קרקע חקלאית למכירה – כל המידע לרכישת קרקע חקלאית

תוכן עניינים
קרקע חקלאית למכירה - מה צריך לדעת

בשנים האחרונות גדל מאוד מספר האנשים שמתעניינים ברכישה של קרקע חקלאית למכירה. באופן מובהק, הרוב המוחלט של אנשים שמתעניינים בכך, לא רוצים להפוך לעובדי אדמה ולחקלאים. לרוב מדובר בהחלטה מחושבת, של השקעה בעתיד. במדריך שלפניכם נסביר על כל המידע החשוב אודות קרקע חקלאית למכירה, מה צריך לדעת לפני רכישה, למי זה מתאים, מהם היתרונות ולמה חייבים לשים לב.

מהי קרקע חקלאית למכירה

כאמור, הרוב המוחלט של רוכשי קרקע חקלאית למכירה אינם חקלאים. לכן, בכדי להסביר מהי בעצם אותה קרקע חקלאית למכירה, ולמה היא נקראת “חקלאית” נתייחס למונח נדלן מקצועי שנקרא “ייעוד קרקע”. לקרקעות במדינת ישראל יש ייעוד, כלומר הגדרה מסוימת. קרקע שהוכרזה על ידי הרשויות כחקלאית, נועדה במקור לטובת פיתוח חקלאי וליישובים כפריים. כל עוד ההחלטה בעניין זה איננה משתנה, זה נותר עדיין הייעוד של הקרקע. אך כמובן, כחלק מתהליכי עיור ובגלל שיש צורך באדמות נוספות על מנת לענות על הביקוש לנדלן ובשל הגידול הטבעי במספר התושבים, עולה הצורך בשינוי ייעוד. בשלב מסוים, חלק נכבד מהקרקעות האמורות יעבור תהליך מוסדר של שינוי ייעוד עבור קרקע חקלאית למכירה.

האם מותר לבנות בית על קרקע חקלאית

שאלת השאלות עבור כל מי שמתעניין ברכישה של קרקע חקלאית למכירה, היא האם מותר לבנות בית על גבי קרקעות כאלה. את התשובה צריך לחלק לשניים. כאשר קונים אדמה על מנת להקים משק חקלאי, ניתן לעיתים לקבל אישור להקמת מבנים כחלק מהייעוד החקלאי. אולם הדגש הוא שהמבנים הללו הן לא העיקר בשימוש בקרקע ורוב האדמה אמורה לשמש צרכי חקלאות ופיתוח כפרי. במידה והרוכש או המשקיע מעוניין באדמה לצורך בנייה נטו, הרי שחשוב להבין כי בשלב זה עדיין לא ניתן. רק ברגע שיושלמו התהליכים הנדרשים, בגורמים ממלכתיים ובוועדות הבניה למיניהן, בנייה תהיה אפשרית.

למה אנשים רוצים לקנות קרקע חקלאית למכירה

בשלב זה בוודאי מעוניין הקורא לדעת מדוע כל כך הרבה אנשים רוצים לקנות קרקע חקלאית למכירה. אפשר להצביע על כמה וכמה סיבות לכך והראשונה שבהן היא שמדובר בקרקע זולה יחסית. כל עוד הייעוד של המגרשים הינו חקלאי, משקף המחיר של האדמה את הייעוד הזה. אבל, ככל שמתקרבת החלטה לשנות את ייעוד הקרקע וככל שמתקרב המועד שניתן יהיה לבצע פיתוח עירוני, כך מחיר הקרקע הולך ועולה. מכאן ניתן לבסס כמה סיבות טובות לבחירה של אנשים לקנות קרקע חקלאית למכירה:

  1. ציפייה לרווח יזמי – משקיעים שמבינים כי הקרקע תעבור בעתיד שינוי יעוד, צופים כי תגיע בשלב כזה או אחר עליית ערך משמעותית. ברגע שזה קורה, מחיר האדמה יכול לקפוץ במאות אחוזים ויותר. יזמים מהסוג הזה מתכוננים למכור את האדמה ברגע שהערך שלה מבחינה כספית ישביע את רצונם או יגיע ליעד שהם הגדירו לעצמם מראש.
  2. בניית בית מגורים – ישנם אנשים שהם לאו דווקא משקיעים מקצועיים, אשר נואשו מהאפשרות לקנות דירה או בית למגורים בשל מחירי נדל”ן גבוהים. אנשים כאלה עשויים לרכוש את הקרקע במחיר הזול מתוך חשיבה מוקדמת והיערכות לעתיד. ברגע שאפשר יהיה לבנות על גבי הקרקע, הם יוציאו תוכניות בניה ויבנו את בית חלומותיהם.
  3. הפקת נכס מניב – ישנם יזמים אשר רוכשים קרקע חקלאית למכירה, אך לא על מנת לבנות בית פרטי אלא למטרת של הפקת נכס מניב. במידה ושינוי הייעוד יאפשר לבנות בנייה גבוהה (מה שנקרא בנייה רוויה), בעל הקרקע יכול לחתום על חוזה עם קבלן. יזם הנדל”ן שהוא בעל הקרקע והקבלן חותמים על הסכם שנקרא עסקת קומבינציה. עסקה כזאת בעצם אומרת שהקבלן מבצע את הבניה, מטפל בכל תוכניות הפיתוח וכדומה. הוא לא משלם תמורת הזכות לבנות על הקרקע אלא מקבל את הזכות הזאת תמורה מסירת חלק מהדירות המוכנות ליזם הנדל”ן. חלק מהיזמים מוכרים את הדירות הללו בבוא היום ואילו אחרים משכירים אותן או משתמשים בהן למגורים עצמיים.
  4. להבטיח את עתיד הילדים – משקיעים מסוימים יכולים להיות הורים לילדים או סבים לנכדים. מבחינתם, במקום לפתוח תוכנית חיסכון או לקנות ניירות ערך להבטחת עתיד הילדים, הם מבצעים עבורם השקעת נדל”ן לטווח רחוק. ברגע שיתבצע שינויי ייעוד של קרקע חקלאית למכירה, הילדים למעשה ייהנו מנכס יקר ערך ששווה הרבה מאוד כסף.

     

מהי הפשרה של קרקע חקלאית למכירה

כל מי שמתעניין ברכישה של קרקע חקלאית למכירה, נתקל בשלב כזה או אחר במונח “הפשרה”. הפשרה של קרקע חקלאית היא הכינוי העממי למה שקראנו לו קודם לכם בשם – שינוי ייעוד. זה בעצם ביטוי ציורי שממחיר כי על המגרשים שלפני כן לא היה אפשר לבנות עליהם, כלומר הם קפואים מבחינה יזמית, אפשר יהיה לבנות. פיתוח הקרקע הוא בעצם היישום הלכה למעשה, של אותה הפשרת קרקעות.

איך למצוא קרקע חקלאית למכירה שהכי תתאים לכם

בישראל ישנו מצב מעניין ודי ייחודי למדינה מודרנית, שבה מרבית אדמות הינם בבעלות המדינה. האדמות שייכות או מנוהלות על ידי מנהל מקרקעי ישראל (כיום, רמ”י – רשות מקרקעי ישראל). מעל ל-90 אחוזים מהקרקע בעצם לא ניתנת אם כן לרכישה אלא להשכרה לטווח ארוך (חכירה לדורות). אך חשוב להבין שגם קרקע מוחכרת, ללא רישום בטאבו, מעלה את ערכה לאחר הפשרה. על מנת למצוא קרקע חקלאית למכירה שתוכל להתאים לכם אם אתם רוצים לבצע השקעה מסוג זה, כדאי לברר כמה דברים:

  1. האם הקרקע רשומה בטאבו או שהיא רשומה במנהל. רישום בטאבו משמעו בעלות פרטית לחלוטין (לא אדמת מנהל). קרקעות כאלה שוות יותר מפני שהן יותר נדירות.
  2. האם ישנם תהליכי הפשרה שכבר החלו או שהחלו לקדם תוכניות לשינוי ייעוד, במסגרת תוכנית ארצית או מחוזית.
  3. קרבה ליישובים חזקים או בהתפתחות – מומחי נדל”ן מסבירים כי ישנה עדיפות על פי רוב, לרכישת קרקעות הסמוכות ליישובים חזקים או ליישובים שבהם מקדמים תוכניות פיתוח והתפתחות.
  4. בדיקת עלויות ותקציב – בחיפוש קרקעות ומגרשים ברחבי הארץ, יש להתייחס לתקציב שנמצא בידיכם ולעלויות של המגרשים השונים. שימו לב כי לעיתים אפילו במגרשים די סמוכים תמצאו פערי עלויות משמעותיים. הדבר עשוי להצביע על עדיפות בפיתוח עתידי של הקרקע.
  5. בדיקת מצב תכנוני – על מנת לדעת באמת מה אתם מקבלים כאשר אתם קונים קרקע חקלאית למכירה צריך להדגיש את נושא זכויות הבניה והמצב התכנוני. לדוגמא, בבחינת תוכניות מתאר אפשר לקבל מידע חשוב רב. כדאי לברר לגבי אלמנטים שעלולים להגביל את זכויות הבניה בעתיד ולהפך – אלמנטים שעשויים להגדיל את זכויות הבניה (בנייה רוויה, לגובה).

     

שורה תחתונה, לפני שממשיכים

כעת נרצה לסכם את השורה התחתונה על קרקע חקלאית למכירה. על רקע העלייה המסחררת במחירי הדיור והנדל”ן, לא רק משקיעים מנוסים מחפשים השקעות בקרקעות המוגדרות חקלאיות. קרקעות כאלה יכולות לזמן פוטנציאל גבוה מאוד, אך לא תמיד זו השקעה שתתממש בקרוב. עשוי לחלוף די הרבה זמן מרגע ההשקעה בקרקע ועד לרגע שבו ניתן יהיה לממש כלומר להפיק רווח או הכנסות מההשקעה. למשקיעים בעלי מרווח נשימה, שחושבים לטווח ארוך, זו בהחלט אפשרות מעניינת ורלוונטית גם בימינו אלה.

כתבות נוספות

קרקע בראשון לציון
נדלן מסחרי – איך להשקיע נכון
איך למצוא בקלות מידע נכון על עסקאות נדלן שנעשו בישראל ב2022?
השקעות בטוחות – המדריך המלא למציאת השקעה בטוחה עם תשואה גבוהה

פרויקטים Premium בשיווק

פרויקט שביל התפוזים
תמ”א 70 בראשון לציון
פרויקט מערב קרית אתא
סובב הדסה עין כרם ירושלים
פרויקט הר 1202 הוד השרון
עיר ימים חדרה
פרויקט ח-500 חולון
יש לנו את הקרקע הכי מתקדמת בארץ
והיא רגע לפני עליית מחירים!
השאירו פרטים למידע נוסף
דילוג לתוכן