איך למצוא בקלות מידע נכון על עסקאות נדלן שנעשו בישראל ב2022?

תוכן עניינים

אתם מתכננים לקנות נכס או להשקיע בנדלן ורוצים לדעת כמה עסקאות נדלן נעשו באזור שבו אתם רוצים להשקיע, בכמה נמכרו הנכסים בעיר, רחוב או שכונה שבה התמקדתם ורוצים לבצע עסקת נדל”ן, איפה אתם יכולים להשיג את המידע והנתונים הכי מדוייקים שאפשר.

אלא אם כן אתם יודעים את התחום הנדלן ועוסקים בו ביום יום ויודעים את המחירי נכס הנדלני באזור שלכם וממש מכירים את השוק על בוריו לא תהיה לכם בעיה אך אם אין לכם שום ידע מקיף ואף פעם לא התעסקתם בתחום הנדלן יהיה לכם מאוד קשה לדעת את מחירי הנכס אמיתיים באזור שלכם ואל תנסו אפילו לשאול לגבי המחיר הנכס את המוכרים או שכנים כי הם לא יודעים את המחיר האמיתי ויכולים להגיד לכם מידע שגוי ולא רלוונטי.

אז איזה פתרון יכול להיות במצב הזה?

אל מנת לא לייצור אצלכם בלבול ושתצליחו להשיג מידע מנתונים אמיתיים ומדויקים על עסקאות נדלן שנעשו בישראל, רשות המיסים פיתחה מאגר ממשלתי בחינם שנקרא בשם מידע נדלן, תפקידו של המאגר זה הוא לדווח על כל עסקה שבוצע בישראל ולתעד גם כל עסקה שבוצע. הדיווח על עסקאות נדל”ן צריכות להתבצע תוך 30 ימים מיום העסקה הראשון.

רשות המיסים חייבת לפרסם את כל עסקאות הנדלן שדווחו אליה באתר של מידע נדלן ואתם תוכלו בקלות לקבל את כל המידע על העסקאות נדלן באופן נוח ונגיש בלחיצת כפתור אחד.

איזה עסקאות נדלן קיימות ומהי מטרה של כל עסקה?

סוגי עסקאות נדלן

מלבד לעניין של איך למצוא עסקאות נדלן אתם גם צריכים לדעת איזה סוג הכי יתאים לכם עבור העסקה ובשביל זה הכנו לכם את כל סוגי עסקאות נדלן הקיימות בשנת 2022

1.עסקאות נדלן מניב

עסקת נדלן מניב היא עסקה מניבה, אך חשוב מאוד שתשימו לב כי מדובר בעסקה אשר מניבה לטווח ארוך.

בעסקאות נדלן מניב אנחנו מקדישים עבור איתור הנכס המנצח פחות זמן, בדרך כלל משקיעים בו פחות משאר העסקאות וזה בגלל שאנחנו סומכים על עלייה במחירי שוק הנדל”ן לטווח הארוך.

אסטרטגיה של העסקה

האסטרטגיה של עסקאות נדלן מניב היא מאוד פשוטה. כאשר רוכשים נכס בעזרת משכנתא או שוכרים נכס ומימון משכנתא ע”י השוכר, משתמשים באסטרטגיה הזאת על מנת לרכוש נכס ללא תשלום עליו בפועל.

אך נצטרך לשלם על ההון עצמי ההתחלתי בשביל לקחת משכנתא וזה גם לא תמיד עושים את זה.

בזכות האסטרטגיה הזו יצרנו מצב שבו פחות מ15 שנה יהיה לנו כבר נכס נדלני אשר יניב באופן מלא בין אם מדובר נכס לשכירות או נכס למכירה שהערך שלו עולה על 20 שנה.

אסטרטגיה של עסקאות נדל”ן מניב, נחשבת לעסקה בטוחה אם סיכון נמוך, אבל עדיין היא לא בטוחה ב100%.

יש מספר גורמים אשר יכולים לפגוע בעסקת נדלן ולגרום לכסף שהשקעתם ללכת לאיבוד.
לדוגמה, פרק זמן ארוך שהנכס הנדלני יהיה ללא שוכרים. לכן תתאימו נכון את הכנס שלכם לשוכרים שאתם רוצים לעבוד איתם, האם אתם מחפשים שוכרים צעירים, משפחות או קשישים.

אזור שמשקיעי נדל”ן מאוד אוהבים הוא אוניברסיטאות אשר מביאות איתן אזורים רבים להשכרת דירות עבור הסטודנטים, בעקבות הקורונה סטודנטים נאלצו ללמוד מרחוק וכך זה הרחיק אותם מלבוא לאוניברסיטאות.

משקיעים רבים לא מצליחים לאתר שוכרים ולכן הנכסים שיש ברשותם נהפכו למחויבות, מכיוון שאין מי שישלם בשבילם משכנתא. בנוסף חשוב לזכור שאם עושים עסקאות נדלן לטווח ארוך זה יגרום להתיישנות הנכס ותקלות שיגיעו עם התיישנות הדירה.

ההוצאות וההתעסקות סביב הדירה יהיו גדולים יותר ככל שהדירה ישנה יותר.

2.עסקאות נדל”ן אקזיט

עסקאות נדלן אקזיט הן עסקאות שהן קצרות יותר בטווח, מדובר לרוב עד 3 שנים לפחות.
מטרתה של העסקה זו היא להגדיל משמעותית את ההון העצמי של היזם.

אסטרטגיה של העסקה

האסטרטגיה של עסקאות נדל”ן אקזיט היא פשוטה ומחולקת לשלושה פרמטרים שהם רכישה מתחת לשווי שוק, השבחת הנכס ומכירה.

מטרתה של העסקת נדלן זו היא להתחיל מסלול מראש בזמן שלא מסתכלים על העלייה במחירי הנדלן באופן כללי בשוק כפרמטר רווחי לעסקה, אלא מסתכלים על הנכס ספציפי הזה שידוע שהוא נמכר במחיר גבוה יותר מהמחיר הקנייה שלו.

במידה ותהיה עלייה במחירים כלליים בשוק, תרוויח יותר.

אם רוכשים מתחת לשווי השוק ניתן יהיה לעשות כמה פעולות, החכמה מבין הפעולות היא לאתר מוכר שרוצה למכור, לא משנה למה הוא רוצה למכור ומשם לקחת את המוכר ולעשות איתו משה ומתן.

אפשרות נוספת היא כונס נכסים, כאשר בכונס נכסים ניתן למצוא הזדמנויות נדירות עבור עסקאות נדלן.

מה אתם צריכים לדעת על מיסוי נדלן ב2022 וכמה תצטרכו לשלם עליו? למידע המלא כנסו לקישור

דירה על נייר

כשמדברים על עסקאות נדל”ן, שיטה נוספת שאתם יכולים לעזר בה היא קניית דירה על נייר דרך קבלן אשר תהיה מתחת לשווי שוק.

ההבדל בין מחיר דירה כאשר היא עדיין על הנייר לבין דירה הנמצאת כבר לקראת אכלוס נע סביבות 8 עד 12 אחוז ומהווה פקטור חשוב ומשמעותי במיוחד.

הקבלן מוכר במחיר זול יותר מכיוון שקיים סיכון גבוה שלא תקבלו את הנכס. בנוסף, כאשר הקבלן מציג לבנק שהוא מתחיל למכור דירות, הוא יכול להתחיל להוריד אחוזי ריבית וכך הוא יכול לחסוך לעיתים מיליוני שקלים.

חשוב לזכור, כי כאשר אנחנו רוכשים דירה על נייר אנחנו מתחילים לשלם עבור הדירה הזאת עוד לפני שניתן להשתמש בנכס הנדלני ועוד לפני שהוא נבנה, הנכס יהפוך להתחייבות בסוף ולא להשקעה.

עליית הערך של הנכס

אחרי שרכשנו את הנכס צריך עכשיו לעלות את הערך מעל שווי שוק. אפשר כמובן לבצע העלאה של ערך הנכס במספר דרכים.

הדרך הקלאסית היא לעשות שיפוץ עבור הנכס, ברוב המקרים מדובר בשיפוץ פשוט וזול יחסית שמטרתו היא לשפר את הנראות של הבית ולהפוך את סביבת הבית ליותר נעימה.

אפשרויות נוספות הן להגדיל את השטח הבנוי של הנכס ומיצוי זכויות של הבניה שלו. או מימוש התוכנית פיתוח שתעלה את ערך הנכס הנדלני כמו בניה עבור מרכז גדול שיעלה את ערך של הנכסים סביבו.

מכירה של הנכס

אחרי שיגדלנו את ערך הנכס עכשיו אנחנו נמכור את הנכס וכך נשלים סוף סוף את העסקת נדלן.

אם קניתם מתחת לשווי השוק ותצליחו להרים את הנכס שלכם מעל שווי השוק ולהצליח למכור אותו, הרווח יהיה גבוהה וההון העצמי של היזם יגדל בקצב גדול ובטווח זמן קצר יחסית.

מה זה אומר דירה על הנייר ולמה היא נחשבת לעסקת נדלן טובה?

3.תמ”א 38

בעזרת תמ”א 38 אנחנו מנצלים את רצון המדינה לחזק יותר מבנים ישנים מפניי רעידות אדמה.

כאשר מחזקים את המבנה אנחנו מרחיבים את שטח הבנוי כתוספת בניה אשר תגיע עד 25 מטר רבוע עבור הדירה, בנוסף מוסיפים גם ממ”ד ובבניינים שהן מעל 4 קומות מוסיפים גם מעלית.

בדרך זו הדיירים יכולים להרוויח בית גדול יותר, המדינה תרוויח בניין שלא יקרוס בעט רעידת אדמה והעיריה תרוויח עוד ארנונה מכיוון שהגדילו את שטח הבינוי.

כדי לעודד את שוק החופשי על מנת לבצע חיזוק עבור המבנים, המדינה נותנת בהתחלה רשות לבעלות הקבלן או יזם המבצע את הפרויקט לבנות עוד קומה מעל הבניין.

השיטה זו לא כל כך משכה תשומת לב לכן היא בוצע רק במספר מקומות בודדים כמו ירושלים ותל אביב, לכן המדינה נתנה אפשרות להגדיל בעוד קומה וחצי, הכוונה 2.5 קומות והתחילו לצאת הרבה פרויקטים בערים נוספות אך הפריפריה נזנחה.

כדי לעודד ביצוע תמ”א 38 בפריפריה בשנת 2016 בוצע תיקון משמעותי בפריפריה וכעת ניתן להגדיל בעוד 3.5 קומות שזה אומר 3 קומות ובנוסף לזה עוד פנטהאוז.

אסטרטגיה של העסקה

מציאת נכס שיש לו פוטנציאל עבור תמ”א 38, להחתים דיירים על אישורים עבור ביצוע תוכנית וביצוע תמ”א 38 ע”י קבלן או בלי קבלן כלומר באופן עצמאי תוך כדי אפשרות להרוויח כמה דירות בקומות העליונות.

תמ”א 38 זוהי הזדמנות מצוינת עבור יזמים שמעוניינים לבצע עסקאות נדלן עם רווח גבוה ביחס להשקעה כספית גדולה, אך עדיין חשוב מאוד להבין כי הדיבור הוא על עסקה אשר מערבת מספר גדול של גורמים וביניהם זה הדיירים אשר נוכחים בבניין.

הפיכת רחוב שהוא כבר לא נחשב לאתר עבודה שבו צריכים לעבור מנופים, משאיות ושאר כלים הנדסיים, מה שמקשה על הספקת חומרי גלם, כל הגורמים האלו יכולים להוות גורם מפריע לביצוע של העסקה.

כרגע תוכנית תמ”א 38 פעילה עד שנת 2022 מכיוון שנוצר הרבה עומס על התשתיות שקיימות כבר. אם הבעיה אכן תפטר אז כנראה התוכנית תישאר להיות פעילה.

מה צריך לדעת תמ"א 38 כעסקת נדלן?

לא. התפקיד של המתווך נועד כדי להקל עליכם בחיפוש אחר העסקה, הם יכולים להתאים את הבקשות שלכם לעסקת נדלן המתאימה לכם מבלי שתצטרכו לחפש בעצמכם.
עסקאות נדלן מסתיימות כאשר רוכשים את הנכס עצמו ורק אחראי כל השקעה בנכס יתחילו הרווחים הראשונים שלכם להגיע, זה לוקח בדרך כלל לאחר שנה
בעולם של העסקאות נדלן המיקום הוא חשוב ביותר, אם הנכס הוא בשביל העסק שלכם, חשוב מאוד להתאים את הנכס העסקי שלכם לקהל יעד המתאים ביותר לכם.

כתבות נוספות

קרקע בראשון לציון
נדלן מסחרי – איך להשקיע נכון
איך למצוא בקלות מידע נכון על עסקאות נדלן שנעשו בישראל ב2022?
השקעות בטוחות – המדריך המלא למציאת השקעה בטוחה עם תשואה גבוהה

פרויקטים Premium בשיווק

פרויקט שביל התפוזים
תמ”א 70 בראשון לציון
פרויקט מערב קרית אתא
סובב הדסה עין כרם ירושלים
פרויקט הר 1202 הוד השרון
עיר ימים חדרה
פרויקט ח-500 חולון
יש לנו את הקרקע הכי מתקדמת בארץ
והיא רגע לפני עליית מחירים!
השאירו פרטים למידע נוסף
דילוג לתוכן