תמ״א 35 משפיעה באופן שונה על אזור המרכז לעומת הפריפריה. במרכז, התוכנית מתמקדת בצפיפות בנייה גבוהה וניצול שטחים זמינים, בעוד שבפריפריה האתגרים כוללים נגישות מוגבלת ותשתיות חלשות.
במרכז:
- עלייה בצפיפות הבנייה ביישובים כפריים.
- מחירי קרקעות גבוהים עם דגש על השבחה וניצול זכויות בנייה.
- פתרונות למשפחות לבנייה על נחלות קיימות.
בפריפריה:
- תשתיות תחבורה ירודות שמקשות על פיתוח.
- ניצול נמוך של עתודות קרקע.
- צורך בהשקעה משמעותית בתחבורה ציבורית.
קליימקס נדל״ן מתמחה בזיהוי קרקעות פרטיות עם פוטנציאל השבחה בטווח של 3–8 שנים, תוך מתן ליווי מקצועי ותנאי מימון נוחים בשיתוף עם בנק מזרחי-טפחות.
1. מרכז הארץ
במרכז הארץ, תמ״א 35 חוללה שינוי מהותי גם בנוף הכפרי וגם בזה העירוני. תיקון 5 בתמ״א 35 מאפשר להגדיל את צפיפות הבנייה ביישובים כפריים, כך שניתן לבנות עד שלוש יחידות דיור נפרדות על נחלה אחת, עם אפשרות למודלים חדשים הכוללים עד שש יחידות – חמש נפרדות ובית ראשי.
נחלה חקלאית מלאה באזור המרכז מוערכת בכ־16,000,000 ₪, בעוד שמגרש משופץ בגודל 350 מ"ר שווה כ־4,500,000 ₪. זכות ההמלצה במושבים מבוקשים במרכז נעה בין 1,000,000 ₪ ל־2,000,000 ₪, בהשוואה ל־300,000–800,000 ₪ בפריפריה.
עו"ד אביגדור לייבוביץ מציין: "ערך הקרקע עולה עם חלוף הזמן ובהתאם שומות רמ״י".
בעלי נחלות במרכז ממהרים לממש את זכויותיהם, כאשר דמי הרכישה בשיעור של 33% משווי הקרקע מבטיחים את קבלת כל הזכויות הקיימות והעתידיות, כולל אלו המוגדרות בתיקון 5. לדוגמה, דמי הרכישה עבור חלק מגורים בגודל 2.5 דונם מוערכים בכ־6,000,000 ₪, בעוד שמס ההשבחה על פיצול מגרש שני או שלישי נע בין 500,000 ₪ ל־1,500,000 ₪.
מגמה נוספת שצוברת תאוצה במרכז היא בניית בתים למספר ילדים על אותה נחלה, תוך ניצול הוראות תמ״א 35. הדבר מסייע למשפחות לגשר על פערים כלכליים בין ילדים שקיבלו מגרשים בהרחבות בעבר לבין אלו שלא. מגמה זו משפיעה על צורכי השוק ומחייבת ליווי מקצועי מותאם.
עם תנודות המחירים ושינויי העדפות הצרכנים, קליימקס נדל״ן מציעה פתרונות מקצועיים למשקיעים. החברה מתמחה בזיהוי והשבחת קרקעות פרטיות באזורי ביקוש גבוה, ומספקת ליווי צמוד בתהליכי שינוי ייעוד ואישורי תכנון. שיתוף הפעולה עם בנק מזרחי טפחות מעניק ללקוחות החברה יתרונות מימון ותנאי אשראי מועדפים.
sbb-itb-656f529
2. אזורי הפריפריה
באזורי הפריפריה, יישום תמ"א 35 נתקל באתגרים משמעותיים, במיוחד בשל תנאים תשתיתיים מורכבים. נתוני נגישות נמוכים (עד 0.1) מצביעים על כך שרק כ-10% מהמשרות נגישות באמצעות תחבורה ציבורית, מה שמגביל את אפשרויות התעסוקה עבור תושבי האזורים הללו.
התשתיות בפריפריה סובלות מהזנחה היסטורית, שהובילה למכשולים בהתפתחות ארוכת טווח. בין השנים 2006 ל-2016, חלה עלייה של 53% במספר העובדים הנוסעים מחוץ לערים מגוריהם, כאשר כמעט 80% מהם נאלצים לנסוע מעל 45 דקות. נתונים אלו משקפים תחושת חוסר שביעות רצון משמעותית. מצב זה יוצר קושי בקידום הפיתוח במסגרת תמ"א 35.
בנוסף, ישראל מתאפיינת בצפיפות רכבים גבוהה במיוחד ביחס למדינות ה-OECD. איכות הכבישים מדורגת בציון 4.6 מתוך 7, בעוד ששירותי הרכבת זוכים לציון נמוך אף יותר – 3.7. הפערים הללו בתשתיות התחבורה אינם רק מעכבים את ההתפתחות של אזורי הפריפריה, אלא גם מדגישים את הצורך בהשקעה משמעותית בתחבורה ציבורית ובתשתיות.
נתונים אלו מספקים בסיס להבנה מעמיקה של האתגרים והיתרונות בפיתוח אזורי הפריפריה, תוך התמקדות בשיפור התחבורה והנגישות.
יתרונות וחסרונות
השוואה בין מרכז הארץ לפריפריה בתמ״א 35: נתונים ומאפיינים
תמ״א 35 משפיעה בצורה שונה על אזור המרכז לעומת הפריפריה, וניכר כי לכל אזור יש אתגרים והזדמנויות ייחודיים.
במרכז הארץ, הבעיה המרכזית היא המחסור בשטחים פנויים לניצול. השטחים הפתוחים והפרדסים הולכים ונעלמים לטובת בנייה עירונית צפופה. בשנת 2019, המועצה הארצית לתכנון ובנייה אישרה להגדיל את צפיפות הבנייה בערים שמעל 200,000 תושבים, מה שהוביל לעלייה מ-14 ל-20 נפשות לדונם. מצד אחד, המהלך הזה נותן מענה לביקוש הגבוה לדיור במרכז, אך מצד שני, הוא גורם לבנייה גבוהה עם עלויות תחזוקה כבדות.
בפריפריה, לעומת זאת, האתגרים שונים לחלוטין. אחד הקשיים המרכזיים הוא ניצול דל של עתודות הקרקע. לדוגמה, בערים כמו רחובות ניצול עתודות הקרקע עומד על כ-20%, בעוד שבאזורים כמו רמת הגולן, הנתון נמוך בהרבה – כ-5% בלבד. בתחילת הדרך, תמ״א 35 הגבילה את התרחבות היישובים הכפריים והפריפריאליים ל-500 יחידות דיור בלבד, מתוך מטרה לשמור על השטחים הפתוחים ולמנוע פרבור. ההגבלות הללו יצרו לא פעם עימותים עם מועצות אזוריות.
"בנייה רק במרכז היא סכנה קיומית למדינת ישראל" – יונה יהב, ראש עיריית חיפה לשעבר
בשנת 2016, הוכנס עדכון לתמ״א שהוסיף כ-40,000 דונם לאזורים המיועדים לבנייה עירונית. עם זאת, חלק מהשטחים הללו נלקחו מקרקעות פתוחות או קרקעות חקלאיות לפני שינוי ייעוד. התמונה המתקבלת היא של תכנון שמנסה לאזן בין צרכים שונים, אך ההשפעות על המרכז והפריפריה שונות באופן מהותי.
| מאפיין | מרכז הארץ | אזורי הפריפריה |
|---|---|---|
| אתגר עיקרי | ביקוש גבוה שמוביל לצמצום השטחים הפתוחים | ניצול מועט של עתודות קרקע ומשיכת יישובים חדשים |
| מיקוד פיתוח | פיתוח עירוני צפוף עם דגש על התחדשות עירונית | שמירה על שטחים פתוחים ונופי טבע |
| מגמות צפיפות | עלייה לצפיפות של 20 נפשות לדונם | צפיפות נמוכה שמקשה על גידול אוכלוסייה |
| ניצול עתודות | כ-13–20% | כ-5% באזורים מסוימים |
(מקור:)
סיכום
תמ״א 35 מציבה אתגרי צפיפות משמעותיים במרכז הארץ לצד ניצול מוגבל של שטחים באזורים המרוחקים יותר. התיקון מיולי 2024 נועד לאפשר ליישובים כפריים להתרחב בהתאם למיקומם הגיאוגרפי ולצרכים המקומיים, במיוחד בצפון הארץ ובאזור עוטף עזה. ראשי ערים גדולות, כמו חיים ביבס ורון חולדאי, התייחסו לתיקון באומרם:
"התיקון… ישנה את האופי ואת דפוסי הפיתוח בכל ישראל".
מנגד, תומכי התיקון רואים בו:
"צעד הכרחי לחיזוק ושיקום אזורי הגבול בישראל".
מעבר להיבטים המדיניים, תמ״א 35 מציעה גם הזדמנויות משמעותיות למשקיעים. אחד הדגשים המרכזיים למקבלי ההחלטות הוא שמירה על "פיזור מרוכז" – להתמקד בפיתוח בשלושת המטרופולינים העיקריים: חיפה, תל אביב ובאר שבע, במקום לפזר את הבנייה. כמו כן, יש להעדיף פרויקטים של התחדשות עירונית ופינוי-בינוי על פני המרת קרקעות חקלאיות או שטחים פתוחים. לפי הנתונים, עתודות הקרקע בתוך גבולות הערים מספיקות ברובן, אך שיעור הניצול שלהן נמוך – רק 13% בתל אביב ופחות מ-18% באזור השרון ופתח תקווה, נכון ל-2010.
עבור משקיעים, תמ״א 35 מציעה הזדמנויות בשני מישורים עיקריים: בפריפריה, הממשלה מקדמת גמישות תכנונית ומעניקה עדיפות לפיתוח, במיוחד באזורים בעלי חשיבות ביטחונית. במרכז הארץ, ההתמקדות היא בהגדלת הצפיפות ובפרויקטים של התחדשות עירונית. קליימקס נדל״ן מתמחה בזיהוי קרקעות פרטיות בעלות פוטנציאל לשינוי ייעוד, תוך הכנתן להשבחה וליווי מקצועי למשקיעים. בנוסף, החברה מציעה ללקוחותיה מימון ותנאי אשראי מועדפים בשיתוף עם בנק מזרחי-טפחות, מה שמקל על תהליך ההשקעה בקרקעות באזורי הביקוש הגבוה במרכז.
הצלחה בתכנון תלויה ביכולת לעדכן ולהתאים את התוכניות לשינויים בשטח. האיזון בין צורכי הדיור לבין שמירת שטחים פתוחים לעתיד חייב לכלול גם שיקולים של ביטחון, פיתוח אזורי ותכנון עירוני כוללני.
FAQs
איך תמ״א 35 משפיעה על מסדרונות פיתוח עירוניים במרכז ובפריפריה?
תמ״א 35 משפיעה בדרכים שונות על מסדרונות הפיתוח העירוניים, בהתאם למיקום הגיאוגרפי. במרכז הארץ, שבו קיימות תכניות מתאר מפורטות ותהליכי פיתוח מתקדמים, התמ״א תורמת להאצת תהליכי הבנייה ומפחיתה את רמת הסיכון בפרויקטים. לעומת זאת, בפריפריה, שבה תכניות המתאר בדרך כלל פחות מפורטות, ההשפעה של התמ״א מתקדמת בקצב איטי יותר. שם, קידום הפיתוח תלוי באישור תכניות חדשות, מה שיוצר אי-ודאות רבה יותר בנוגע לתכנון העתידי.
מה המשמעות המעשית של תיקון 5 לבעלי נחלות במושבים?
תיקון 5 לחוקי שינוי ייעוד קרקע בישראל יצר מהפכה בתהליך, והפך אותו לפשוט ומהיר יותר. בזכות התיקון, בעלי נחלות במושבים יכולים להעלות את ערך הקרקע שלהם בצורה משמעותית.
התיקון מגדיר מסגרת זמן ברורה לטיפול בבקשות, מה שמפחית עיכובים ובירוקרטיה שהיו נפוצים בעבר. התהליך היעיל יותר מאפשר קבלת אישורים לבנייה ותכנון בצורה מסודרת ומהירה יותר.
בנוסף, התיקון מתמקד גם בייעול שינוי ייעוד הקרקע למטרות שונות כמו חקלאות, מגורים או תעסוקה, תוך שמירה על איזון חשוב עם שטחים פתוחים והגנה על הסביבה.
איך מעריכים את פוטנציאל ההשבחה של קרקע בטווח של 3–8 שנים?
כדי להעריך את פוטנציאל ההשבחה של קרקע, יש לבחון מספר גורמים חשובים. זה מתחיל מבדיקת היתכנות לשינוי ייעוד הקרקע והערכת סיכויי האישור של שינוי זה. בנוסף, יש לקחת בחשבון את התמחור העתידי של הקרקע, תוך הסתמכות על דוחות מקצועיים כמו תקן 22.
כדאי גם לבדוק תכניות מקומיות ומחוזיות, קרבה לתשתיות קיימות או מתוכננות, והיסטוריית שינויים באזור. כל אלה יכולים להשפיע על ערך הקרקע ועל זמן ההשבחה שלה. חשוב לא פחות הוא לזהות סיכונים אפשריים ולבחון את משך הזמן שיידרש להשלמת התהליך.
ניתוח מקצועי ומעמיק של כל הגורמים הללו יכול להיות ההבדל בין השקעה מוצלחת לבין החלטה פחות אופטימלית. כשיש את כל המידע הרלוונטי, קל יותר לקבל החלטה מושכלת ובטוחה יותר.
