לוגו של חברת קלימקס נדלן

קבוצות רכישה – כל מה שצריך לדעת על קבוצות רכישה נדל”ן

תוכן עניינים

קבוצות רכישה-הגדרה

קבוצות רכישה נדל”ן הן קבוצות של אנשים פרטיים שהתאספו יחד לצורך בניית פרויקט מגורים בלי להיות תלויים בקבלן או ביזם. המטרה העיקרית שלהם היא להוזיל עלויות לדירות, האפשרות לבחור את שכניהם ולקבוע את אופי השכונה בה יגורו, קביעת סוג הדירות במקום ועוד.

ישנו חיסכון של 20% בערך ברכישה של דירה דרך קבוצות רכישה. זה נובע בעיקר בגלל הפחתה מאוד גדולה במיסוי. בנוסף דרך קבוצות רכישה יש אפשרות רבה יותר לשלוט על הדרך בה המבנה למגורים יבנה ויראה. זאת בניגוד לקנייה של נכס לאחר בנייה מקבלן.

מה זה אומר קבוצות רכישה?

התנהלות קבוצות רכישה

כל חברה הקבוצה מחפשים ומוצאים יחד קרקע מאושר לבנייה, וקונים אותה יחד כאשר כל חבר בקבוצה משלם בהתאמה לגודל החלק שלו בשטח הנקנה. לאחר מכן, הקבוצה פועלת יחד כדי למצוא שירותי בנייה בשביל להתחיל את פרויקט הקמת הדירות.

באופן רגיל הקבלן הוא זה שדואג לפרויקט הבניה. הוא אחראי על השגת אישורי בנייה במתחם הנרכש, הוא אחראי להשגת מימון לפרויקט ובהמשך הוא זה שמחפש רוכשים פוטנציאליים.

בקבוצות רכישה כל חברה הקבוצה למעשה עושים את עבודתו של הקבלן בפרויקט רגיל. ובמידה והם רוצים, הם גם מחפשים אנשים שיקנו את הבתים, אבל לרוב הם אלו שיגורו באותן דירות.

עוד הבדל מאוד חשוב בין קבוצות רכישה לבין קנייה מקבלן הוא הסיכון להתמוטטות הפרויקט. כאשר רוכשים מקבלן דירה ישנו סיכון של התמוטטות פרויקט הבניה במידה והקבלן עצמו חובה התמוטטות.

בקניית נדל”ן דרך קבוצות רכישה סיכון זה מצטמצם משמעותית מאחר וחברי הקבוצה לא תלויים בקבלן. זאת בגלל שהם הבעלים של קרקעת הפרויקט.

כאשר קבוצת הרכישה מכילה המון אנשים, מה שקורה בדרך כלל, ישנו גוף ניהולי ראשי אשר מרכז את פעילות הקבוצה.

חברי קבוצות רכישה נדל”ן לרוב בעלי אותם מאפיינים כמו מצב כלכלי דומה, מתגוררים אזורים קרובים אחד לשני או אפילו בעלי אותה אמונה דתית. רבות מקבוצות הרכישה בארץ הן של אנשים מהמגזר הדתי והחרדי.

קבוצות רכישה גם יכולות להיות מוקמות סביב חברה מסוימת אשר החליטה לארגן בעצמה פרויקט בנייה עם כל הכרוך בכך. החל משלב רכישת הקרקע ועד טיווח הדירות אל האנשים הנמצאים בחסותה בקבוצת הרכישה שיצרה.

סוגי קבוצות רכישה

ישנן ארבע סוגים של קבוצות רכישה:

  1. קבוצת רכישה אמיתית-בסוג שזה של קבוצת רכישה לא קונים את הקרקע הרצויה עד שהקבוצה מגובשת ורוב חברי הקבוצה (אם לא כל חבריה) מוכנים לקנייה. כך שהסכם המכירה מבוצע מול חברי הקבוצה העתידיים לבין בעל הקרקע אותה הם רוצים לרכוש.
  2. קבוצת רוכשים-קבוצות רכישה אלו נוצרת לאחר שיזם וקבלן קונים יחד קרקע, ולאחר תכנון המקום מוכרים אותו לאנשים שהתאגדו יחד לכדי קבוצת רכישה. במצב זה הקרקע נמכרת פעמיים מה שיוצר כפל מיסוי. היזמים והקבלנים משלמים מס רכישה בפעם הראשונה ואת ההחזר עליו הם מכניסים למחיר הקרקע כאשר קבוצת הרכישה קונה אותה.
  3. קבוצת רכישה חברתית-במצב זה קבוצות הרכישה מורכבות מאנשים אשר מכירים זה את זה, הם יכולים להכיר בצורה אישית, או חברתית או שהם יכולים להיות קשורים מבחינה קהילתית יותר. הם מתארגנים יחד כדי להקים מבני מגורים על קרקע עתידית לבנייה. לרוב אין לחברי הקבוצה הזו את הידע כדי לבצע את כל תהליך הקנייה, התכנון והבנייה הדרושים לפרויקט. זה יכול להוביל לבעיות רבות בתהליך הקמת הפרויקט.
  4. קבוצת בנייה-קבוצות רכישה מסוג זה מורכבות לרוב מאנשים פרטיים המתחברים יחד כדי להיחשב “רוכש גדול”, ורוכשים דירות מחברות בנייה. הם עושים זאת לרוב כדי לקבל הנחה גדולה על רכישת הדירות, ולרוב הם מקבלים אותה. זאת משום שחברות הבנייה מעדיפות קבוצות אלו מתוך החיסכון שהן מעניקות להן בשיווק ובמימון פרויקטים שונים של בנייה.

היתרונות של קבוצות רכישה

היתרון העיקרי של קבוצות רכישה הוא שהן מאפשרות להוזיל את העלויות בכל הקשור לקנייה של נכס נדל”ן. הדרך הראשונה בה הן חוסכת כסף לאנשים הנמצאים בקבוצות רכישה היא החיסכון שנוצר בעקבות חוסר בהוצאות ניהוליות. מכיוון שרוב הדירות הנבנות בפרויקט בנייה מסוים מיועדות לאנשים בקבוצת הרכישה, אין לאותם אנשים צורך להוציא כסף על שיווק ופרסום הפרויקט. אותן דירות נמכרות בשלב מוקדם של התהליך לאנשים בקבוצת הרכישה.

דרך נוספת בה קבוצות רכישה מצמצמות עלויות לחבריה היא דרך הניהול העצמי של פרויקט הבניה. בגלל שקבוצת הרכישה פועל כמו יזם עצמאי מול קבלנים ואנשי מקצוע שונים הקשורים לפרויקט הבנייה, היא מאפשרת לעצמה לחסוך עליות לתשלומים לקבלן. למעשה קבוצות רכישה משלמות 6-8 אחוזים כדמי ניהול לחברה המנהלת שזה חיסכון של 17% מהתשלום לקבלן.

דרך שלישית בה מתבצע חיסכון לאנשים בקבוצות רכישה היא דרך המיסים המופחתים והפטור על מיסים שונים. קבוצות רכישה פטורות מתשלום מס ערך מוסף על אגרות בניה והיטלי פיתוח, שלרוב הרשות המקומית או החברה הכלכלית עירונית גובה.

קבוצות הרכישה גם משלמות מס רכישה מופחת על הקרקע שהיא קונה. למעשה היא משלמת מס רק על הקרקע, בעוד שבקניה דרך קבלן היא הייתה משלמת גם על הדירה עצמה. לשם כך על קבוצות הרכישה להראות שאת רכישת הקרקע הן מבצעות בצורה פרטית ולא כחברה עסקית.

חסרונות אפשריים לקבוצות רכישה

אחד החסרונות האפשריים בכל הנוגע לקבוצות רכישה נדל”ן היא שאין ידעה ברורה לגבי העלות הסופית של פרויקט המגורים. ישנן בעיות שונות שיכולות להופיע במהלך התכנון ותהליך הבנייה של הפרויקט. זה עלול להוביל לכך שחברי הקבוצה ידרשו לשלם עלויות נוספות בלתי צפויות. כך שהסיכון על קניית נכס הוא גבוה יותר בקבוצות רכישה מאשר בקניה דרך קבלן, שם הסכום ישאר לרוב קבוע.

עוד סיכון הנוגע לקניית נכס דרך קבוצות רכישה הוא שחלק מחברי הקבוצה לא יוכלו להמשיך לשלם את חלקם במימון הפרויקט. במקרה זה הפרויקט יכול להתעכב ואף להיעצר. זה מוביל להרבה שינוים וחריגות בלוח הזמנים המתוכנן של הפרויקט. דבר שלא קורה לרוב ברכישה דרך קבלן מאחר והוא מחויב בחוזה משפטי לספק את הדירה שהוא בונה בתאריך מסוים.

חיסרון נוסף לקבוצות רכישה הוא שאין וודאות בנוגע לאיכות הפרויקט עצמו. בעוד שאצל יזמים או קבלנים וכדומה מבינים בכל הקשור לבנייה, לקבוצות רכישה לרוב אין את הידע הדרוש כדי לנהל פרויקט בנייה למגורים. חוסר ידע זה יכול להוביל לטעויות רבות במהלך הפרויקט אשר יכולות לפגוע באיכות של התוצר הסופי שלו שהוא הדירות עצמן.

עוד שני חסרונות לקבוצות רכישה הם העובדה שההלוואות שהבנקים יתנו לחברי הקבוצה יהיו בעלי ריבית גובה, מהסיבה הפשוטה שהבנקים רואים בחברה הקבוצה יזמים והריביות להלוואות של יזמים הן גבוהות. בנוסף לכך, הטבות המס של חברי הקבוצה יכולות להתבטל. זאת במידה ורשות המס מגלה שחברי הקבוצה רכשו את הקרקע כדי ליהנות מרכישת דירות עם חיסכון במס.

מה היתרונות וחסרונות של קבוצות רכישה

סיכום

קבוצות רכישה יכולות להיות דרך טובה להשקה בנדל”ן בארץ עם עלויות מופחתות. אבל לצד היתרון של החיסכון בעלויות יש גם חסרונות רבים  ושונים שיש לשקול לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה.

כתבות נוספות

תמא 70
מחירי הנדלן בישראל
משרד נדלן
איך להגיע לדירה הנחשקת באמצעות רכישת קרקע לבנייה רוויה ובכמה שלבים בודדים?

פרויקטים Premium בשיווק

נוף הירקון דרך הים הוד השרון
מתחם בגדרה
פרויקט שביל התפוזים – SOLD OUT
תמ”א 70 בראשון לציון
פרויקט מערב קרית אתא
סובב הדסה עין כרם ירושלים – SOLD OUT
פרויקט הר 1202 הוד השרון – SOLD OUT
עיר ימים חדרה
פרויקט ח-500 חולון – SOLD OUT

מה מספר הטלפון שלך?

יש לנו את הקרקע הכי מתקדמת בארץ
והיא רגע לפני עליית מחירים!
השאירו פרטים למידע נוסף
דילוג לתוכן