השקעה בקרקעות במסדרונות פיתוח בישראל מציעה פוטנציאל רווח משמעותי, אך היא דורשת הבנה מעמיקה של תהליכי תכנון, שינוי ייעוד ועמידה בתקנות מחמירות. מסדרונות אלו מתמקדים בפיתוח תשתיות לאומיות כמו תמ"א 70, כביש 6 וקווי רכבת, ומשלבים בין צמיחה עירונית לבין שמירה על משאבי הטבע.
עיקרי הדברים:
- סוגי קרקעות: קרקעות למגורים, מסחר ותשתיות ציבוריות מציעות הזדמנויות שונות, אך דורשות בדיקות תכנוניות וסביבתיות.
- תקנות סביבתיות: תקנות להגנה על קרקע חקלאית ושמירה על מערכות טבעיות משפיעות על זמני הפשרה וערך הקרקע.
- בדיקת קרקע: שימוש במערכות כמו "מבא"י" ובדיקות תכנוניות מפורטות חיוניים למניעת סיכונים.
- ניהול סיכונים: ליווי משפטי ושמאי, מעקב אחר שינויים במדיניות, ופיזור השקעות מפחיתים סיכונים.
- פוטנציאל רווח: קרקעות עם תב"ע מאושרת עשויות להניב תשואות של 8%-12% בטווח של 3–8 שנים בלבד.
למי זה מתאים? למי שמוכן להשקיע זמן ומשאבים בבדיקות מעמיקות, תוך הסתמכות על מומחים כמו קליימקס נדל״ן ומשרד עו״ד שובלי ושות’.
סוגי קרקעות במסדרונות פיתוח
סוגי קרקעות במסדרונות פיתוח – השוואת מאפיינים ותשואות
בישראל קיימים כמה סוגי קרקעות במסדרונות הפיתוח, ולכל אחד מהם יש מאפיינים שמביאים עימם הזדמנויות ואתגרים שונים. כדי לקבל החלטות השקעה טובות, חשוב להבין את ההבדלים בין הסוגים, במיוחד כשמדובר בהשקעות ארוכות טווח הקשורות לתהליכי תכנון ואישורים.
קרקע למגורים ושימוש מעורב
קרקעות המיועדות למגורים או לשימוש משולב (מגורים ומסחר) נחשבות לאטרקטיביות במיוחד, בעיקר באזורים מבוקשים כמו גוש דן והשרון. הביקוש הגבוה לדיור באזורים אלו גורם לעלייה משמעותית בערך הקרקע, במיוחד כשמתבצע שינוי ייעוד ממקרקע חקלאית למגורים. תכנית ות״ל יכולה לקצר את זמן שינוי הייעוד מ-10–20 שנים לכ-1–2 שנים בלבד.
עם זאת, יש לקחת בחשבון את היטל ההשבחה, שיכול להגיע ל-50% מעליית הערך, מה שמשפיע על הרווחיות. בנוסף, במהלך תהליך שינוי הייעוד, ייתכנו הפקעות חלקיות לצורכי ציבור, כמו סלילת כבישים או הקמת פארקים.
קרקע למסחר ותעסוקה
קרקעות למסחר, למשרדים או לתעשייה טומנות בחובן פוטנציאל רווח גבוה, במיוחד כשהן ממוקמות סמוך לצירי תחבורה עיקריים כמו כביש 6 או מחלפים מתוכננים. מיקום אסטרטגי כזה מגדיל את הסיכוי לשינוי ייעוד מקרקע חקלאית לשימושים בעלי ערך גבוה.
עם זאת, קרקעות אלו כפופות לתכניות אב אזוריות, שהשלמתן עשויה להימשך 10–20 שנים. בנוסף, הן דורשות עמידה בתקנות ייחודיות, כמו ניהול נגר תעשייתי או פתרונות לעומסי תנועה.
תשתיות ציבוריות ושטחים ירוקים
פרויקטים של תשתיות ציבוריות, כמו כבישים, מחלפים, קווי רכבת ותכניות המטרו, משפיעים ישירות על ערך הקרקעות בסביבתם. שיפור הנגישות לאזור מסוים יכול להעלות את הביקוש למגורים ולמסחר. לדוגמה, תכנון עירוני שכולל פארקים ומתקני ספורט מושך אוכלוסיות מגוונות, מה שמוביל לעלייה בערך הקרקע.
עם זאת, חשוב לבדוק אם הקרקע מיועדת להפקעה לצורכי ציבור, שכן הדבר יכול להפחית את השטח הזמין לפיתוח פרטי. קרבה לכביש ראשי יכולה לשפר את הנגישות, אך היא גם עלולה לגרום לרעש וזיהום, מה שיכול לעכב היתרי בנייה.
נקודה נוספת שחשוב לזכור היא ש-93% מהקרקע בישראל מנוהלת על ידי רשות מקרקעי ישראל, ורק כ-7% נמצאת בבעלות פרטית. עובדה זו מדגישה את הצורך להבין את התכניות הממשלתיות לפני שמעריכים את פוטנציאל ההשקעה בקרקע.
sbb-itb-656f529
תקנות סביבתיות המשפיעות על השקעות בקרקע
השקעה במסדרונות פיתוח מחייבת הבנה מעמיקה של התקנות הסביבתיות. תקנות אלו נועדו לשמור על משאבים טבעיים, אך הן משפיעות גם על האפשרות לשנות את ייעוד הקרקע ועל משך הזמן הנדרש לכך. היכרות מוקדמת עם הכללים יכולה לחסוך זמן, כסף ואי-הבנות. בנוסף, הבנה של התקנות מאפשרת לנצל את הפוטנציאל הפיתוחי תוך שמירה על עמידה בדרישות החוק.
הגנה על קרקע חקלאית
קרקע חקלאית מיועדת לשימוש חקלאי בלבד, וכל שינוי ייעוד שלה למגורים או למסחר מחייב תהליך רשמי של הפשרה. תהליך זה כולל עדכון בתכניות המתאר הלאומיות, המחוזיות והמקומיות. עם זאת, ישנם מסלולים מזורזים כמו ות"ל (ועדה לקידום מתחמי דיור מועדפים) שיכולים לקצר את התהליך לאחד עד שנתיים בלבד.
קרקעות הנמצאות בקרבת תשתיות תחבורה מרכזיות, כמו כביש 6 או קווי מטרו מתוכננים (תמ"א 70), נוטות לקבל אישור לשינוי ייעוד מהר יותר. לעומת זאת, קרקעות חקלאיות באזורים מבודדים בצפון או בדרום מתמודדות לעיתים קרובות עם קשיים נוספים. כדי לבדוק את סטטוס הקרקע, מומלץ להשתמש במערכת "מבא"י" של מינהל התכנון, המספקת מידע על מסדרונות פיתוח עתידיים והגבלות סביבתיות.
אזורים אקולוגיים מוגנים ומשאבי טבע
בנוסף להגנה על קרקע חקלאית, ישנן תקנות שנועדו לשמר מערכות אקולוגיות ומשאבי טבע. המטרה היא לשמור על המגוון הביולוגי, לאזן את האקלים ולשפר את איכות הקרקע, מה שתורם גם לביטחון התזונתי הלאומי.
שיקום קרקעות ותיקון קרקעות מזוהמות מהווים כיום חלק מהותי מהכלכלה, עם עלות משוערת של כ-43.8 מיליארד ₪. בנוסף, פינוי עפר מפרויקטים גדולים, כמו חניונים תת-קרקעיים, הפך לאתגר משמעותי. פינוי בלתי חוקי של עפר על קרקע חקלאית נחשב לעבירה. תקנות אלו משפיעות על תהליכי קבלת היתרים ועל הערכת סיכונים בהשקעות.
הנחיות תכנון בר-קיימא
מדיניות תכנון לאומית, כמו תמ"א 1 ותמ"א 70, משפיעה על יוזמות פיתוח תוך התחשבות בצרכים סביבתיים. לדוגמה, תמ"א 70 ומדיניות בנייה בצפיפות גבוהה עוזרות למקסם את השימוש בקרקע תוך שמירה על שטחים ירוקים פתוחים. מדיניות זו משפיעה על ערך הקרקע באזורים כמו ראשון לציון.
כמו כן, פתרונות מבוססי טבע לניהול מי נגר וניקוז הופכים לדרישה סטנדרטית בתכניות פיתוח, במיוחד כדי למנוע הצפות באזורים עירוניים מתרחבים. משקיעים צריכים לוודא שהקרקע עומדת בדרישות אלו ולבדוק אם היא כלולה בתכניות עתידיות באמצעות מערכת "מבא"י".
כיצד לבדוק קרקע לעמידה בתקנות סביבתיות ותכנוניות
לפני רכישת קרקע באזורי פיתוח, חשוב לבדוק את מצבה התכנוני והסביבתי כדי למנוע הפתעות ולבחון את הפוטנציאל האמיתי שלה. תהליך הבדיקה כולל שלושה שלבים עיקריים: בדיקת תוכניות מתאר, זיהוי סיכונים סביבתיים, וליווי של אנשי מקצוע מנוסים.
בדיקת תוכניות מתאר ותכנון אזורי
תוכניות מתאר – ברמה הארצית (תמ"א), המחוזית (תמ"מ) והמקומית – מגדירות את השימושים המותרים, אחוזי הבנייה וגובה המבנים בכל חלקה. כדי לקבל תמונה ברורה, יש לבדוק את הייעוד הנוכחי דרך פורטל מנהל התכנון ולוודא אם הקרקע כלולה בתוכניות פיתוח עתידיות באמצעות מערכת "מבא"י".
בנוסף, מומלץ לפנות לוועדה המקומית לתכנון לבירור מגבלות תכנוניות ספציפיות. בדיקת רישום בטאבו חיונית כדי לוודא שאין שעבודים או סכסוכי בעלות. קרבה לתשתיות תחבורה מרכזיות, כמו כביש 6 או צמתים מתוכננים, עשויה להגדיל את הסיכוי לשינוי ייעוד הקרקע.
דוגמה: משקיע רכש קרקע חקלאית בשנת 2020 במחיר של 300,000 ₪. בשנת 2025, לאחר שינוי ייעוד לבנייה רוויה, שווי הקרקע עלה ל-750,000 ₪ – תשואה של 150% בחמש שנים (~20% לשנה). ההשקעה התבצעה לאחר בדיקה מעמיקה של ייעוד הקרקע במנהל התכנון.
לאחר הבדיקה התכנונית, יש להתמקד בזיהוי סיכונים סביבתיים שעשויים להשפיע על פיתוח הקרקע.
זיהוי סיכונים סביבתיים
סיכונים סביבתיים כמו אזורי הצפה, שחיקת קרקע או שמורות טבע מוגנות יכולים להוות מכשול משמעותי לפיתוח הקרקע. קרקע חקלאית, למשל, מוגבלת לשימוש חקלאי בלבד עד להשלמת תהליך ההפשרה, הכולל תהליך הפשרת קרקע חקלאית ועדכון בשלוש רמות תכנון – ארצית, מחוזית ומקומית.
כדי להימנע מהפתעות, יש לבדוק גם תשתיות מים וניקוז באזור, ולוודא שאין סיכונים משפטיים או תכנוניים נסתרים. התייעצות עם מומחים משפטיים ואנשי נדל"ן יכולה לספק ביטחון נוסף.
ליווי מקצועי משפטי ונדל"ני
השקעה בקרקע באזורי פיתוח דורשת ליווי מקצועי כדי להתמודד עם התקנות המורכבות. שמאי מקרקעין יכול להעריך את ערך הקרקע ואת הפוטנציאל לשינוי ייעוד. עורך דין המתמחה בנדל"ן יבדוק את תקינות מבנה הבעלות ויזהה סיכונים משפטיים אפשריים.
חברות כמו קליימקס נדל״ן מתמחות בזיהוי, ייזום ושיפור קרקעות פרטיות. הן מספקות ליווי צמוד למשקיעים הרוכשים קרקעות בשלבי שינוי ייעוד ואישורי תכנון, במיוחד באזורי ביקוש גבוה במרכז הארץ. כל המשקיעים מיוצגים על ידי משרדי עורכי דין מנוסים המתמחים בהסכמי שותפות, קבוצות רכישה וחשבונות נאמנות. שיתוף הפעולה עם מומחים בעלי קשרים עם רשויות התכנון מקל על ההתמודדות עם התקנות המורכבות.
גישות השקעה תחת תקנות סביבתיות
אחרי שווידאתם שהקרקע עומדת בתקנות הסביבתיות והתכנוניות, השלב הבא הוא לבחור אסטרטגיית השקעה בקרקע. השקעה בקרקעות באזורי פיתוח תחת תקנות אלו דורשת איזון בין פוטנציאל הרווח לניהול סיכונים. ישנן שלוש דרכים מרכזיות שיכולות לעזור למשקיעים להתמודד עם האתגרים הרגולטוריים ולהגדיל את סיכויי ההצלחה.
התמקדות בקרקעות עם תוכניות מאושרות
קרקעות עם תב"ע מאושרת (תוכנית בנין עיר) מעניקות רמת ודאות גבוהה יותר לעומת קרקעות חקלאיות שדורשות שינוי ייעוד. היתרון הגדול שלהן הוא שהיתרי הבנייה ניתנים להשגה תוך חודשים ספורים, בניגוד לשנים ארוכות בתהליכים אחרים. כך, הן מפחיתות את החשיפה לעיכובים הנובעים מהגבלות סביבתיות, כמו מגבלות אקולוגיות או הגנה חקלאית. אמנם התשואה השנתית על קרקעות אלו נמוכה יחסית – 5%-7% בשנה – אך הסיכון המופחת הופך אותן לאטרקטיביות עבור מי שמעדיף יציבות.
קרקעות כמו קרקע מופשרת עם שינוי ייעוד מאושר או קרקע לבנייה מידית באזורי שימוש מעורב, במיוחד ליד מסדרונות תחבורה ציבורית, יכולות להפחית סיכונים סביבתיים נוספים. כדי ליישם גישה זו, מומלץ לבדוק את סטטוס התב"ע דרך פורטל מנהל התכנון, להעדיף קרקעות קרובות לתחבורה ציבורית, ולהימנע מאזורים מוגנים. תשואה שנתית צפויה על השקעות מסוג זה נעה בין 8%-12% לתקופה של 5-7 שנים.
עבודה עם אנשי מקצוע בתעשייה
גם אם בוחרים באסטרטגיה של קרקעות מאושרות, שיתוף פעולה עם מומחים הוא קריטי להתמודדות עם האתגרים הרגולטוריים. תהליכי שינוי ייעוד ועמידה בתקנות סביבתיות עלולים להיות מורכבים ודורשים ידע מקצועי.
קליימקס נדל״ן מתמחה בשיווק קרקעות המיועדות לשיפור ערך באזורי ביקוש גבוה במרכז הארץ. החברה מציעה ליווי מקצועי בתהליכי שינוי ייעוד, אישורי תכנון ועמידה בתקנות סביבתיות. בנוסף, היא מחזיקה בחותם יציבות עסקית של BDI במשך שלוש שנים רצופות, מה שמעיד על אמינותה וחוסנה הפיננסי. שיתוף פעולה עם מומחים בעלי קשרים עם רשויות התכנון מפחית את הבירוקרטיה ומצמצם עיכובים שעלולים להיגרם משינויים במדיניות סביבתית.
אפשרויות מימון להשקעות בקרקע
כדי לשפר את ניהול ההון, אפשרויות מימון מתקדמות יכולות לשחק תפקיד חשוב. מימון נכון מאפשר לנהל תזרים מזומנים בצורה טובה יותר ולהפחית עלויות.
קליימקס נדל״ן משתפת פעולה עם בנק מזרחי-טפחות, ומציעה ללקוחותיה תנאי מימון והלוואות מועדפים. פתרונות מימון אלו מתאימים במיוחד לקרקעות עם תוכניות מאושרות, שבהן הסיכון נמוך יותר, ומאפשרים למשקיעים להשיג תשואות מבלי להשקיע את כל ההון מראש.
גישות אלו מציבות בסיס איתן לניהול סיכונים והתמודדות עם שינויים רגולטוריים, נושא שיידון בהמשך.
ניהול סיכונים ומעקב אחר מדיניות
השקעה במסדרונות פיתוח דורשת מעקב מתמיד והתאמה מהירה לשינויים רגולטוריים שיכולים להשפיע על הערך ועל לוחות הזמנים לפיתוח. ניהול סיכונים נכון משלב ליווי משפטי קבוע ועדכון תוכניות ההשקעה בהתאם לשינויים בתקנות. מעקב וניהול מסודרים יכולים להפחית סיכונים, לשפר את התשואות ולהבטיח עמידה בדרישות סביבתיות ותכנוניות.
ליווי משפטי ומעקב אחר תקנות
ייצוג משפטי איכותי הוא חלק בלתי נפרד מהבטחת עמידה בדרישות סביבתיות ותכנוניות. משקיעים צריכים לשתף פעולה עם משרדי עורכי דין שמומחים בניהול הסכמי שותפות, קבוצות רכישה וחשבונות נאמנות. עורכי דין אלו יכולים לעקוב מקרוב אחר שינויים בתב"עות ואישורים סביבתיים. כמו כן, מומלץ להירשם להתראות מהמשרד להגנת הסביבה כדי לקבל מידע מוקדם על אזורים מוגנים והנחיות לתכנון בר-קיימא.
חברת קליימקס נדל״ן מספקת ליווי משפטי צמוד ומבצעת התאמות יומיומיות לשינויים רגולטוריים. החברה פועלת בשיתוף פעולה עם משרדי עורכי דין מובילים, המתמחים בתהליכי שינוי ייעוד קרקע, ומספקת מעקב שוטף אחר עמידה בתקנות סביבתיות ותכנוניות. בנוסף, קליימקס נדל״ן זכתה בחותם יציבות עסקית של BDI במשך שלוש שנים רצופות, מה שמדגיש את אמינותה בניהול תהליכים מורכבים באזורים מבוקשים במרכז הארץ.
מעבר לכך, נדרשת יכולת תגובה מהירה לשינויים במדיניות, כפי שיפורט בהמשך.
התאמה לשינויים במדיניות
שינויים במדיניות סביבתית דורשים ממשקיעים להגיב במהירות וביעילות. בדיקות רבעוניות בפורטלים ממשלתיים הן חיוניות, יחד עם תגובה מיידית להכרזות על תב"עות חדשות, הערכות השפעה סביבתית או דיונים על שינויי ייעוד. בין הצעדים המעשיים שניתן לנקוט: פיזור השקעות בקרקעות עם תוכניות מאושרות, והתייעצות עם מומחים לשינויים תכנוניים. משקיעים שמכרו קרקע חקלאית בעקבות שינויי מדיניות הצליחו להשיג תשואות של 8%-12% בשנה בהשקעות אחרות, במקום להיתקע בהחזקה ממושכת.
אפשרויות מימון גמישות, כמו אלו שמציעה קליימקס נדל״ן בשיתוף עם בנק מזרחי-טפחות, מסייעות לשמור על נזילות במהלך 2-5 השנים הנדרשות להפשרת הקרקע. בנוסף, בניית צוות מקצועי הכולל עורכי דין, מתכננים וחברות ייעוץ מאפשרת מעקב בזמן אמת ומפחיתה את הסיכון לספקולציות. בקרקעות המיועדות למגורים, שבהן העירייה מקדמת את הפיתוח, התשואות עשויות להגיע ל-12%-18% ROI בפרויקטים מתקדמים.
סיכום: נקודות מפתח להשקעה במסדרונות פיתוח
השקעה בקרקעות במסדרונות פיתוח מצריכה תכנון מדוקדק ושמירה על עמידה בתקנות, כדי להבטיח רווחים ולצמצם סיכונים. בין הצעדים החשובים: בדיקת תב״ע באתר מנהל התכנון, זיהוי סיכונים סביבתיים, ובחירת קרקעות שכבר יש להן תוכניות מאושרות או כאלה שנמצאות בשלבים מתקדמים של שינוי ייעוד. בנוסף, קרבה לתשתיות תחבורה ולמרכזי פיתוח יכולה להעלות את ערך הקרקע לאורך זמן, במיוחד לאור צמיחה דמוגרפית של כ-2% בשנה, שממשיכה להניע את הביקוש.
ליווי מקצועי מהווה נדבך מרכזי בתהליך. עבודה עם עורכי דין, מתכננים ושמאים מנוסים מאפשרת להתמודד עם דרישות רגולטוריות מורכבות ולהבטיח עמידה בתקנות תכנוניות וסביבתיות. למשל, קליימקס נדל״ן מציעה ליווי משפטי בשיתוף עם משרד עו״ד שובלי ושות’, ומשתפת פעולה עם בנק מזרחי-טפחות כדי לספק פתרונות מימון מותאמים אישית, תוך מעקב שוטף אחר שינויים במדיניות ובתב״עות.
מבחינה כלכלית, עלות הכניסה להשקעה בקרקע נעה בין 300,000–400,000 ₪ ליחידה, כשהיקף העסקאות השנתי בתחום עומד על 700 מיליון–מיליארד ₪.
ניהול סיכונים דורש התעדכנות שוטפת בשינויים במדיניות ובתקנות, לצד התאמת האסטרטגיה בהתאם להתפתחויות. בדיקה מעמיקה של תוכניות ופוטנציאל שינוי ייעוד מסייעת לצמצם סיכונים ולהבטיח השבחת קרקע לאורך זמן. כך, השקעה במסדרונות פיתוח נשענת על שילוב בין תכנון מקצועי, עמידה בתקנות סביבתיות, ומעקב מתמיד אחר שינויים רגולטוריים.
הצלחה טמונה בבדיקת תוכניות, ליווי משפטי מתאים, גמישות כלכלית ומעקב רציף. משקיעים שמתמקדים בקרקעות עם תוכניות מאושרות ובאזורים מבוקשים יכולים ליהנות מהשבחות משמעותיות בטווח של 3–8 שנים בלבד.
FAQs
איך מזהים אם קרקע נמצאת במסדרון פיתוח פעיל?
זיהוי קרקע שנמצאת במסדרון פיתוח פעיל הוא תהליך שמצריך בדיקה מעמיקה של תוכניות מתאר בכל הרמות – ארציות, מחוזיות ומקומיות. חשוב לוודא שהקרקע נכללת בתוכניות פיתוח עתידיות.
בנוסף, יש לעיין במסמכים משפטיים כמו תב"ע ותיקי בניין כדי לזהות מגבלות או תנאים שיכולים להשפיע על תהליך ההפשרה. מיקום הקרקע גם משחק תפקיד מרכזי – קרבה למרכזי אוכלוסייה, צירי תנועה ראשיים ואזורי תעסוקה יכולה להגדיל את סיכויי ההפשרה.
כדי לקבל תמונה מלאה ומדויקת, מומלץ מאוד להיעזר ביועצים מקצועיים שיכולים לנתח את ההיסטוריה התכנונית של הקרקע ולבחון את הפוטנציאל שלה לפיתוח עתידי.
אילו בדיקות סביבתיות יש לבצע לפני רכישת קרקע חקלאית?
כששוקלים לרכוש קרקע חקלאית, יש כמה בדיקות חשובות שצריך לבצע כדי להבטיח השקעה מושכלת.
ראשית, יש לבחון את המצב התכנוני של הקרקע. בדקו את תכניות המתאר הקיימות והיתרים רלוונטיים כדי לוודא שאין מגבלות שעלולות לעכב או למנוע פיתוח עתידי.
שנית, בדקו את היסטוריית הקרקע וזכויות הבעלות. זה כולל סקירת מסמכים משפטיים ובדיקה שאין עיקולים או בעיות משפטיות שיכולות להשפיע על העסקה.
בנוסף, כדאי להקדיש תשומת לב מיוחדת ל_מגבלות סביבתיות ותכנוניות_. ודאו שהקרקע אינה נתונה למגבלות סביבתיות שעלולות להקשות על הפיתוח, כמו שמורות טבע או אזורי הגנה מיוחדים.
לבסוף, מומלץ לבצע סקר קרקע וחוות דעת גיאולוגית. בדיקות אלה יכולות לחשוף בעיות נסתרות, כמו זיהום קרקע או מבנה גיאולוגי בעייתי, שעלולות להשפיע על ערך ההשקעה בעתיד.
השקעה בבדיקות מקדימות עשויה לחסוך כאבי ראש והוצאות מיותרות בהמשך הדרך.
איך מחשבים תשואה נטו לאחר היטל השבחה והפקעות?
כדי לחשב תשואה נטו לאחר היטל השבחה והפקעות, יש לעבור כמה שלבים מרכזיים:
- הערכת שווי הקרקע לפני ההשבחה: השלב הראשון הוא להבין מהו ערך הקרקע הנוכחי, לפני כל שיפור או שינוי תכנוני.
- חישוב היטל ההשבחה הצפוי: יש לחשב את הסכום שיידרש לשלם בעקבות עליית ערך הקרקע כתוצאה מהשבחה.
- בחינת השפעת ההפקעות: הפקעות עשויות להפחית את ערך הקרקע הכולל, ולכן חשוב להבין את ההשלכות שלהן.
לאחר השלבים הללו, מפחיתים את כלל ההיטלים וההפקעות מהשווי הכולל של הקרקע. בנוסף, יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו רכישה, פיתוח ותכנון. כך ניתן לקבל תמונה מדויקת וברורה יותר של התשואה נטו.
