בשנים האחרונות ניתן לראות תנופת בנייה של משרדים להשקעה. המשרדים מותאמים לכל צורך ומאפשרים מכלול שירותים מלא תחת קורת גג אחת. הפתרון יעיל ומאפשר לבעלי עסקים שונים לנהל פעילות עסקית בגמישות מירבית. הם יכולים לשכור משרד לתקופה ארוכה או לחילופין לכמה שעות. דבר המאפשר להם להתנהל בצורה יעילה ללא תלות בזמן או מיקום. כאשר מדברים על פתרונות של משרדים להשכרה מדובר בהזדמנות מצויינת להשקעה מניבה המייצרת הכנסה קבועה.
שוק המשרדים להשקעה
בישראל פועלים שטחי משרדים פעילים בשטח כולל הפרוש על כ 30 מיליון מטרים רבועים. את המשרדים פוקדים מידי יום כ 1.5 מיליון עובדים. על פי הערכות הביקוש לשטחי משרדים עתיד לגדול בשנים הקרובות. וזאת חרף מגיפת הקורונה שגרמה להאטה קלה בביקושים. המשרדים גאוראפית על פני אזורים שונים בארץ, אך רובם מתפרשים על ערי המרכז. כדוגמת, תל אביב, רמת גן, פתח תקווה, בני ברק, גבעתיים ראשון לציון ומעט באזור ערי השרון.
משרד להשקעה כאמצעי לייצור הכנסה יפה
אז לאחר שהבנו כי משרד להשקעה מהווה השקעת נדל”ן כדאית המחליפה רכישת דירה להשקעה. נבין אלו אופציות קיימות כדי לייצר הכנסה דומה. האופציה הראשונה כפי שפרטנו היא רכישת משרד בסכום חד פעמי נמוך והשכרתו ברווח. האופציה השניה היא רכישת משרד, השבחתו ומכירתו או השכרתו ברווח. ההשבחה יכולה להתבצע באמצעות שיפוץ שיעלה את ערכו של המשרד ויאפשר למכור או להשכיר אותו במחיר גבוה יותר.
למה משרדים להשקעה נחשבים להשקעה הכדאית ביותר?
הון עצמי נמוך- נכון לשנת 2022 בכדי לרכוש דירה להשקעה בישראל נדרש לגייס הון עצמי גבוה מאד שרבים אינם מצליחים להשיג. במשרדים להשקעה נדרש הון עצמי נמוך בהרבה ולכן מדובר באלטרנטיבה כדאית במיוחד. גם מי שברשותו כ 100-500 אלף שקלים יכול לרכוש משרד שייצר עבורו תשואה יפה על ההשקעה.
תשואה שנתית- גם בגזרת התשואה ניתן להשוות בין תשואת דירות למגורים ומשרדים להשקעה. כאשר התשואה המינימלית שנרשמה בשנים האחרונות עבור משרדים להשקעה עומדת על כ6% בעוד שעבור נדל”ן מגורים נרשמה תשואה ממוצעת שנתית של 4%.
אז כמה עולה לרכוש משרד קטן להשקעה?
בישראל ישנם מספר יישובים המככבים בטבלת המחירים. במקום הראשון נמצאת תל אביב עם משרדם בטווח מחירים ממוצע של 16,000 ש”ח למטר רבוע. בהרצלייה המחיר דומה ונע סביב 14,000-18,000 ש”ח. כאשר פונים לערי המרכז הפנימיות יותר, כדוגמת פתח תקווה או בני ברק ניתן למצוא משרדים בטווח מחירים מעט יותר נמוך, כ12,000 ש”ח בממוצע. בערי השרון ובמודיעין ניתן למצוא משרדים במחיר8,000 ש”ח בממוצע למטר רבוע. המחירים מתייחסים למשרדים חדשים ומאובזרים.
כמה עולה להשכיר משרד קטן או מהי התשואה על ההשקעה?
התשואה על המשרד הם דמי השכירות הצפויים. ככל שדמי השכירות יהיו כבוהים יותר כך התשואה על ההשקעה תגדל. דמי השכירות הממוצעים נכון לשנת 2022 נע בין 70 -100 ש”ח למטר. תלוי במיקום ובאטרקטיביות של המקום. כך שעבור משרד ממוצע בגודל של 50 מטר ניתן לקבל תשואה חודשית של 3,000-5,000 ש”ח בממוצע. עבור המשרד משולם מחיר חד פעמי שנע בין 250,000 -600,000 ש”ח. אנשי המקצוע בתחום מעריכים שהמחירים צפויים עוד לעלות ובשל כך התשואה תגדל והעסקה תהפוך לכדאית עוד יותר
היתרונות העיקריים של משרדים קטנים להשקעה
מעבר לפוטנציאל התשואה הגבוה לצד העלות הנמוכה ישנם יתרונות רבים נוספים לרכישת משרדים קטנים להשקעה אותן נפרט:
ביקוש גבוה- ככל שהמשרדים נמצאים באזור ערי המרכז ובקרבת תחבורה נגישה מחירם עולה אך גם הביקוש אלהם גבוה מאד. כך שבמצב כזה הסיכון עבור ההשקעה הופך לנמוך מאד על בלתי קיים. כיוון שהסבירות למציאת שוכרים בצורה מהירה גדל באופן משמעותי.
השקעה יציבה- בשנים האחרונות אנו מתמודדים עם ריבית אפסית שמורידה את הכדאיות להשקיע בחסכונות שונים. כאשר מעוניינים בתשואה גבוהה משקיעים רבים פונים לאפיקי השקעה אלטרנטיביים בשוק ההון בעלי סיכון גבוה אך גם אפשרות לרווח גבוה. השקעה במשרדים נחשבת לכזו עם רמת סיכון בינונית עד נמוכה לעומת התשואה הגבוהה אותה היא מניבה. כך שאפשר להנות מהשקעה יציבה ורווחית במינימום סיכון.
השקעה נמוכה- בעלי הון עצמי נמוך ואפילו נמוך מאד יכולים לרכוש משרדים קטנים בלי כל בעיה. כאשר לא קיים הון עצמי ניתן להשלימו באמצעות הלוואות חיצוניות שונות ועדיין להנות מרווחים יפים על ההשקעה. גופי המימון השונים מציעים מסלולים אטרקטיביים למשקיעים במשרדים, כאשר הם מודעים לסיכון הנמוך ביחס למשכנתא עבור דירה.
בחינת כדאיות ההשקעה
לפני כל השקעה צריך לבצע הערכה מקיפה ולבחון את הכדאיות שלה. גם כשמדובר בהשקעה במשרדים קטנים חשוב לבחון מספר פרמטרים חשובים להם יש השפעה ישירה על הרווח.
מיסוי- חשוב לקחת בחישוב כדאיות ההשקעה את המיסוי שחל העסקה. בנדל”ן מסחרי יש מיסוי גבוה יותר מאשר בדירה למגורים. לכן, במקרים מסויימים המיסים הגבוהים בתוספת אחוזי מימון משמעותיים מורידים את הכדאיות של ההשקעה.
הוצאות ניהול ואחזקה- משקיעים רבים לא מעוניינים או שאין להם זמן להתעסק עם הניהול של העסק. לכן, חשוב לדעת מראש את העלויות של שכירת שירותי ניהול חיצוניים ולקחת אותם בחשבון.
רישום בטאבו- חלק מהליך של רכישת משרד להשקעה דורש רישום בטאבו. במהלך זה חשוב לוודא שעל הנכס לא מוטלים חובות עיקולים או הגבלות.
מיקום- כאשר בוחרים משרד קטן להשקעה חשוב לקחת בחשבון את המיקום שלו. כאשר הוא קיים במקום נגיש מבחינת תחבורה, מאפשר חניה ללקוחות ומתחמי אוכל פעילים הוא יהיה מבוקש יותר. כיום אנשים מעוניינים לעבוד בראש שקט ובמקום שיאפשר להם לקבל את כל מה שהם צריכים בלי לבזבז זמן יקר.
בחירה מוקפדת של השוכרים- שוכרים איכותיים ומתאימים מאפשרים להנות מתשואה מתאימה וארוכת טווח. חלק מהליך מציאת השוכר דורש תיאום ציפיות לגבי התנאים של המקום, הכללים והדרישות של כל הצדדים.
קניה חכמה דורשת בדיקה מעמיקה
כאשר לוקחים בחשבון את כל היתרונות ומוסיפים בדיקה מקיפה של כדאיות השקעה ומתייחסים להיבטי המיסוי ניתן להגיע לעסקה כדאית. חשוב גם להתייחס למפרט הטכני של המקום, לבצע בחינה מעמיקה של קהל היעד ולקבל אינדיקציה על המחיר מכמה מקומות שונים. ככל שתהיה תמונה מלאה יותר על הנכס כך העסקה תהיה יותר נכונה ומדוייקת. בנוסף לכך ניתן להתייעץ עם איש מקצוע שיקח בחשבון את היכולות הכלכליים וכל ההוצאות הצפויות לעומת פוטנציאל התשואה והרווחים הצפויים. כך ניתן להקטין את הסיכון למינימום האפשרי ולקבל החלטה מושכלת ברכישת משרד קטן להשקעה.
