חישוב תשואה נדלן – איך לחשב נכון תשואה על נכס נדלן שלכם

תוכן עניינים
איך תחשבו נכון את תשואת נדלן?

על רקע השגשוג בענף הנדלן, השקעה בנדלן מעוררת עניין רב בציבור. במיוחד זה מובן כאשר מביאים בחשבון שזהו אפיק השקעה סולידי במהותו, שמתאים להרבה סוגים של משקיעים. במידה וכבר התחלתם לבחון השקעה בנכס כזה או אחר, או שאתם עומדים להיפגש עם בעלי נכסים, ישנו צעד שכל משקיע נבון ומחושב צריך לבצע.

אנו מדברים על חישוב תשואה נדלן וזה הנושא שלנו להיום. נסביר בשורות הבאות ובפירוט, למה חשוב כל כך להבין מהי תשואה, איך לחשב אותה בקלות, וכיצד לא לטעות במהלך החישוב. כמו כן נסביר גם מהו ההבדל בין תשואה נטו לברוטו.

הגדרה יסודית של המושג

לפני שנצלול לאופן שבו צריך לבצע חישוב תשואה נדלן ולמה זה חשוב, נתחיל עם הגדרה בסיסית. לא נסבך את הדברים עם מושגים כלכליים או פיננסיים מורכבים, שכן מטרתנו לפשט את הדברים כך שיהיו ברורים לכלל הקוראים. תשואה היא במידה מסוימת הרווח עבור ההשקעה. אבל זה לא רווח חד פעמי אלא רווח מתמשך (מה שמאפיין נדלן להשכרה, שמוכר גם בתור נדלן מניב).

תשואות מנכסים הן כמו ריבית על השקעה בתוכניות חיסכון בבנק. כידוע, הבנקים כיום משלמים ריביות אפסיות ובנדלן זה אחרת, אבל הרעיון הוא אותו רעיון. כל עוד הנכס הוא שלכם, אתם מקבלים מעין ריבית על ההשקעה שלכם. ברגע שאתם מוכרים את הנכס, באותו זמן התשואה מסתיימת ואתם עשויים ליהנות מרווח הון (הכנסה חד פעמית, אבל זה עניין שונה, וראוי למאמר נפרד).

למה כל כך חשוב לחשב את התשואה

בעוד כמה שורות נעבור להסביר הכל על חישוב תשואה נדלן, שמוגדרת באחוזים. לפני כן, חשוב לנו להבהיר מדוע הנושא הזה כל כך משמעותי, חשוב ואפילו עקרוני. במהלך החיפושים שלכם אחר נכס, סביר להניח שתבחנו די הרבה נכסים. הנכסים יכולים להיות מאוד שונים זה מזה. יתכן שתביאו בחשבון רכישה של דירה להשקעה בבאר שבע. יתכן שתביאו בחשבון רכישה של משרד בפתח תקווה. אולי תרצו להשוות בין אפשרות לרכישת נכס אחד באזור יקר, לעומת רכישה של שניים או שלושה נכסים באזור הרבה פחות יקר. ברגע שתדעו איך לחשב את התשואה, יהיה לכם כלי שיאפשר לכם להשוות בין נכסים מסוגים שונים ובעלי מאפיינים שונים. זהו חישוב כלכלי, שמתאים למי שבתור משקיע רוצה לקבל החלטה רציונלית, כלכלית. כך אפשר למקסם את ההכנסות שלכם מכאן והלאה.

מדוע אתם צריכים לדעת לחשב את תשואת נדלן?

שלב ראשון בחישוב התשואה

על מנת שתהפכו לבעלי נכס או כמה נכסים של מקרקעין, ויהיו אלה מגרשים, דירות, חנויות או משרדים, תצרכו להשלים את הרכישה. השלב הראשון והיסודי בתהליך של חישוב תשואה נדלן הוא לקחת את הסכום שאותו אתם צריכים לשלם למוכר. אבל שימו לב שבדיוק פה ישנה טעות שהרבה אנשים עלולים לבצע.

אז מהי הטעות הנפוצה בחישובי תשואה? הטעות היא שלוקחים את הסכום המבוקש על ידי המוכר ורושמים אותו בתור עלות ההשקעה. זוהי טעות משום שלצורך חישוב תשואה נדלן אסור להתעלם  מהוצאות חשובות ונלוות בעלות הנכס. לדוגמא, בואו נניח שאתם רוכשים דירה במיליון שקלים. נתעלם מהשאלה אם זהו סכום ריאלי או מופרך, זהו נתון להדגמה בלבד. הסכום הזה הוא הבסיס. יש להוסיף לו סכומים נוספים, שמצטרפים ביחד למחיר המלא. נניח שכבר השלמתם עסקה. לדוגמא, יתכן שנעזרתם בעורך דין שיכין חוזה לעסקה. הוסיפו את מחיר עורך הדין שלכם. יתכן שנעזרתם במומחה נדלן שסייע לכם לאתר נכס איכותי.

הוסיפו לחישוב את שכר הטרחה של איש הנדלן. יתכן ששכרתם חברת בדק בית, שתבדוק שהנכס בנוי היטב וללא ליקויי בניה. כמו כן, יתכן שנעזרתם בשמאי וכן הלאה. קחו את כל הסכום שהתקבל ותקראו לו – עלות כוללת ברכישת הנכס. 

שלב שני בחישוב התשואה

כעת הגענו לשלב השני של חישוב תשואה נדלן. בשלב הזה צריך לחשב ולהעריך בצורה מדויקת ככל האפשר, מהן ההכנסות שאתם אמורים לקבל באופן שוטף. נניח שאתם צופים כי תוכלו לקבל X ₪ לחודש. זה עדיין לא מספיק בכדי לחשב את התשואה בצורה אפקטיבית. תשואה מקובל לחשב לשנה שלמה. ולכן, לוקחים את ה-X ומכפילים אותו ב-12.

כאן היגענו לסך ההכנסות לשנה. זיכרו את הנתון הזה, מיד נסביר מה צריך לעשות איתו.

שלב שלישי בחישוב התשואה

בשלב השלישי של חישוב תשואה נדלן לוקחים את המספר שמציין את העלות הכוללת ברכישת הנכס ואת המספר שמציין את סך ההכנסות לשנה. צריך לבצע חילוק, כך שהסכום הראשון נכנס למכנה והסכום השני נכנס למונה. במילים אחרות – את סך ההכנסות לשנה מחלקים בעלות הרכישה הכוללת. את הסכום שמתקבל (תוצאה שהיא שבר), מכפילים במאה כדי לקבל נתון מספרי באחוזים עגולים. אם זה נראה קצת מסובך, נדאג שזה יהיה פשוט על ידי הבהרה מספרית.

 

דוגמא מספרית להמחשה

בואו נניח לצורך הדוגמא שמצאתם נכס שנראה לכם מתאים, והמחיר המבוקש מגיע ל-1.4 מיליון ₪. זהו המחיר לאחר משא ומתן ולאחר שהצלחתם להוריד את הדרישה הראשונית של בעל הנכס. כעת, לסכום הזה צריך להוסיף עלויות עורך דין, עלויות שמאי, הוצאות שיפוץ של הנכס לקראת השכרה וכן הלאה. הבה נניח שמדובר על 15 אחוז ממחיר הנכס. היגענו למחיר סופי של 1.6 מיליון ₪. בואו נשים את הסכום הזה בצד.

כעת, לצורך חישוב תשואה נדלן נראה מהי ההכנסה הצפויה. הבא נניח שנוכל לקבל שכר דירה של 5500 ₪ לחודש. את הסכום הזה צריך להכפיל ב-12 כדי שתהיה לנו רמת ההכנסה השנתית מהנכס. 12 חודשים כפול 5500 ₪ נותנים לנו את המספר 66,000 ₪. גם את המספר הזה נשים בצד.

כעת ניקח את ההכנסות לשנה (66000) ונחלק בעלות הנכס (1.6 מיליון ש”ח). בחישוב פשוט, היגענו ל-0.04125. זהו סכום מספרי קצת מעורפל, אז נכפיל אותו ב-100 כדי להגיע לנתון יפה באחוזים. לאחר הכפלה במאה הגענו ל-4.125 אחוז לשנה. כלומר בשורה התחתונה, התשואה עומדת על 4.125 שנתי. אם נמצא נכס אחר, ולא משנה כרגע כמה הוא עולה, אבל הוא מקנה לנו 5 אחוז תשואה לשנה, ברור לנו שהוא יותר משתלם. אם נכס אחר יפיק לנו 3 אחוז לשנה, הנכס הזה יהיה פחות משתלם.

תשואה ברוטו ונטו

עכשיו יש לנו הבהרה קטנה, שסוגרת את הקצוות של חישוב תשואה נדלן. חישוב התשואה שמצאנו נותן לנו את רמת ההכנסה ברוטו. במידה ויש לנו הוצאות מסוימות במהלך השנה, למשל תיקונים בנכס, החלפת מנעול, צביעה וכדומה, צריך להפחית זאת ונגיע לתשואה נטו.

במידה ותהיה לכם הכנסה גבוה למדי משכירות, יתכן שתגיעו לסף המס. במקרה כזה, תשואה נטו תהיה ההכנסות שלכם פחות מרכיב המס. רק נזכור שישנם כמה מסלולים של מיסוי הכנסות משכירות וחלק ניכר מבעלי הנכסים זכאים לפטור מלא או חלקי ממס. כעת אנו רוצים לאחל לכם בהצלחה בכל השקעה עתידית שתבצעו. מקווים שכעת ברור לכם מדוע נחוץ לבצע חישוב תשואה נדלן ואיך זה יעזור לכם בבחירת הנכס הבא.

כתבות נוספות

קרקע בראשון לציון
נדלן מסחרי – איך להשקיע נכון
איך למצוא בקלות מידע נכון על עסקאות נדלן שנעשו בישראל ב2022?
השקעות בטוחות – המדריך המלא למציאת השקעה בטוחה עם תשואה גבוהה

פרויקטים Premium בשיווק

פרויקט שביל התפוזים
תמ”א 70 בראשון לציון
פרויקט מערב קרית אתא
סובב הדסה עין כרם ירושלים
פרויקט הר 1202 הוד השרון
עיר ימים חדרה
פרויקט ח-500 חולון
יש לנו את הקרקע הכי מתקדמת בארץ
והיא רגע לפני עליית מחירים!
השאירו פרטים למידע נוסף
דילוג לתוכן