מדוע משתלם להשקיע בקרקעות בתהליכי הפשרה?

עניין רכישת נדל”ן לצורך השקעה תופס לא מעט תאוצה בשנים האחרונות, במיוחד בשל מצוקת הדיור והמחסור בקרקע פנויה. שכן, כידוע, המשאב שנחשב למוגבל ביותר במדינה הצפופה והקטנטונת שבה אנחנו חיים, הוא הקרקע. מעל ל-90% מאדמות המדינה שייכות למדינה, למשל, לרשות מקרקעי ישראל, ולכן, הן אינן “בשוק” ואינן מועמדות למכירה, ואילו מלאי הקרקעות הנתון בידיים פרטיות הולך ואוזל בהתמדה. בזאת, בעצם, הנחנו את הבסיס לתובנה העקרונית שתנחה אותנו לאורך כל המאמר, כי, כיום, רכישת קרקע לצורך השקעה נחשבת לאפיק השקעה בטוח ומניב.

קרקעות וייעודן

הפשרת קרקע הוא התהליך הנדרש לצורך הפיכת קרקע שייעודה, כיום, אינו בניה, לקרקע שייעודה בניה, בין אם לצורך בניית מבני תעשיה, בניית בנייני מגורים או בניית בנייני משרדים.

נעצור לצורך הסבר קצר:

במפת הקרקעות של מדינת ישראל, לכל קרקע יש ייעוד מסוים, כאשר יעוד הקרקע, וכתוצאה מכך – גם השימושים המותרים בה, נקבעים במוסדות התכנון של המדינה. אולם, ייעודים ראשוניים אלה עשויים להשתנות – אם הדבר נעשה ביוזמת רשות מקרקעי ישראל (רמ”י), ביוזמתה של הרשות המקומית שבה מצויה הקרקע, או, לעיתים רחוקות יותר, ביוזמתו של בעל הזכויות בה. כך שאם נתעלם מהקרקעות ה”רציניות” יותר, אלו המיועדות לבנייתם של אזורי התעשייה, אזורי המסחר ואזורי המגורים (אשר, לרוב, ממוקמות במרכזי ערים) והליכי קביעת הייעוד הנדרשים כבר נמצאים מאחוריהן, נגלה, כי מה שעומד לרשותנו, המשקיעים הקטנים או הבינוניים, הוא האופציה לרכישת קרקע חקלאית כהשקעה.

זאת, למרות שייעוד קרקע מסוג זה מוגדר כ”חקלאי”, ולכן, לכאורה, היא אינה זמינה לבניה מיידית, לאור אותה מציאות שבה אנחנו חיים (כאמור – מצוקת הדיור והמחסור בקרקע פנויה למגורים), סביר מאד להניח, כי תהליכי ההפשרה של הקרקע (אם עוד לא החלו), יתחילו בקרוב.

קרקע חקלאית = קרקע להשקעה?

עד לפני זמן לא רב, הגבולות הממוקמים בין הישובים לבין אדמות חקלאיות היו מאד ברורים. אולם, בשנים האחרונות, הם היטשטשו – בשל “זליגתם” של הישובים ו”פלישתם” לאזורים הסובבים אותם. התרחבות הישובים (בעיקר ערים) הנובעת מגידול אוכלוסין, לא השפיעה אך ורק על הצורך באזורי מגורים רבים יותר, אלא גם על הצורך בבניית אזורי תעסוקה ומסחר נוספים, כך שכתוצאה מכך, קרו מספר דברים. הראשון בהם הוא כי חלק גדול מהקרקעות החקלאיות, כיום, קרובות למדי לאזורים המיושבים וכבר אינן מבודלות ורחוקות, כפי שהיו בעבר. הדבר השני שקרה בעקבות כך, הוא הלחץ הגדול המופעל על רשויות הבניה והתכנון של המדינה להפשיר את חלק מהקרקעות החקלאיות ולשנות את הייעוד שלהן. הדבר השלישי (והוא החשוב במיוחד עבורכם) הוא כי כבר בימים אלו, משתחררות לשוק הנדל”ן לא מעט קרקעות חקלאיות במחירים נמוכים במיוחד. קרקעות, שסביר מאד להניח, שכבר בעתיד בקרוב, ערכן יעלה במאות אחוזים, עם הפשרתן ושינוי ייעודן.

האם מדובר ברווח “בטוח”?

ה”חסרון” היחיד שניתן לזהות ברכישת קרקע להשקעה לפני שינוי ייעודה, הוא אי הוודאות הנוגע לאורך תהליך הפשרת הקרקע. כלומר, ניתן לומר בוודאות גדולה למדי, בפרק הזמן של שני העשורים הקרובים, מרבית הקרקעות החקלאיות תופשרנה לבניה, אולם, מאחר ולא ניתן לנקוב במועד המדויק, עסקאות מסוג זה עלולות להרתיע חלק מהמשקיעים. מאידך, רכישת קרקעות שכבר מצויות בימים אלה בתהליכי הפשרה, כדוגמת הקרקע של פרויקט הר 1202, בצידה הצפוני של הוד השרון ובסמיכות לכביש 531, עשויה לספק פתרון מצוין עבור המעוניינים לרכוש קרקע להשקעה במחיר נמוך ומשתלם.