים.
- להבטיח את עתיד הילדים – משקיעים מסוימים יכולים להיות הורים לילדים או סבים לנכדים. מבחינתם, במקום לפתוח תוכנית חיסכון או לקנות ניירות ערך להבטחת עתיד הילדים, הם מבצעים עבורם השקעת נדל”ן לטווח רחוק. ברגע שיתבצע שינויי ייעוד של קרקע חקלאית למכירה, הילדים למעשה ייהנו מנכס יקר ערך ששווה הרבה מאוד כסף.
דברים שיש לבדוק לפני שרוכשים קרקע חקלאית המיועדת למכירה
- סטטוס הקרקע – כאשר מדברים על קרקע חקלאית למכירה צריך לזכור שישנם שני סוגים שונים של קרקעות חקלאיות העוברות שינוי יעוד קרקע. הסוג הראשון הן קרקעות חקלאיות שהן חלק מתוכניות מתאר אזוריות או עירוניות. לקרקעות אלו כבר יש תוכנית ברורה של מה ניתן לבנות עליהן, כחלק מהתוכנית הגדולה יותר לפיתוח עירוני או אזורי של מקום מסוים בארץ. לסוג זה של קרקעות יש סיכוי גדול יותר להיות מופשרות ולעבור באופן סופי תהליך של שינוי יעד. זאת לעומת הסוג השני של קרקעות חקלאיות אשר יש עדיין צורך לבנות בשבילן תוכניות בנייה. אבל היתרון של סוג זה של קרקעות הוא שהן זולות יותר מהסוג הראשון, ולכן הרווח העתידי עליהן הוא גבוה יותר. לכן, כאשר מחפשים קרקע חקלאית פרטית למכירה כדי לברר איזו אופציה מתאימה לכם כהשקעה.
- מיקום – כאשר מחפשים להשקיע בקרקע חקלאית, כדאי לברר איפה היא ממוקמת, ואפילו ללכת לראות אותה באופן פיזי. זאת על מנת לאתר כל מיני גורמים שונים בסביבת הקרקע אשר יכולים למנוע את תהליך הפשרתה. כמו מפעלים שונים באזור, קרבה לשמורות טבע או לבסיסים צבאיים וכדומה. ביקור פיזי בשטח יכול גם להציג בפניכם מידע על הקרקע בה אתם רוצים להשקיע שיכול להיות שחברות שיווק החליטו להסתיר מכם.
- הפקעת השטח – יכולים להיות מקרים מסוימים בהם, בזמן תהליך אישור שינוי יעוד קרקע חקלאית המיועדת למכירה, המדינה מחליטה להפקיע חלק משטח הקרקע בשביל בנייה ציבורית. המדינה מעניקה במקרים אלו פיצוי כספי אך הוא יכול להיות נמוך ביחס לשטח שאבד במהלך ההפקעה.
- מי משווק את הקרקע – במידה ואתם מנסים להתעניין בקרקע חקלאית למכירה דרך חברת נדל”ן, כדאי לכם לברר על החברה ולבדוק עד כמה היא מוכרת, איזה פרויקטים היא ניהלה בעברה, ועוד. זאת כדאי להימנע ממיצגי שווא והשקעות כוזבות.
מהי הפשרה של קרקע חקלאית
כל מי שמתעניין ברכישה של קרקעות חקלאיות למכירה, נתקל בשלב כזה או אחר במונח “הפשרה”. הפשרה של קרקע חקלאית היא הכינוי העממי למה שקראנו לו קודם לכם בשם – שינוי ייעוד. זה בעצם ביטוי ציורי שממחיר כי על המגרשים שלפני כן לא היה אפשר לבנות עליהם, כלומר הם קפואים מבחינה יזמית, אפשר יהיה לבנות. פיתוח הקרקע הוא בעצם היישום הלכה למעשה, של אותה הפשרת קרקעות.
לתהליך הפשרת קרקע חקלאית המיועדת למכירה מספר שלבים
- בשלב הראשון יש צורך להגיש בקשה לשינוי יעוד קרקע לוועדה המקומית שבשטחה נמצאת הקרקע החקלאית בה אתם רוצים להשקיע.
- במידה והוועדה המחוזית מאשר את התוכניות לשינוי יעוד הקרקע, היא מעבירה אתון אל אישור של וועדה מחוזית. שם התוכנית להפשרת הקרקע והבנייה העתידית עליה נבחנת פעם נוספת, עם המלצות של הוועדה המקומית במידה ונוספו.
- בשלב שלאחר מכן בתהליך שינוי יעוד קרקע חקלאית למכירה, התוכניות על הקרקע עוברות לבדיקה ראשונית אצל אנשי מקצוע כדי לוודא את הבטיחות והיכולת לבצע את תוכנית הבנייה. בהתאם לבדיקה ולהערות על התוכנית, ניתן לבצע שינויים בתוכנית הבנייה.
- בשלב זה תוכנית הבניה לקרקע חקלאית אשר רוצים לשנות את יעודה חוזרת לאישור סופי של הוועדה המחוזית.
- בשלב האחרון לתהליך שינוי יעוד קרקע חקלאית, הוועדה המחוזית מפרסמת לציבור את תוכניות הבניה לקרקע, ונותנת לציבור 60 יום כדי להציג את טענותיהם במידה והם מתנגדים לתוכנית. במידה ואין התנגדויות, או שהוועדה המחוזית החליטה לדחות את אותן התנגדויות, התוכנית מאושרת באופן סופי.
איך למצוא קרקע חקלאית פרטית בטאבו למכירה שהכי תתאים לכם
בישראל ישנו מצב מעניין ודי ייחודי למדינה מודרנית, שבה מרבית אדמות הינם בבעלות המדינה. האדמות שייכות או מנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל (כיום, רמ”י – רשות מקרקעי ישראל). מעל ל-90 אחוזים מהקרקע בעצם לא ניתנת אם כן לרכישה אלא להשכרה לטווח ארוך (חכירה לדורות). אך חשוב להבין שגם קרקע מוחכרת, ללא רישום בטאבו, מעלה את ערכה לאחר הפשרה. על מנת למצוא קרקע חקלאית למכירה שתוכל להתאים לכם אם אתם רוצים לבצע השקעה מסוג זה, כדאי לברר כמה דברים:
- האם הקרקע רשומה בטאבו או שהיא רשומה במנהל. רישום בטאבו משמעו בעלות פרטית לחלוטין (לא אדמת מנהל). קרקעות כאלה שוות יותר מפני שהן יותר נדירות.
- האם ישנם תהליכי הפשרה שכבר החלו או שהחלו לקדם תוכניות לשינוי ייעוד, במסגרת תוכנית ארצית או מחוזית.
- קרבה ליישובים חזקים או בהתפתחות – מומחי נדל”ן מסבירים כי ישנה עדיפות על פי רוב, לרכישת קרקעות הסמוכות ליישובים חזקים או ליישובים שבהם מקדמים תוכניות פיתוח והתפתחות.
- בדיקת עלויות ותקציב – בחיפוש קרקעות ומגרשים ברחבי הארץ, יש להתייחס לתקציב שנמצא בידיכם ולעלויות של המגרשים השונים. שימו לב כי לעיתים אפילו במגרשים די סמוכים תמצאו פערי עלויות משמעותיים. הדבר עשוי להצביע על עדיפות בפיתוח עתידי של הקרקע.
- בדיקת מצב תכנוני – על מנת לדעת באמת מה אתם מקבלים כאשר אתם קונים קרקע חקלאית למכירה צריך להדגיש את נושא זכויות הבניה והמצב התכנוני. לדוגמא, בבחינת תוכניות מתאר אפשר לקבל מידע חשוב רב. כדאי לברר לגבי אלמנטים שעלולים להגביל את זכויות הבניה בעתיד ולהפך – אלמנטים שעשויים להגדיל את זכויות הבניה (בנייה רוויה, לגובה).
שורה תחתונה, לפני שממשיכים
כעת נרצה לסכם את השורה התחתונה על קרקע חקלאית המיועדת למכירה. על רקע העלייה המסחררת במחירי הדיור והנדל”ן, לא רק משקיעים מנוסים מחפשים השקעות בקרקעות המוגדרות חקלאיות. קרקעות כאלה יכולות לזמן פוטנציאל גבוה מאוד, אך לא תמיד זו השקעה שתתממש בקרוב. עשוי לחלוף די הרבה זמן מרגע ההשקעה בקרקע ועד לרגע שבו ניתן יהיה לממש כלומר להפיק רווח או הכנסות מההשקעה. למשקיעים בעלי מרווח נשימה, שחושבים לטווח ארוך, זו בהחלט אפשרות מעניינת ורלוונטית גם בימינו אלה.
מידע שימושי נוסף
היכן ניתן למצוא קרקע חקלאית למכירה?
ישנן דרכים רבות למצוא קרקע חקלאית למכירה. אתה יכול לחפש באינטרנט, לשאול בקהילה שלך או ליצור קשר עם סוכן נדל”ן.
קרקע חקלאית משמשת לחקלאות, חקלאות ולמטרות חקלאיות אחרות. זה משמש כהשקעה לטווח ארוך או לשימוש קצר טווח.
מהם היתרונות בקניית קרקע חקלאית המיועדת למכירה?
קניית קרקע חקלאית למכירה יכולה להיות השקעה משתלמת. כדאי לוודא שהקרקע שאתם קונים נמצאים באזור שיש בו ביקוש קבוע לתוצרת והגיוני מבחינה מעשית.
כמה זמן נמשך תהליך רכישת קרקע חקלאית?
תהליך רכישת קרקע חקלאית יכול להימשך בין מספר חודשים למספר שנים, תלוי במיקום ובסוג הנכס.
