השקעות בקרקעות משתנות בהתאם למיקום – מרכז הארץ מול הפריפריה. הממשלה מקדמת תוכנית של 1.4 מיליארד ₪ להאצת הבנייה למגורים, עם מיקוד בתמריצים בפריפריה והתחדשות עירונית במרכז. הנה עיקרי הדברים:
- במרכז הארץ:
- דגש על התחדשות עירונית וצפיפות גבוהה.
- מחירי הדירות והשכירות עולים, אך יש חשש מעודף בנייה בפלחי היוקרה.
- אתגרים רגולטוריים כמו היטל השבחה מוגדל והמתנה לפרויקטי תשתית (לדוגמה, המטרו).
- בפריפריה:
- מענקי פיתוח משמעותיים (750 מיליון ₪) ותמריצים לרשויות המקומיות.
- פוטנציאל רווח גבוה יותר (עלייה של 11.7% בשנה האחרונה באזורים מסוימים).
- עלויות פיתוח גבוהות דורשות בדיקת נאותות מעמיקה לפני רכישת הקרקע.
מה חשוב לדעת?
השקעה במרכז מבטיחה יציבות ונזילות, אך דורשת הון עצמי גבוה ומציעה צמיחה מתונה. בפריפריה, לעומת זאת, יש סיכוי לרווחים גבוהים יותר, אך עם סיכונים תפעוליים ותלות במענקים ממשלתיים.
1. השקעות בקרקעות במרכז הארץ
השקעות בקרקעות באזור המרכז עומדות בפני אתגרים רגולטוריים שמעצבים את התשואות הפוטנציאליות. מנגנון “הסכמי הגג” מאפשר לממשלה לעקוף התנגדויות מצד הרשויות המקומיות, לקדם פרויקטים רחבי היקף למגורים, ולממן תשתיות בתמורה להסכמת הרשויות לבנייה על קרקעות ממשלתיות. נוסף על כך, התוכנית הממשלתית ליצירת 150,000 יחידות דיור להשכרה (BTR) מכוונת לבלום את עליית מחירי השכירות באזורים מבוקשים במרכז.
רגולציות נוספות משפיעות גם על ההיבטים הכלכליים של ההשקעות. השינוי במנגנון היטל ההשבחה יצר אי-ודאות כלכלית בפרויקטים. בעוד שבעלי נכסים פרטיים עשויים ליהנות מהפחתת תשלומים, היזמים מוצאים את עצמם מתמודדים עם היטל מוגדל בעת קבלת היתרי בנייה, מה שמצמצם את רווחיות הפרויקטים. יתרה מכך, בנק ישראל סיווג הלוואות עם תשלום דחוי העולה על 40% מהמחיר כהלוואות בסיכון גבוה, מה שמכביד על מאזני הבנקים.
עיכובים בתשתיות מרכזיות מוסיפים גם הם למורכבות. למשל, פרויקטים תחבורתיים גדולים כמו המטרו בתל אביב, שצפוי להסתיים רק ב-2036, מאטים את עליית הערך של קרקעות הממוקמות בסמוך לתשתיות תחבורה מתוכננות (TOD) מחוץ לאזורי הרכבת הקלה הקיימים. מנגד, כניסתו לתוקף של קוד בנייה אפס-פליטות בשנת 2027 כבר מייצרת פרמיות מחיר של 5–8% בשוק המרכז.
קליימקס נדל״ן מתמקדת בזיהוי קרקעות פרטיות במרכז הארץ עם פוטנציאל גבוה להשבחה בטווח של 3–8 שנים בלבד. בשיתוף פעולה עם בנק מזרחי-טפחות, החברה מציעה למשקיעים הנחות מימון ייחודיות, המסייעות להתמודד עם האתגרים הרגולטוריים ולהפיק את המירב מהשקעותיהם.
sbb-itb-656f529
2. השקעות בקרקעות באזורי הפריפריה
השקעה בקרקעות בפריפריה מביאה עמה אתגרים ייחודיים, השונים מאלו שבמרכז הארץ. עלויות הפיתוח הגבוהות הופכות לעיתים קרובות את המכרזים באזור זה לפחות משתלמים, אפילו כאשר הקרקע מוצעת ללא עלות. כדי להתמודד עם מצב זה, הממשלה מקצה משאבים משמעותיים: 750 מיליון ₪ למענקי פיתוח מוגדלים ו-300 מיליון ₪ נוספים לתמריצים שנועדו לייעל את תהליך הוצאת היתרי הבנייה ברשויות המקומיות בפריפריה. למרות האתגרים, משקיעים רבים רואים באזורים אלו הזדמנות כלכלית אטרקטיבית.
לפי נתונים, כ-66% מהמשקיעים סבורים שהרווחיות בפריפריה עשויה להיות גבוהה יותר בהשוואה למרכז הארץ. דוגמה לכך היא העלייה של 11.7% במחירי הנכסים במפרץ חיפה ובגליל העליון בשנה האחרונה, אף על פי שמחירים אלו עדיין נמוכים בכ-25% לעומת המחירים במרכז הארץ. אזור באר שבע, לדוגמה, מציע מחירי כניסה נמוכים יחסית, עם עלויות של פחות מ-17,000 ₪ למ”ר, מה שמושך משקיעים המחפשים פתרונות משתלמים.
המפתח להצלחה בהשקעות בפריפריה טמון במעקב אחר מכרזים ממשלתיים שמציעים מענקי פיתוח. כ-65% מהמשקיעים ציינו כי הם מוכנים להשקיע בתנאי שיוצעו תמריצים ייחודיים. בנוסף, משקיעים רבים מתמקדים בקרקעות הנמצאות במרחק של עד 800 מטר מפרויקטי תשתית עתידיים, מתוך מטרה להרוויח מעליית הערך הצפויה לטווח הארוך.
מעבר לפוטנציאל הרווח, השקעות בפריפריה מחייבות בדיקת נאותות מעמיקה יותר בהשוואה לאזורים במרכז. יש לבדוק את סטטוס התכנון מול הרשות המקומית, ובמקרה של קרקע חקלאית, מומלץ לדרוש חוות דעת על פי “תקן 22” כדי להעריך את סבירות שינוי הייעוד. בנוסף, סיכונים כמו עיכובים בפיתוח תשתיות, מחסור בכוח אדם והשפעות ביטחוניות באזורים הסמוכים לעזה או לצפון עלולים להשפיע על התקדמות הפרויקטים.
יתרונות וחסרונות
השוואת השקעות בקרקעות: מרכז הארץ מול הפריפריה
באזור המרכז, השקעות בנדל”ן מציעות יציבות עם צמיחה שנתית של כ־3–4% ונזילות גבוהה יחסית. מצד שני, עלויות הבנייה בתל אביב כמעט כפולות מאלו שבפריפריה, והשוק עשוי להיות רווי במיוחד בפלחי היוקרה והמידטאון, מה שעלול להאט את עליית המחירים. בנוסף, ההשקעה באזור המרכז דורשת הון עצמי גבוה, מה שמגדיל את החשיפה לעליות ריבית.
בפריפריה, לעומת זאת, יש פוטנציאל לרווחים גבוהים יותר, אך הוא מלווה בסיכונים ייחודיים. 66% מהמשקיעים מאמינים שהרווחיות בפריפריה גבוהה יותר, במיוחד עם עלייה של 11.7% במחירי הנדל”ן באזורים כמו מפרץ חיפה והגליל העליון. זאת, למרות שמחירי הנכסים בפריפריה נמוכים בכ־25% לעומת המרכז. הממשלה מספקת תמריצים משמעותיים, כמו מענקים, שמקטינים את הסיכון הכלכלי עבור מפתחים.
עם זאת, הרווחיות בפריפריה מושפעת מתנודות גדולות בשל אתגרים תפעוליים. פרויקטים בפריפריה עשויים להתמודד עם עיכובים בתשתיות, מחסור בכוח אדם, ולעיתים גם השלכות ביטחוניות באזורים סמוכים לגבול. במקרים מסוימים, עלויות הפיתוח חורגות מהתחזיות, גם כאשר הקרקע ניתנת ללא עלות. לכן, חשוב לבצע בדיקות מעמיקות ולוודא שהפרויקט זכאי למענקים ממשלתיים שיכולים לשפר את הכדאיות הכלכלית.
| קריטריון | מרכז הארץ | פריפריה |
|---|---|---|
| פוטנציאל צמיחה | מתון (3–4% בשנה); יציב | גבוה (11.7% באזורים מסוימים); אך ספקולטיבי |
| רמת סיכון | נמוכה יחסית; נזילות גבוהה; חשיפה לבנייה יתר | גבוהה יותר; תלויה במענקים ממשלתיים |
| עלות כניסה | גבוהה; דורשת הון עצמי משמעותי | נמוכה יותר; לעיתים מסובסדת (פחות מ־17,000 ₪ למ”ר באזור באר שבע) |
| תמריצים תכנוניים | מענקי התחדשות עירונית; חובת 15% דיור בר השגה | מענקי פיתוח מוגדלים (750 מיליון ₪); סטטוס אזור עדיפות לאומית |
“שוק הדיור הוא מנוע צמיחה מרכזי… אנחנו יכולים לעצב מחדש את המפה הדמוגרפית של הנגב והגליל ולהביא התקדמות חברתית אמיתית לזוגות צעירים.” – בצלאל סמוטריץ’, שר האוצר
סיכום
תכנון דיור בר-השגה יוצר הבדלים ברורים בין אזור המרכז לבין הפריפריה. במרכז, המשקיעים נהנים מיתרונות כמו יציבות ונזילות, אך נאלצים להתמודד עם עלויות כניסה גבוהות וצמיחה מתונה יחסית. לעומת זאת, בפריפריה קיימת אפשרות לרווחים משמעותיים יותר, בעיקר הודות למענקי הפיתוח שמוענקים על ידי הממשלה, המאפשרים להפוך פרויקטים באזורים עם עלויות פיתוח גבוהות למשתלמים יותר.
בסופו של דבר, הבחירה תלויה ברמת הסיכון שהמשקיע מוכן לקחת. מי שמחפש יציבות ונזילות יעדיף לרוב את אזור המרכז, במיוחד בפרויקטים של התחדשות עירונית שמקבלים תמריצים ממשלתיים. לעומת זאת, משקיעים שמוכנים לקחת סיכון מחושב יכולים למצוא הזדמנויות משמעותיות בפריפריה, במיוחד באזורים המוגדרים כאזורי עדיפות לאומית, שם המחירים נמוכים יותר ויש פוטנציאל לצמיחה מהירה.
השקעה בקרקעות, בין אם במרכז ובין אם בפריפריה, דורשת בדיקת נאותות קפדנית. בפריפריה יש לוודא זכאות למענקי פיתוח ממשלתיים ולבחון את מידת המעורבות של הרשויות המקומיות בקידום התכנון. במרכז, כדאי להתמקד באזורים הקרובים לפרויקטי תשתית עתידיים, גם אם קיימים עיכובים בביצועם. כמו כן, מומלץ לערוך מודלים פיננסיים בהתבסס על ריבית מינימלית של 6%, כדי להיערך לתרחישים משתנים.
בתוך כך, קליימקס נדל״ן מתמקדת בזיהוי והשבחת קרקעות פרטיות באזורים מבוקשים במרכז הארץ. החברה מספקת ליווי מקצועי למשקיעים בתהליכי שינוי ייעוד ואישור תכניות, תוך שיתוף פעולה עם בנק מזרחי-טפחות. שיתוף פעולה זה מעניק ללקוחות תנאי מימון ייחודיים ותנאי אשראי מועדפים, המותאמים לצרכים שלהם.
FAQs
איך דרישת דיור בר־השגה משפיעה על שווי הקרקע והתשואות?
ביקוש לדיור בר־השגה משפיע באופן ישיר על ערך הקרקע ועל התשואות, במיוחד באזורים שבהם מתוכננות תוכניות להגדלת היצע הדיור. בטווח הקצר, שינויים ברגולציה ובתכנון עשויים לגרום לירידת ערך הקרקע. אבל בטווח הארוך, הגדלת ההיצע עשויה דווקא להוביל לעליית ערך הקרקעות ולהשגת תשואות גבוהות יותר, בעיקר במקומות שבהם הביקוש לדיור בר־השגה גבוה במיוחד.
אילו בדיקות נאותות חיוניות לפני רכישת קרקע בפריפריה?
לפני שאתם שוקלים לרכוש קרקע בפריפריה, יש כמה דברים חשובים שצריך לבדוק כדי להימנע מבעיות בהמשך. קודם כל, בדקו את המצב התכנוני של הקרקע. זה כולל בדיקה של תוכניות מתאר מאושרות, שינויים אפשריים בתכנון והאם הקרקע תואמת את הייעוד שלה מבחינת החוק.
בנוסף, חשוב לוודא את בעלות הקרקע. האם היא רשומה כחוק? האם יש עליה עיקולים או תביעות משפטיות? אלה פרטים שיכולים להשפיע משמעותית על העסקה.
אל תשכחו לבדוק גם את התשתיות הקיימות באזור, כמו חיבור לחשמל, מים וביוב, וגם את תוכניות הפיתוח העתידיות. האם האזור צפוי להתפתח בשנים הקרובות? זה יכול להשפיע על ערך הקרקע.
עוד היבט שכדאי לבחון הוא היסטוריית השימוש בקרקע. האם הקרקע שימשה בעבר למטרות שעשויות להשפיע על השימוש העתידי? לדוגמה, קרקע שהייתה מזוהמת יכולה לדרוש הוצאות נוספות לניקוי.
לבסוף, מומלץ להיעזר במומחים בתחום: שמאים, עורכי דין ואנשי מקצוע נוספים שיכולים לעזור לכם להבין את התמונה המלאה. כדאי גם לבצע סקר שוק כדי להעריך את הפוטנציאל הכלכלי של ההשקעה ולוודא שאתם מקבלים החלטה מושכלת.
מתי פרויקטי תשתית כמו המטרו מתורגמים לעליית ערך?
פרויקטי תשתית גדולים, כמו פרויקט המטרו, מובילים לעליית ערך משמעותית עם תחילת פעילותם. מחקרים מצביעים על כך שבערים שבהן החלה לפעול רכבת קלה, כ-94% מהדירות באזור חוו עליית מחירים. העלייה השנתית נעה בין 4% ל-17%, בהתאם למיקום העיר.
