קרקע לבנייה

פוסט זה מספק חקר תובנות בעולם הקרקעות לבנייה, תוך התמקדות בנבכי הקרקע לבנייה עצמית, מאפייני הקרקע שאינה זמינה לבנייה ובקרקע מופשרת המיועדת לבנייה מיידית. הוא גם מציע כמה נתונים מעוררי תובנה על שוק הקרקעות בישראל, וצולל לשאלות האם להשקיע בקרקע למכירה וכיצד לאתר קרקע רווחית לבנייה. קליימקס נדלן מספקים מדריך למי שמעוניין לרכוש קרקע לבנייה.

קרקע לבנייה מדריך למשקיע

קרקע לבנייה מתייחסת למגרשים המיועדים לבניית מבנים כגון בתי מגורים, מבנים מסחריים או מתקנים תעשייתיים. חלקות קרקע אלו מיועדות במיוחד למטרות בנייה ולעתים קרובות מגיעות עם תקנות ודרישות ספציפיות שיש לעמוד בהן במהלך תהליך הבנייה. הבנת היסודות של קרקע לבנייה חיונית עבור כל מי שמחפש לצאת לפרויקט בנייה.

•  ייעוד ותקנות:
  קרקע לבנייה כפופה לתקנות הייעוד המוטלות על ידי הרשויות המקומיות. תקנות אלו מכתיבות את סוג המבנים שניתן לבנות על הקרקע, את הגובה והגודל המרבי של המבנים ואת השימוש המותר בקרקע. חשוב להכיר את התקנות הללו כדי להבטיח ציות ולהימנע מבעיות משפטיות פוטנציאליות במהלך תהליך הבנייה.
• תשתיות ושירותים:
  היבט חשוב נוסף של קרקע לבנייה הוא הזמינות של תשתיות ושירותים נחוצים. לפני רכישת חלקת אדמה, חיוני לוודא שיש לה גישה לשירותים בסיסיים כגון מים, חשמל, ביוב וקישוריות לכבישים. יש לקחת בחשבון גם את העלות וההיתכנות של חיבור הקרקע לשירותים אלה.
• שיקולים סביבתיים:
  כאשר בוחנים קרקע לבנייה, חיוני להעריך גורמים סביבתיים פוטנציאליים שיכולים להשפיע על תהליך הבנייה או על השימוש העתידי בנכס. זה כולל הערכת הקרקע לסכנות פוטנציאליות כגון אזורי שיטפון, תנאי קרקע לא יציבים או אזורים אקולוגיים מוגנים. ביצוע הערכות סביבתיות יסודיות וקבלת ההיתרים והאישורים הדרושים הוא חיוני כדי להבטיח את הבטיחות והקיימות של פרויקט הבנייה.

קרקע לבנייה עצמית: גישת עשה זאת בעצמך?

כאשר מדובר בבניית בית חלומותינו, אנשים רבים שוקלים את האפשרות של בנייה עצמית. גישת עשה זאת בעצמך זו כוללת רכישת קרקע במיוחד לצורך בניית בית מותאם אישית לפי טעמנו והעדפותינו האישיים. למרות שזה אולי נראה כמו מאמץ מרגש ומספק, יש כמה גורמים חשובים שיש לקחת בחשבון לפני שיוצאים למסע הזה.

• חופש והתאמה אישית:
  אחד היתרונות העיקריים של בנייה עצמית הוא החופש וההתאמה האישית שהיא מציעה. על ידי רכישת קרקע לבנייה עצמית, לאנשים יש שליטה מלאה על העיצוב, הפריסה והחומרים המשמשים בביתם. זה מאפשר מרחב מגורים ייחודי ומותאם אישית המתאים בצורה מושלמת לצרכים ולהעדפות שלהם.
• שיקולי תקציב ועלות:
  גורם נוסף שיש לקחת בחשבון כאשר בוחרים בבנייה עצמית הוא ההשלכות התקציביות והעלות. בניית בית מאפס כרוכה בהוצאות שונות, לרבות רכישת הקרקע, קבלת אישורים, שכירת קבלנים ורכישת חומרים. חשוב להעריך היטב את ההיתכנות הפיננסית של בנייה עצמית ולוודא שהתקציב מספיק לכיסוי כל ההוצאות לאורך תהליך הבנייה.
• זמן ומאמץ:
  בנייה עצמית דורשת השקעה משמעותית של זמן ומאמץ. מהשגת היתרים ואישורים ועד לפיקוח על תהליך הבנייה, אנשים הבוחרים בגישה זו חייבים להיות מוכנים להקדיש את זמנם ומרצם לפרויקט. חשוב להעריך באופן מציאותי את הזמינות ואת היכולת שלו להתמודד עם האחריות הנלווית לבנייה עצמית.

  בעוד שבנייה עצמית מציעה את ההזדמנות לבית מותאם אישית באמת, היא לא חפה מאתגרים. זה דורש תכנון קפדני, מחקר קפדני והבנה מעמיקה של תהליך הבנייה. בנוסף, אנשים חייבים להיות מוכנים לנווט נסיגות ומכשולים פוטנציאליים שעלולים להתעורר במהלך מסע הבנייה.

אילוצים: קרקע לא פנויה לבנייה

• אזורים מוגנים:
  במקרים מסוימים, ייתכן שקרקע לא תהיה זמינה לבנייה בשל ייעודה כאזור מוגן. אזורים אלה יכולים לכלול פארקים לאומיים, שמורות טבע או אזורים רגישים מבחינה אקולוגית. מטרת ייעודם של אזורים אלו כמוגנים היא לשמר את היופי הטבעי, המגוון הביולוגי והאיזון האקולוגי שלהם. חשוב לכבד מגבלות אלו ולהבין שלבנייה על קרקע מוגנת עלולה להיות השפעות מזיקות על הסביבה.
• תקנות ייעוד ותכנון ערים:
  גם קרקע שאינה זמינה לבנייה עשויה להיות כפופה לתקנות ייעוד ותכנון עירוני. תקנות אלה מכתיבות כיצד ניתן להשתמש בקרקע בתוך אזור מסוים, כגון מגורים, מסחר או מטרות תעשייתיות. חיוני להכיר את תקנות הייעוד של אזור מסוים לפני ששוקלים לרכוש קרקע לבנייה. הפרת תקנות אלו עלולה לגרום לתוצאות משפטיות ועלולה להוביל להריסת מבנים בלתי מורשים.
• מגבלות תשתיות ושירותים:
  אילוץ נוסף שעלול להפוך את הקרקע לבלתי ראויה לבנייה הוא היעדר תשתיות ושירותים נאותים. קרקע שאין לה גישה לשירותים חיוניים כמו מים, חשמל, ביוב או קישוריות כבישים עשויה שלא להתאים לבניית בית או כל מבנה אחר. חשוב להעריך את הזמינות והנגישות של שירותים אלה לפני השקעה בקרקע לבנייה. בנוסף, עלות התקנת התשתית והשירותים הדרושים צריכה להילקח בחשבון בתקציב הכולל.

הרעיון של אדמה מופשרת: מוכן לבנייה מיידית

• הגדרה ומאפיינים:
  קרקע מופשרת מתייחסת למגרשים שכבר עברו את התהליכים המשפטיים והבירוקרטיים הדרושים לאישור בנייה. קרקעות אלה מצוידות בדרך כלל בתשתיות ובשירותים הדרושים, מה שהופך אותן מוכנות לבנייה מיידית. קרקע מופשרת היא אופציה רצויה למי שמחפש להתחיל בבנייה מבלי לעבור הליכי היתר ואישור ארוכים.
• היתרונות של אדמה מופשרת:
  אחד היתרונות המרכזיים של קרקע מופשרת הוא זמן החיסכון בתהליך הבנייה. מכיוון שהקרקע כבר אושרה לבנייה, אין צורך להמתין להיתרים או לנווט בביורוקרטיה מורכבת. זה יכול לזרז משמעותית את ציר הזמן של הבנייה ולאפשר אכלוס מהיר יותר או סיום פרויקט. בנוסף, קרקע מופשרת מגיעה לרוב עם תשתית קיימת, כגון כבישים, מים, חשמל ומערכות ביוב, מה שחוסך זמן וכסף בהתקנה.
• שיקולים בעת רכישת קרקע מופשרת:
  אמנם אדמה מופשרת עשויה להיראות כאופציה אידיאלית לבנייה מיידית, אך יש לזכור כמה שיקולים. ראשית, העלות של קרקע מופשרת עשויה להיות גבוהה יותר בהשוואה לקרקע שאינה מופשרת בשל תוספת הנוחות והמוכנות לבנייה. חשוב להעריך את התקציב ולקבוע האם היתרונות עולים על המחיר הגבוה יותר. שנית, ישנה חשיבות מכרעת לביצוע בדיקת נאותות יסודית בקרקע, לרבות סקרים, בדיקות קרקע ובדיקות, על מנת לוודא שהיא עומדת בכל התקנים והתקנות הנדרשים. לבסוף, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע של קליימקס, על מנת להעריך את כדאיות הקרקע ותאימותה לתוכניות הבנייה המיועדות.

הצצה לשוק הקרקעות של ישראל

שוק הקרקעות בישראל הוא מגזר דינמי ותחרותי הממלא תפקיד משמעותי בענף הנדל”ן בארץ. עם אוכלוסייה גדלה וכלכלה חזקה, הביקוש לשטחים למכירה למטרות בנייה נותר גבוה.

גורם מרכזי אחד המשפיע על שוק הקרקעות בישראל הוא הזמינות המוגבלת של קרקעות בשל המגבלות הגיאוגרפיות של המדינה. לישראל יש שטח קרקע קטן יחסית, וחלק גדול ממנו כבר מפותח או מיועד לחקלאות. כתוצאה מכך, היצע הקרקעות לבנייה מוגבל, מה שמוביל להגברת התחרות בין הרוכשים.

היבט חשוב נוסף בשוק הקרקעות בישראל הוא מעורבות הממשלה בהקצאת ותכנון קרקעות. רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) אחראית על ניהול הקרקעות בבעלות המדינה והקצאתם למטרות שונות, לרבות פיתוח למגורים, מסחר ותעשייה. המינהל פועל באמצעות מכרזים, תוך הקפדה על תהליך הוגן ושקוף להקצאת קרקעות.

בשנים האחרונות הולכת וגוברת מגמה של פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל, בהם מבנים ישנים נהרסים ומוחלפים בפיתוחים מודרניים רבי קומות. זה יצר הזדמנויות עבור יזמים ומשקיעים לרכוש קרקעות במיקומים ראשיים למטרות פיתוח מחדש.

בנוסף, הביקוש לקרקעות בישראל מושפע גם מגורמים כמו גידול אוכלוסין, תנאים כלכליים ומדיניות ממשלתית. ככל שהאוכלוסייה ממשיכה לגדול, יש צורך מתמיד בדיור ותשתיות חדשות, המניעים את הביקוש לקרקעות לבנייה.

השקעה בקרקע בישראל יכולה להיות הזדמנות משתלמת, אבל היא כרוכה גם בסיכונים ואתגרים. חשוב למשקיעים פוטנציאליים לערוך מחקרי שוק מעמיקים, להעריך את דינמיקת הביקוש וההיצע, ולשקול גורמים כמו מיקום, תקנות ייעוד וזמינות תשתיות לפני קבלת החלטות השקעה כלשהן.

קרקע למכירה: האם כדאי לי להשקיע?

השקעה בקרקע למכירה יכולה להיות אופציה אטרקטיבית עבור אנשים המעוניינים לגוון את תיק ההשקעות שלהם או לצאת לשוק הנדל”ן. עם זאת, לפני קבלת החלטות השקעה, חיוני להעריך היטב את היתרונות והסיכונים הפוטנציאליים הקשורים לרכישת קרקע.

גורם חשוב אחד שיש לקחת בחשבון כאשר מחליטים אם להשקיע בקרקע למכירה הוא המיקום. מיקומה של הקרקע יכול להשפיע רבות על ערכה ועל פוטנציאל ההערכה שלה. מיקומים ראשיים עם ביקוש גבוה, כמו אזורים עירוניים או אזורים עם פוטנציאל פיתוח חזק, נוטים יותר להניב החזר גבוה יותר על ההשקעה.

בנוסף, חיוני להעריך את תקנות הייעוד ואת פוטנציאל הפיתוח של הקרקע. הבנת השימוש המותר בקרקע וכל הגבלות המוטלות על ידי הרשויות המקומיות היא חיונית. מידע זה יעזור לקבוע אם ניתן לפתח את הקרקע למטרות מגורים, מסחריות או תעשייתיות, מה שיכול להשפיע באופן משמעותי על ערכה.

גם התשתיות והשירותים הקיימים בסביבת הקרקע הם שיקולים חשובים. קרבה לרשתות תחבורה, בתי ספר, בתי חולים ומרכזי קניות יכולה להגביר את הנחשקות וערך הקרקע. רצוי לערוך ניתוח יסודי של הסביבה על מנת להעריך את פוטנציאל הצמיחה והאטרקטיביות שלו לקונים או לשוכרים פוטנציאליים.

יתר על כן, חיוני להעריך את תנאי השוק והמגמות הנוכחיות. מעקב אחר דינמיקת ההיצע והביקוש בשוק הקרקעות, כמו גם התנאים הכלכליים הכוללים, יכול לספק תובנות לגבי הרווחיות הפוטנציאלית של ההשקעה. חשוב לקחת בחשבון גם מגמות שוק קצרות טווח וגם ארוכות טווח כדי לקבל החלטות השקעה מושכלות.

לבסוף, ביצוע תהליך בדיקת נאותות מקיף הוא חיוני לפני רכישת קרקע. זה כולל קבלת אישורים נחוצים, עריכת בדיקות קרקע והערכת כל אילוצים משפטיים או סביבתיים פוטנציאליים שעשויים להשפיע על פוטנציאל הפיתוח של הקרקע או על ערכה. שימוש בשירותיהם של אנשי מקצוע, כגון סוכני נדל”ן, עורכי דין ומודדים, יכול לעזור לנווט במורכבות של בדיקת נאותות ולהבטיח החלטת השקעה נכונה.

אסטרטגיות לאיתור קרקע רווחית לבנייה

כאשר מחפשים קרקע רווחית לבנייה, חיוני שתהיה גישה אסטרטגית כדי להבטיח השקעה מוצלחת.

הנה כמה אסטרטגיות שכדאי לשקול:

ראשית, ביצוע מחקר שוק מעמיק הוא חיוני. נתח את המגמות הנוכחיות בשוק הנדל”ן וזיהוי אזורים שחווים צמיחה והתפתחות. חפשו מיקומים עם ביקוש גבוה לדיור או לנכסים מסחריים, מכיוון שזה מצביע על רווחיות פוטנציאלית.

שנית, נטוורקינג ובניית קשרים בענף הנדל”ן יכולים להיות בעלי ערך. השתתף באירועים בתעשייה, הצטרף לאגודות נדל”ן והתחבר לאנשי מקצוע כמו סוכני נדל”ן, יזמים ומשקיעים. קשרים אלה יכולים לספק תובנות חשובות וגישה לעסקאות מחוץ לשוק שעשויות להציג הזדמנויות רווחיות.

שימוש במשאבים וטכנולוגיה מקוונים יכול גם להיות יתרון. השתמש באתרי נדל”ן, פלטפורמות רישום נכסים וכלי מיפוי מקוונים כדי לחפש קרקע זמינה לבנייה. פלטפורמות אלו מספקות לעתים קרובות מידע מפורט על הנכס, כולל מיקום, גודל, תקנות יעוד ומחיר מבוקש.

התקשרות עם השלטון המקומי ורשויות התכנון היא אסטרטגיה חשובה נוספת. הישאר מעודכן בכל תוכניות פיתוח צפויות, יוזמות שינוי ייעוד או פרויקטי תשתית באזור. מידע זה יכול לסייע בזיהוי אזורים פוטנציאליים לצמיחה והזדמנויות השקעה.

בנוסף, שיתוף פעולה עם אנשי מקצוע כמו אדריכלים, מהנדסים ומודדי קרקע יכול לספק תובנות חשובות במהלך החיפוש אחר קרקע רווחית. המומחיות שלהם יכולה לעזור להעריך את כדאיות הבנייה ולזהות אתגרים או אילוצים פוטנציאליים הקשורים לקרקע.

לבסוף, ביצוע ביקורים ובדיקות באתר הוא חיוני לפני קבלת החלטות השקעה כלשהן. ביקור פיזי בקרקע מאפשר לך להעריך את התאמתה לבנייה, להעריך את השטח שמסביב ולזהות כל בעיה פוטנציאלית שעשויה להשפיע על הרווחיות שלה.

לפני הקנייה: בדיקות חיוניות לרכישת קרקע

רכישת קרקע לבנייה היא השקעה משמעותית, ויש חשיבות מכרעת לערוך בדיקות יסודיות לפני קבלת החלטה. להלן כמה בדיקות חיוניות שכדאי לקחת בחשבון:

1. בעלות:
ודא את הבעלות על הקרקע ומסמכי הבעלות על מנת לוודא שלמוכר יש את הזכות החוקית למכור את הנכס. בדוק אם יש שעבודים או מחלוקות שעלולים להשפיע על הבעלות.

2. ייעוד והיתרים:
יש להבין את תקנות הייעוד של הקרקע ולוודא כי היא מתאימה לשימוש המיועד. בדוק אם נדרשים היתרים או אישורים כלשהם לבנייה וודא אם הקרקע תואמת את חוקי הבנייה המקומיים.

3. גישה ושירותים:
וודא שלקרקע יש גישה נאותה לכבישים ולשירותים כגון מים, חשמל וביוב. הערכת הזמינות והעלות של החיבור לשירותים חיוניים.

4. גורמים סביבתיים:
העריכו סיכונים או אילוצים סביבתיים פוטנציאליים על הקרקע. קחו בחשבון גורמים כמו זיהום קרקע, אזורי שיטפונות, אזורים מוגנים או כל תקנות סביבתיות אחרות שעלולות להשפיע על תוכניות בנייה.

5. סקר וגבולות:
ערכו סקר קרקע כדי לקבוע את הגבולות המדויקים ולאשר שהם מתאימים לתיאור החוקי של הנכס. זה עוזר למנוע מחלוקות או בעיות עם נכסים שכנים בעתיד.

6. תוכניות פיתוח עתידיות:
חקור כל תוכניות פיתוח או פרויקטי תשתית קרובים באזור. מידע זה יכול להשפיע על ערך הקרקע והפוטנציאל לצמיחה או הערכה.

7. השוואת שווי שוק ומחירים:
השג הערכה מקצועית או ערוך ניתוח שוק כדי לקבוע את שווי השוק ההוגן של הקרקע. השווה את המחיר לנכסים דומים באזור כדי להבטיח שאתה משלם מחיר סביר.

8. סיוע משפטי ופיננסי:
פנו לייעוץ משפטי מעורך דין מקרקעין לבדיקת הסכם הרכישה והבטחת עמידה בכל דרישות החוק. בנוסף, התייעץ עם יועץ פיננסי כדי להעריך את המוכנות הפיננסית שלך ולהעריך את ההחזר הפוטנציאלי על ההשקעה.

הערכת הסיכונים והתשואות של השקעה בקרקע

השקעה בקרקע לבנייה יכולה להציע גם הזדמנויות וגם אתגרים. לפני שמתחייבים להשקעה כזו, חיוני להעריך את הסיכונים והתגמולים הכרוכים בכך. להלן שלושה היבטים מרכזיים שיש לקחת בחשבון:

1. תגמולים פוטנציאליים:
אחד התגמולים העיקריים של השקעה בקרקע הוא הפוטנציאל לתשואות משמעותיות. מחירי הקרקע עלו היסטורית לאורך זמן, במיוחד באזורים שחווים עיור או פיתוח מהיר. בנוסף, השקעה בקרקע יכולה להציע ביטחון פיננסי לטווח ארוך והזדמנות לייצר הכנסה פסיבית באמצעות נכסים להשכרה או פרויקטי פיתוח.

2. סיכוני שוק וכלכליים:
כמו כל השקעה, גם השקעה בקרקע טומנת בחובה סיכונים מסוימים. תנודות שוק וירידה כלכלית יכולים להשפיע על ערכי הקרקע, ולהשפיע על התשואות הפוטנציאליות. חשוב לחקור ולהבין את מגמות שוק הנדל”ן המקומי, אינדיקטורים כלכליים ותחזיות צמיחה. הערכת היציבות ופוטנציאל הצמיחה של האזור יכולה לסייע בהפחתת סיכונים אלו.

3. סיכונים פיתוח ותפעוליים:
השקעה בקרקע לבנייה כרוכה בסיכונים התפתחותיים ותפעוליים. עלויות בנייה, השגת ההיתרים והאישורים הדרושים, ועיכובים פוטנציאליים או בעיות בלתי צפויות יכולים להשפיע על רווחיות הפרויקט. חיוני לערוך בדיקת היתכנות מפורטת, לשקול את האתגרים הפוטנציאליים ולקיים תוכנית מגירה. עבודה עם אנשי מקצוע מנוסים כגון אדריכלים, מהנדסים וקבלנים יכולה לסייע בהפחתת הסיכונים הללו.

יתרה מזאת, גורמים אחרים כגון שינויים בתקנות הייעוד, סיכונים סביבתיים ומגבלות משפטיות יכולים גם הם להוות אתגרים. ביצוע בדיקת נאותות יסודית וחיפוש הכוונה מקצועית יכולים לסייע בזיהוי ולטפל בסיכונים אלו לפני קבלת החלטת השקעה.

מהו עתיד שוק הקרקעות בישראל?

עתיד שוק הקרקעות בישראל טומן בחובו הזדמנויות וגם אתגרים. עם גידול אוכלוסיה והביקוש הגובר לדיור, הביקוש לקרקעות צפוי להישאר חזק. ממשלת ישראל הטמיעה יוזמות שונות לעידוד פיתוח ובנייה של קרקעות, תוך יצירת תנאים נוחים למשקיעים. בנוסף, הפרויקטים המתמשכים של העיור ופיתוח התשתיות תורמים עוד יותר לתחזית החיובית של שוק הקרקעות.

עם זאת, ישנם גם גורמים שיכולים להשפיע על עתיד שוק הקרקעות בישראל. גורם אחד כזה הוא הזמינות המוגבלת של קרקע, במיוחד במקומות נחשקים. ככל שהאזורים העירוניים ממשיכים להתרחב, מציאת קרקע מתאימה לפיתוח יכולה להפוך למאתגרת יותר ויותר. המחסור הזה יכול להעלות את מחירי הקרקע, ולהקשות על כניסת המשקיעים לשוק.

יתרה מזאת, שינויים במדיניות ובתקנות הממשלה יכולים גם להשפיע על עתיד שוק הקרקעות. מאמצי הממשלה לאזן בין הצורך בדיור בר-השגה ובפיתוח בר-קיימא עשויים להביא לתקנות חדשות המשפיעות על שימוש ופיתוח קרקע. חשוב למשקיעים להישאר מעודכנים בכל שינוי מדיניות פוטנציאלי שעלול להשפיע על אסטרטגיות ההשקעה שלהם.

מבחינת מגמות בשוק, התקדמות טכנולוגית ושיטות בנייה חדשניות עשויות לעצב את עתיד שוק הקרקעות בישראל. השילוב של טכנולוגיות חכמות, שיטות עיצוב בר קיימא ופתרונות חסכוניים באנרגיה יכולים לשפר את הערך והמשיכה של קרקע לפיתוח.

קרקעות מאושרת לבנייה

לפני הכל נגדיר בצורה ברורה מהו נדל”ן? משמעות הביטוי הוא “נכסי דלא ניידי”, נכסים שאינם ניידים. אל בעצם נכסים הקשורים לקרקע וכל מה שבנו או נטו עליה. לא ניתן לעשות בהם שינויים גדולים או להזיז אותם ממקום למקום. אלו למעשה נכסים יציבים שקשה מאוד לפגוע בהם, לכן אדם בעל נכס נדל”ן יכול להשתמש בו כדי לצמוח מבחינה כלכלית בלי החשש שהוא יפגע. אחת הדרכים לצמחיה כלכלית דרך השקעת נדל”ן היא רכישה של קרקע לבנייה.

כדי להשקיע בקרקע לבנייה מכיוון שערכן של קרקעות אלו עולה בשנים האחרונות. הסיבות לכך הן שאין מספיק דירות המוצעות למכירה וישנה עלייה מתמדת במחירי הדיור. שני גורמים אלו העלו את הביקוש לדרכים חלופיות לרכישת דירות להשקעה. אותו ביקוש גרם לעליה בהפיכת קרקעות חקלאיות, שאין בהן שימוש, לקרקעות בעלות שימוש. וזוהי העלייה בהפיכת קרקע חלקאית לקרקע לבנייה.

ישנן שתי דרכים לרכוש קרקע לבנייה:

1. קנייה של קרקע חקלאית ולהעביר אותה תהליך של הפשרה, כך שבסוף היא תהפך לקרקע לבנייה. בדרך זו קונים אדמה המיועדת לחקלאות בעלות נמוכה. אחרי הפשרתה עולה השווי שלה. למרות שתהליך הפשרת הקרקע יכול להיות ארוך, הוא הרבה יותר קצר היום. זאת מתוך הצורך של ערים רבות בשטחים רבים לבנייה, וזה מעודד רצון לקצר את תהליך הפשרת הקרקע ולאפשר קרקע מאושרת לבניה כמה שיותר מהר.
2. לקנות באופן ישיר קרקע שכבר הופשרה והפכה לקרקע לבנייה. אך בדרך זו יש קודם צורך להעריך כמה יגדל הביקוש לאדמה זו כדי לדעת את שווי ההשקעה.

היתרון בקרקע המיועדת להפשרה הוא שבזמן תהליך הפשרתה אין צורך בהוצאות תחזוקה. בנוסף עלויות הבנייה העתידיות עליה הרבה יותר נמוכות כאשר קונים אותה קודם כקרקע חקלאית.

היתרון בקרקע שעברה תהליך הפשרה הוא שאפשר ישר להתחיל לבנות עליה את הנכס הרצוי בלי לחכות עד שתופשר (אם היא בכלל תקבל אישור לכך). בנוסף, אפשר להשכיר בסוף את הנכס כך שכל חודש תתקבל ממנו הכנסה פסיבית קבועה.

תהליך הפשרת קרקע לבנייה

לכל שטח קרקעי יש תוכנית תב”ע, תוכנית בניין עיר. זהו למעשה מסמך המציין מה ניתן לעשות עם קרקע מסוימת. תהליך ההפשרה הוא בעצם תהליך של אישור תוכנית תב”ע חדשה לקרקע. במקרה שלנו, הפשרת קרקע לבנייה.

בתחילת התהליך יש צורך בגיבוש תוכנית חדשה לקרקע שאת יעודה רוצים לשנות. לאחר מכן שולחים את אותה תוכנית לאישור של וועדה מקומית. עם אישור של אותה וועדה התוכנית נשלחת לאישור של וועדה מחוזית. אחרי אישורה התוכנית חוזרת אל הוועדה המחוזית, ושם מתכננים לפרטי פרטים איך יראה השינוי. בשלב זה קובעים דברים כמו מה יבנה על הקרקע, אלו זכויות יהיו לבעלים עליה ועוד.

תהליך הפשרת קרקע לבנייה הוא למעשה תהליך ארוך שיכול להמשך כמה שנים, אך סכום ההשקעה בו הוא לא גבוה כמו בהשקעות אחרות.

הכנה לתהליך בניית נכס על קרקע לבנייה

במידה והוחלט לקנות קרקע מאושרת לבניה או שהתקבלה החלטה להפשיר את הקרקע החקלאית שנקנתה, יש צורך להכין את הקרקע לבנייה.

• בהתחלה צריך לפנות את כל הפסולת שעל האדמה, ליישר את השטח בעזרת ציוד מכני הנדסי (כמו דחפור, טרקטור, משאיות פינוי אפר ועוד), ולהגדיר את השטח עליו יבנה הנכס.
• לאחר מכן יש לחפור כדי להכין מקום לתשתיות השונות.
• התשתיות הראשונות שיש להקים אלו מערכות המים והביוב.
• ממקמים קווי חשמל שיעברו במקום
• בסופו של דבר יש להדק את הקרקע כדי למנוע ממנה לשקוע בעתיד ולאיים על יציבות המבנים שיבנו עליה.

אחוזי תשואה ושווי השקעה

תשואה היא בעצם היחס באחוזים בין שווי ההשקעה בנקודות זמן שונות המייצג את הרווח/ההפסד מאותה השקעה. זהו בעצם נתון אשר מראה תוך כמה שנים אפשר להחזיר את ההשקעה על הקרקע והאם יהיה בסוף רווח ממנה.

בכל הקשור לקרקע מאושרת לבניה כאפיק השקעה בתחום הנדל”ן אפשר לבחור בעזרת נתון זה באיזו קרקע כדי להשקיע כדי להרוויח ממנה ולהגדיל את ההון האישי. אפשר להגיד שככל שהקרקע נמצאת בתהליך מאוחר יותר של הפשרה, כך סכום ההשקעה עליה יהיה גדול יותר ואחוז התשואה יהיה קטן יותר. לרוב אחוז התשואה הממוצע על השקעות בקרקע מאושרת לבניה/ שמיועדת לבנייה הוא בין 3-4%.

אפשר להרוויח קרקע מאושרת לבניה בעזרת מכירת הקרקע ברווח גדול יותר מסכום הקנייה שלה. או לבנות עליה נכס/נכסים (הכל בהתאם לתוכנית תב”ע) ולהשכיר אותו תוך קבלת תשלום חודשי על השכרת המבנה.

דברים שכדאי לוודא לפני קניית קרקע להשקעה

• כאשר רוכשים קרקע מאושרת לבניה מומלץ מאוד לוודא שהקרקע רשומה בטאבו בבעלות פרטית ולא בבעלות מנהל. במידה והיא רשומה כשייכת למדינה אתם לא תוכלו להיות בעליה באופן מלא, ולמעשה אתם תוכלו רק לחכור אותה ולא לקנות אותה. בנוסף לכך, מומלץ לוודא שהאדם איתו אתם מבצעים את העסקה הוא מי שכתוב כבעלים החוקיים על הקרקע, ואין לו חובות כאלו ואחרים הקדורים לקרקע שהוא מוכר לכם.
  

• התשואה הכי גדולה מהשקעה בקרקע מאושרת לבניה מתקבלת כאשר משקיעים קודם בקרקע חקלאית, ואז מעבירים אותה באופן מלא שינוי של יעוד הקרקע לקרקע מאושרת לבנייה. לכן, כדי למצוא את הקרקע החקלאית בעלת סיכויי ההפשרה הגבוהים ביותר כדי לבדוק את התוכניות בנוגע לקרקע והאם הן מקודמות על ידי רשות מקומית ולא רק בידי יזמים פרטיים. כמו כן מומלץ לברר מהן התוכניות של הרשויות המחוזיות והארציות בנוגע לקרקע, שכן כדי להפוך את הקרקע החקלאית שלכם לקרקע מאושרת לבניה, היא צריכה לקבל את אישורן של כל שלושת הרשויות. במקרים אלו כדאי לזכור שככל שהקרקע נמצאת בהליך מתקדם יותר של ההפשרה קטן הסיכון שהיא לא תופשר, אך היא גם תעלה לכם יותר ובכך התשואה שתזכו מהשקעה בה תהיה קטנה יותר. בירור התוכניות בנוגע לקרקע יכול לעזור לכם לאמוד מה יהיה השווי העתידי שלה אחרי מתן אישורי הבנייה והפיכתה לקרקע מאושרת לבניה, כך שנתונים אלו יכולים לעזור לכם להבין יותר טוב האם ההשקעה שלכם בקרקע לבנייה זו מתאימה לכם.
• דבר נוסף שמומלץ לעשות לפני שמשקיעים בקרקע מאושרת לבניה היא בירור של כל המיסים השונים והעלויות הנוספות שתצטרכו להוציא לאחר הרכישה שלכם של הקרקע. כל אותם מיסים ועלויות נוספות יכולים להקטין את הרווח שלכם מההשקעה בקרקע לבנייה בה אתם מתכננים להשקיע, ואף לגרום לכך שלא תרוויחו כלל ואולי גם תפסידו כסף. המיסים השונים שתצטרכו לשלם הם מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה, ורק הם יכולים לגזול אחוז נכבד ביותר מהרווחים שלכם מההשקעה קרקע מאושרת לבניה. הוצאות נוספות הן כל ההוצאות הקשורות לבנייה עצמה וכן תשלומים שונים לוועדה המקומית לצורך פיתוח הקרקע.

• צריך לראות שאין הגבלות על הקרקע שיכולות להפריע בעתיד לבנייה עליה

• יש לוודא שאחרי בדיקת תמ”א 35 הקרקע מוגדרת “כקרקע עירונית”/צהובה

• לאיזה סוג בנייה מיועדת הקרקע-מגורים/מסחר?

• האם הקרקע נמצאת במקום מבוקש לבנייה?

• תקן 22-יש לבקש מהמשווק לספק מידע מלא על התוכנית לקרקע ותהליך הפשרתה בהתאמה להערכת שמאי. הערכה זו ניתנת בחינם.

רכישה של קרקע לבנייה יכולה להיות אחת ההשקעות החכמות ביותר שתוכלו לעשות בחייכם. אבל מאוד חשוב לעשות אותה לאחר בדיקה של פרמטרים רבים ושונים. זאת כדי לוודא שאתם באמת מבצעים השקעה אשר מקנה לכם רווח טוב בעתיד, ואף כדאי לוודא שאתם ממקסמים את הרווחים שלכם מההשקעה בקרקע לבנייה. כך שלמרות שההשקעה בקרקע זו יכולה להיות נמוכה יחסית מהשקעות אחרות, בעיקר כשאר מתחילים להשקיע בה כאשר היא מוגדרת כקרקע חקלאית ורוצים להפוך אותה לקרקע מאושרת לבנייה, אך יש צורך בסבלנות רבה לשם קבלת התשואה והרבה מאוד הכנה מוקדמת לפני ההשקעה.

לכן אנחנו מזמינים אתכם להתייעץ איתנו בנוגע להשקעה שלכם בקרקע לבנייה. אנחנו ניתן לכם את כל המידע הדרוש לכם כדי שתוכלו לבצע את ההשקעה הכי טובה בשבילכם, בעלת הרווחים הכי גבוהים שתוכלו לקבל.

הבנת המורכבות של שוק הקרקעות, במיוחד ביחס לבנייה, חיונית לכל מי ששוקל השקעה בתחום זה. על ידי התחשבות בסוג הקרקע, פוטנציאל הבנייה שלה, מגמות השוק הנוכחיות וביצוע בדיקה יסודית לפני הרכישה, משקיע יכול לקבל החלטות מושכלות ורווחיות. קליימקס נדלן מציעים הזדמנויות ייחודיות. הצטיידות בידע הנכון יכולה להבטיח השקעה מוצלחת.

לקבלת יעוץ ללא עלות לחץ – כאן