זמן קריאת המאמר: 11.56 דק’
קרקעות מאושרת לבנייה
לפני הכל נגדיר בצורה ברורה מהו נדל”ן? משמעות הביטוי הוא “נכסי דלא ניידי”, נכסים שאינם ניידים. אל בעצם נכסים הקשורים לקרקע וכל מה שבנו או נטו עליה. לא ניתן לעשות בהם שינויים גדולים או להזיז אותם ממקום למקום. אלו למעשה נכסים יציבים שקשה מאוד לפגוע בהם, לכן אדם בעל נכס נדל”ן יכול להשתמש בו כדי לצמוח מבחינה כלכלית בלי החשש שהוא יפגע. אחת הדרכים לצמחיה כלכלית דרך השקעת נדל”ן היא רכישה של קרקע לבנייה.
כדי להשקיע בקרקע לבנייה מכיוון שערכן של קרקעות אלו עולה בשנים האחרונות. הסיבות לכך הן שאין מספיק דירות המוצעות למכירה וישנה עלייה מתמדת במחירי הדיור. שני גורמים אלו העלו את הביקוש לדרכים חלופיות לרכישת דירות להשקעה. אותו ביקוש גרם לעליה בהפיכת קרקעות חקלאיות, שאין בהן שימוש, לקרקעות בעלות שימוש. וזוהי העלייה בהפיכת קרקע חלקאית לקרקע לבנייה.
ישנן שתי דרכים לרכוש קרקע לבנייה:
- קנייה של קרקע חקלאית ולהעביר אותה תהליך של הפשרה, כך שבסוף היא תהפך לקרקע לבנייה. בדרך זו קונים אדמה המיועדת לחקלאות בעלות נמוכה. אחרי הפשרתה עולה השווי שלה. למרות שתהליך הפשרת הקרקע יכול להיות ארוך, הוא הרבה יותר קצר היום. זאת מתוך הצורך של ערים רבות בשטחים רבים לבנייה, וזה מעודד רצון לקצר את תהליך הפשרת הקרקע ולאפשר קרקע מאושרת לבניה כמה שיותר מהר.
- לקנות באופן ישיר קרקע שכבר הופשרה והפכה לקרקע לבנייה. אך בדרך זו יש קודם צורך להעריך כמה יגדל הביקוש לאדמה זו כדי לדעת את שווי ההשקעה.
היתרון בקרקע המיועדת להפשרה הוא שבזמן תהליך הפשרתה אין צורך בהוצאות תחזוקה. בנוסף עלויות הבנייה העתידיות עליה הרבה יותר נמוכות כאשר קונים אותה קודם כקרקע חקלאית.
היתרון בקרקע שעברה תהליך הפשרה הוא שאפשר ישר להתחיל לבנות עליה את הנכס הרצוי בלי לחכות עד שתופשר (אם היא בכלל תקבל אישור לכך). בנוסף, אפשר להשכיר בסוף את הנכס כך שכל חודש תתקבל ממנו הכנסה פסיבית קבועה.
תהליך הפשרת קרקע לבנייה
לכל שטח קרקעי יש תוכנית תב”ע, תוכנית בניין עיר. זהו למעשה מסמך המציין מה ניתן לעשות עם קרקע מסוימת. תהליך ההפשרה הוא בעצם תהליך של אישור תוכנית תב”ע חדשה לקרקע. במקרה שלנו, הפשרת קרקע לבנייה.
בתחילת התהליך יש צורך בגיבוש תוכנית חדשה לקרקע שאת יעודה רוצים לשנות. לאחר מכן שולחים את אותה תוכנית לאישור של וועדה מקומית. עם אישור של אותה וועדה התוכנית נשלחת לאישור של וועדה מחוזית. אחרי אישורה התוכנית חוזרת אל הוועדה המחוזית, ושם מתכננים לפרטי פרטים איך יראה השינוי. בשלב זה קובעים דברים כמו מה יבנה על הקרקע, אלו זכויות יהיו לבעלים עליה ועוד.
תהליך הפשרת קרקע לבנייה הוא למעשה תהליך ארוך שיכול להמשך כמה שנים, אך סכום ההשקעה בו הוא לא גבוה כמו בהשקעות אחרות.
הכנה לתהליך בניית נכס על קרקע לבנייה
במידה והוחלט לקנות קרקע מאושרת לבניה או שהתקבלה החלטה להפשיר את הקרקע החקלאית שנקנתה, יש צורך להכין את הקרקע לבנייה.
- בהתחלה צריך לפנות את כל הפסולת שעל האדמה, ליישר את השטח בעזרת ציוד מכני הנדסי (כמו דחפור, טרקטור, משאיות פינוי אפר ועוד), ולהגדיר את השטח עליו יבנה הנכס.
- לאחר מכן יש לחפור כדי להכין מקום לתשתיות השונות.
- התשתיות הראשונות שיש להקים אלו מערכות המים והביוב.
- ממקמים קווי חשמל שיעברו במקום
- בסופו של דבר יש להדק את הקרקע כדי למנוע ממנה לשקוע בעתיד ולאיים על יציבות המבנים שיבנו עליה.
אחוזי תשואה ושווי השקעה
תשואה היא בעצם היחס באחוזים בין שווי ההשקעה בנקודות זמן שונות המייצג את הרווח/ההפסד מאותה השקעה. זהו בעצם נתון אשר מראה תוך כמה שנים אפשר להחזיר את ההשקעה על הקרקע והאם יהיה בסוף רווח ממנה.
בכל הקשור לקרקע מאושרת לבניה כאפיק השקעה בתחום הנדל”ן אפשר לבחור בעזרת נתון זה באיזו קרקע כדי להשקיע כדי להרוויח ממנה ולהגדיל את ההון האישי. אפשר להגיד שככל שהקרקע נמצאת בתהליך מאוחר יותר של הפשרה, כך סכום ההשקעה עליה יהיה גדול יותר ואחוז התשואה יהיה קטן יותר. לרוב אחוז התשואה הממוצע על השקעות בקרקע מאושרת לבניה/ שמיועדת לבנייה הוא בין 3-4%.
אפשר להרוויח קרקע מאושרת לבניה בעזרת מכירת הקרקע ברווח גדול יותר מסכום הקנייה שלה. או לבנות עליה נכס/נכסים (הכל בהתאם לתוכנית תב”ע) ולהשכיר אותו תוך קבלת תשלום חודשי על השכרת המבנה.
דברים שכדאי לוודא לפני קניית קרקע להשקעה
- כאשר רוכשים קרקע מאושרת לבניה מומלץ מאוד לוודא שהקרקע רשומה בטאבו בבעלות פרטית ולא בבעלות מנהל. במידה והיא רשומה כשייכת למדינה אתם לא תוכלו להיות בעליה באופן מלא, ולמעשה אתם תוכלו רק לחכור אותה ולא לקנות אותה. בנוסף לכך, מומלץ לוודא שהאדם איתו אתם מבצעים את העסקה הוא מי שכתוב כבעלים החוקיים על הקרקע, ואין לו חובות כאלו ואחרים הקדורים לקרקע שהוא מוכר לכם.
- התשואה הכי גדולה מהשקעה בקרקע מאושרת לבניה מתקבלת כאשר משקיעים קודם בקרקע חקלאית, ואז מעבירים אותה באופן מלא שינוי של יעוד הקרקע לקרקע מאושרת לבנייה. לכן, כדי למצוא את הקרקע החקלאית בעלת סיכויי ההפשרה הגבוהים ביותר כדי לבדוק את התוכניות בנוגע לקרקע והאם הן מקודמות על ידי רשות מקומית ולא רק בידי יזמים פרטיים. כמו כן מומלץ לברר מהן התוכניות של הרשויות המחוזיות והארציות בנוגע לקרקע, שכן כדי להפוך את הקרקע החקלאית שלכם לקרקע מאושרת לבניה, היא צריכה לקבל את אישורן של כל שלושת הרשויות. במקרים אלו כדאי לזכור שככל שהקרקע נמצאת בהליך מתקדם יותר של ההפשרה קטן הסיכון שהיא לא תופשר, אך היא גם תעלה לכם יותר ובכך התשואה שתזכו מהשקעה בה תהיה קטנה יותר. בירור התוכניות בנוגע לקרקע יכול לעזור לכם לאמוד מה יהיה השווי העתידי שלה אחרי מתן אישורי הבנייה והפיכתה לקרקע מאושרת לבניה, כך שנתונים אלו יכולים לעזור לכם להבין יותר טוב האם ההשקעה שלכם בקרקע לבנייה זו מתאימה לכם.
- דבר נוסף שמומלץ לעשות לפני שמשקיעים בקרקע מאושרת לבניה היא בירור של כל המיסים השונים והעלויות הנוספות שתצטרכו להוציא לאחר הרכישה שלכם של הקרקע. כל אותם מיסים ועלויות נוספות יכולים להקטין את הרווח שלכם מההשקעה בקרקע לבנייה בה אתם מתכננים להשקיע, ואף לגרום לכך שלא תרוויחו כלל ואולי גם תפסידו כסף. המיסים השונים שתצטרכו לשלם הם מס רכישה, מס שבח והיטל השבחה, ורק הם יכולים לגזול אחוז נכבד ביותר מהרווחים שלכם מההשקעה קרקע מאושרת לבניה. הוצאות נוספות הן כל ההוצאות הקשורות לבנייה עצמה וכן תשלומים שונים לוועדה המקומית לצורך פיתוח הקרקע.
- צריך לראות שאין הגבלות על הקרקע שיכולות להפריע בעתיד לבנייה עליה
- יש לוודא שאחרי בדיקת תמ”א 35 הקרקע מוגדרת “כקרקע עירונית”/צהובה
- לאיזה סוג בנייה מיועדת הקרקע-מגורים/מסחר?
- האם הקרקע נמצאת במקום מבוקש לבנייה?
- תקן 22-יש לבקש מהמשווק לספק מידע מלא על התוכנית לקרקע ותהליך הפשרתה בהתאמה להערכת שמאי. הערכה זו ניתנת בחינם.
רכישה של קרקע לבנייה יכולה להיות אחת ההשקעות החכמות ביותר שתוכלו לעשות בחייכם. אבל מאוד חשוב לעשות אותה לאחר בדיקה של פרמטרים רבים ושונים. זאת כדי לוודא שאתם באמת מבצעים השקעה אשר מקנה לכם רווח טוב בעתיד, ואף כדאי לוודא שאתם ממקסמים את הרווחים שלכם מההשקעה בקרקע לבנייה. כך שלמרות שההשקעה בקרקע זו יכולה להיות נמוכה יחסית מהשקעות אחרות, בעיקר כשאר מתחילים להשקיע בה כאשר היא מוגדרת כקרקע חקלאית ורוצים להפוך אותה לקרקע מאושרת לבנייה, אך יש צורך בסבלנות רבה לשם קבלת התשואה והרבה מאוד הכנה מוקדמת לפני ההשקעה.
לכן אנחנו מזמינים אתכם להתייעץ איתנו בנוגע להשקעה שלכם בקרקע לבנייה. אנחנו ניתן לכם את כל המידע הדרוש לכם כדי שתוכלו לבצע את ההשקעה הכי טובה בשבילכם, בעלת הרווחים הכי גבוהים שתוכלו לקבל.
השקעה בנכס זה נחשבת יציבה מאחר וקשה מאוד לפגוע בו.
- ערך הקרקעות המוגדרות כקרקע לבנייה עולה בשנים האחרונות מתוך המחסור בדיור והחוסר בקרקעות המיועדות לכך.
- תהליך הפשרת הקרקע קצר יותר בשנים האחרונות מתוך צורך זה.
- אין צורך בהוצאות נוספות על קרקע חקלאית העוברת תהליך של הפשרה, מעבר לסכום הקנייה. (זאת במידה ומתכננים למקור אותה אחר כך בלי לבנות עליה)
התהליך כולל שלושה שלבים. בהתחלה מגבשים תוכנית תב”ע חדשה לקרקע החקלאית ומעבירים אותה לאישו וועדה מחוזית. לאחר מכן התוכנית עוברת לאישור וועדה ארצית. וכאשר התוכנית מקבלת אישור היא חוזרת לוועדה המחוזית כדי לתכנן אותה לפרטים קטנים יותר.
אחוזי התשואה בעצם מראים תוך כמה זמן סכום ההשקעה על הקרקע יכוסה, והאם ההשקעה תניב בסוף רווח. הם חשובים בתהליך בחירת הקרקע מכיוון שקרקע אשר נמצא בתהליך מתקדם של אישורה עולה יותר מקרקע אשר נמצאת בשלב מוקדם יותר של התהליך. מתוך כך סכום ההשקעה עליה יהיה רב יותר ואחוז התשואה והרווח הסופי יהיה נמוך יותר.
היתרון הראשון בקרקע המיועדת להפשרה הוא שבזמן תהליך הפשרתה אין צורך בהוצאות תחזוקה. היתרון השני הוא שעלויות הבנייה העתידיות עליה הרבה יותר נמוכות כאשר קונים אותה קודם כקרקע חקלאית.
היתרון הראשון בקרקע לבנייה שעברה תהליך הפשרה הוא שאפשר להתחיל לבנות עליה את הנכס הרצוי בלי לחכות זמן רב עד שתופשר (זאת במידה והיא אכן תקבל אישור לכך). יתרון נוסף הוא שאפשר להשכיר בסוף את הנכס כך שכל חודש תתקבל ממנו הכנסה פסיבית קבועה
